多年以后，坐在俠客島的辦公室里抽著煙的南郭叔叔，時常會想起14年前，他的朋友鼓動他去買北京萬柳不到7000一平米房子的遙遠下午。“如果當時買了……”在北京城里，很多經(jīng)歷過那個年代的人，都會類似慨嘆與財富自由擦肩而過的時刻。

今天的一則新聞的荒誕程度，跟這個也差不多：一家掛著ST的虧損上市公司，因為要變賣北京城里的兩套房，可能免于退市。算下來，兩套140平米的房子，如果真的成交，可能就會有近3000萬的收入——一個中型的實體公司，辛苦一年能有這個利潤也就不錯了。

中午跟一位長期跑房產(chǎn)口的島妹聊天，她給我講了一個故事。一個企業(yè)家朋友，本身也是制造業(yè)起家，一年前看形勢不好，狠心關了廠子，遣散了員工，盤下小一千萬的資金，跑到廈門買房子。七倒八倒，一年賺了好多錢。

“過去辛辛苦苦干十年，不如倒房子一年。”這位企業(yè)家像突然間找到了真理一樣，得出這么個結論，島妹說，她聽了后也覺得五味雜陳。

瘋狂

最近的樓市有多瘋狂，大家想必也在新聞里看得差不多了。杭州限購前一天，樓盤里直到半夜都在交易，甚至有中介拿著pos機去外地讓客戶刷卡；有個地方新盤出現(xiàn)哄搶的局面，幾個客戶同時搶一套房分不出先后，開發(fā)商索性讓其打麻將，誰先胡牌誰能買。

一天一個價、買到房會哭，人們最近似乎不是在討論買房，就是在去看房的路上。總之，都是很好的小說題材。

與樓市價格節(jié)節(jié)攀高共振的，是上半年各地層出不窮的“地王”。

數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，全國土地出讓金達到1.4萬億元，同比增長9.7%；其中，30大典型城市土地出讓金總額為7356.8億元，增長145.7%；除了杭州破天荒拿到830億土地出讓金外，蘇州、南京、合肥、上海等城市的土地出讓金總額也突破600億大關——要知道，除上海之外，其他四個城市可都算是“二線城市”。

到底是什么，催生了這一波樓市的行情？

邏輯

我們可以先來分析這其中“符合邏輯的”、“合理”的成分，其實也就是剛需的成分。

比如，一個城市的自然稟賦夠好（如廈門、杭州、三亞等），可能就會吸引人留下來。更重要的，可能是這個城市就業(yè)、創(chuàng)業(yè)、營商環(huán)境等足夠好，也會吸引人口流入（典型如北上廣深）。在土地面積有限的情況下，資源的緊缺自然會促使房價的上漲。

在去年列入統(tǒng)計的27個重點城市中，排名前三的是上海、北京和深圳，凈流入都在780萬人以上，而這三個城市也恰好是目前房價最高的三個城市。同時，今年上半年，這些一線城市的土地推出面積、出讓金都下降了15%左右，在供應緊缺的情況下，其樓面價則上漲25%、溢價率達61%，比去年上升了44個百分點。

但當前的樓市顯然已經(jīng)不能完全用供需關系這種基礎的經(jīng)濟學原理解釋。一個典型例證就是，諸如鄭州、濟南等土地和住房均供應充足的城市，樓價也在節(jié)節(jié)攀升。在去年的一波行情中，這些城市也曾經(jīng)“領漲”，之后又“領跌”，已經(jīng)充分說明了泡沫的存在。

今年的樓市走勢，其實和08-09年有一定的相似之處：都是經(jīng)濟大環(huán)境轉差，房價都有那么一陣子看著就要跌下去了，但最終又反彈上來了。唯一的區(qū)別是，當時的全國樓市幾乎“雞犬升天”，全線普漲；今年的則明顯顯出集群和分化效應，長三角、京津冀、珠三角等城市群在漲價，而山西、東北等經(jīng)濟表現(xiàn)較弱的區(qū)域房價甚至還在掉。

換句話說，一二線城市土地供應嚴格控制，會刺激土地價格和房價上漲；貨幣超發(fā)又刺激了需求，又放大了這種上漲的力量。越調控越上漲的循環(huán)，就這樣閉合了。而無論是當年的四萬億政策，還是今年以來一系列支持經(jīng)濟的刺激政策，資金有很大一部分都沒有流入最需要資金的實體，而是流向了樓市。

推手

數(shù)據(jù)不騙人。今年第一季度，我國銀行信貸和社會融資寬松程度史無前例，新增貸款規(guī)模4.61萬億元，社會融資規(guī)模總額6.5萬億元，均超過或接近歷史最高水平，貨幣規(guī)模一直在擴大。本來，投入廣義貨幣、增加流動性是為了提振經(jīng)濟（因為企業(yè)要發(fā)展就需要錢），但是，投入的這些錢去了哪里呢？

根據(jù)21世紀經(jīng)濟報道的數(shù)據(jù)，在完成中報的15家上市銀行中，個人住房按揭貸款比例較2015年出現(xiàn)較大幅度提升，占比從之前的三成升至46.58%；個人貸款大幅超過企業(yè)貸款，而且個人貸款中，九成以上都是住房按揭貸款。而在制造業(yè)銀行存款增長的同時，這些企業(yè)同樣熱衷購買理財產(chǎn)品和炒股，企業(yè)存款活期化的趨勢明顯。

雖然我們一直強調實體經(jīng)濟是一國經(jīng)濟的根基，“脫實向虛”的經(jīng)濟模式很危險，但現(xiàn)實是資本像滑脫的泥鰍一樣到處亂竄，崩了股市，又回過頭來炒樓市，就是不肯進入實體經(jīng)濟。從今年年初開始，民間投資連續(xù)下滑，去年全年還保持了10.1%的增速，今年上半年一下降到了2.1%。這種斷崖式下降，讓人不安。前段時間，國務院專門就民間投資下降問題組織人力下地方調研，以求解決方案。可見問題之嚴重。

究其原因，是因為實體經(jīng)濟的投資回報率已經(jīng)低于融資成本。數(shù)據(jù)顯示，到2015年底，實體經(jīng)濟回報率已經(jīng)降至5%以下。根據(jù)學者劉陳杰的分析，這種回報率降低，有70%的原因可以用勞動力老齡化、全要素增長率下降等因素解釋，但另外的30%，可能就是因為預期和信心不足——

簡單說來就是，既然現(xiàn)在實體經(jīng)濟沒有好的投資回報，那何必不去投看得見摸得著、又一直在上漲的房子呢？于是，就有了本文開篇的現(xiàn)象。

更讓我們深思的是，樓市的背后是否還有別的推手？

或許有。今年年初以來，銀行系統(tǒng)降低了首付的比例，鼓勵按揭利率打折，以及有史以來最高的信貸規(guī)模，都在鼓勵居民加杠桿買房；同時，在營改增之后，地方稅收的下降，也給了地方政府以推高土地價格的動力——要知道，在分稅制改革之后，地方的基礎財政基本只夠用于行政和日常建設。但在財權和事權不對等的現(xiàn)實下，城市要發(fā)展就要有錢，今年又關閉了很多地方融資平臺，怎么辦？土地出讓金就成了最大的一塊收入來源。所以，就有了懷疑“默許”上漲的聲音。

前陣子，在國家統(tǒng)計局的發(fā)布會上，發(fā)言人這樣說：希望房地產(chǎn)既能支持經(jīng)濟增長，又能提高人民生活水平——可要做到這一點，談何容易？

未來？

樓市瘋狂產(chǎn)生的杠桿資產(chǎn)泡沫可能會有怎樣的危害？

8月29日，資深媒體人張立偉這樣寫道：“杠桿條件下的資產(chǎn)泡沫化后果非常嚴重，比如制造金融風險，惡化實體經(jīng)濟，阻礙經(jīng)濟轉型等。但最大的威脅是，膨脹的資產(chǎn)泡沫會加速貧富分化以及階層固化，讓中國無法跨越“中等收入陷阱”，因為經(jīng)濟結構失衡實質上是收入分配失衡，貧富分化擴大只會加劇經(jīng)濟結構失衡，這與中國經(jīng)濟轉型的目標南轅北轍。隨之而來的人口老齡化可能讓中國永遠無法走出’中等收入陷阱’，就像日本那樣失去一個又一個的’十年’。”

那么，政府有沒有調控樓市的動力和可能？

無論如何，這種政策都可能處于困境當中。首先，經(jīng)濟保增長的壓力依然存在，房地產(chǎn)的重要性依然顯著；其次，在大量的人口杠桿買房、資本進入樓市的情況下，完全拆除房地產(chǎn)的風險，也可能影響金融穩(wěn)定、甚至引發(fā)系統(tǒng)性風險；同樣，地方政府財政、稅收的壓力仍在，借保增長和去庫存等名義推升土地和房產(chǎn)價格的動力也依然存在。打壓，可能讓市場崩潰；持續(xù)高位甚至繼續(xù)上漲，則可能抑制城市發(fā)展的活力。

換句話說，這就像是一場綁架，但加入其中的人，大多抱著必漲的信心，期待太陽照常升起的時候可以有人接盤、盆滿缽滿、落袋為安、瀟灑離場。

除去那些真正有剛需的人們，確實有人是這么想的。根據(jù)劉陳杰的分析，目前房地產(chǎn)銷售中投機性需求大約接近20%，與最高峰(2007年和2010年的40%)相比還有差距，但比過去兩年已經(jīng)大幅提高(2014年和2015年分別為3%和5%)，值得引起重視。

經(jīng)濟學者葉檀的一席話令人深思：“房地產(chǎn)長期繁榮很難像過去那樣持續(xù)，但蕭條也不可能馬上到來。只要貨幣繼續(xù)寬松，低迷的實體經(jīng)濟無法完全吸納，資金就會流入房地產(chǎn)與股市等虛擬市場，這事不以人的意志為轉移。”