房產稅會推出嗎？ —從歷史和國際視角推斷——房地產周期研究之十

　　房地產首席夏磊，首席經濟學家任澤平

　　我們在2014年預測“5000點不是夢”，2015年預測“一線房價翻一倍”，被評為十大商業經典預測，在2016年被驗證。作者在過去一年的機構客戶路演和公開場合演講中多次重點推薦配置房地產，相信朋友們記憶猶新。毫無疑問，房子是過去一年表現最好的大類資產，這是從宏觀層面大勢研判抓住的歷史性機會。我們將始終秉承研究創造價值的職業追求，矢志不渝。

　　我們先后推出了十期的《房地產周期研究》系列，從周期、土地財政、貨幣、政策、房產稅、人口、國際比較等不同角度全景展現房地產發展的基本規律。當前社會各界熱議房地產莫衷一是，有的攻其一點不及其余，有的觀點大而不當缺少密實的邏輯，有的用主觀意愿代替客觀趨勢。雖然成功預判并為投資者抓住了這波房地產行情，但是，作者仍深感有大量基礎問題有待挖掘理清：哪些因素決定房價走勢？這輪房價為什么暴漲？未來中國房地產向何處去？敬請期待重磅報告《中國房地產向何處去？》，數月雕琢，傾情奉獻。

　　導讀：7月23日，財政部部長樓繼偉在G20稅收高級別研討會上表示，應該積極推動房地產稅改革，受制于信息征集能力弱以及利益調整阻礙，目前還沒有正式推出，但仍將義無反顧地去做。市場關于房產稅的預期又起?，F在是推出房產稅的合適時機嗎？房產稅真的能有效抑制房價嗎？

　　摘要：

　　1、房地產稅改革目的不在房產稅。我國房地產稅體系主要有10個稅種，分布于開發建設、交易和保有環節。房地產稅負結構呈“重增量輕存量、重建設交易輕保有”的特征；行業稅負遠高于全國整體水平。房地產稅改革是對各環節稅賦調整，若對居民住房開征房產稅，則應相應減少交易環節稅負；簡并稅種、優化稅收結構，為房地產稅替代土地出讓收入創造條件。

　　2、個人住房房產稅短期內難以推出。主要有四個原因：1）6大前提條件尚不具備，包括開展全國的住房普查、建立全國統一的不動產登記系統、統一界定房屋性質等。2）短期難以替代土地財政：由于較高的豁免設置、較低的累計稅率設置、大量房產難以統計和確權、真實城鎮化率較低等因素，即使開征個人住房房產稅，短期內也難以替代土地出讓收入。3）無論是從國外還是重慶上海試點看，房產稅均不是穩定房價的有效手段。4）無助于降房價，不利于去庫存：在一線和強二線由于供不應求，一致性預期下房產稅轉嫁，推高房價和房租；在三四線城市，房產稅將抑制改善性和投資性需求，僅剩城鎮人口增加和棚改動遷兩個途徑去庫存，去化周期大幅延長。

　　3、我國房產稅歷史和效果。我國目前按1986年《中華人民共和國房產稅暫行條例》征收房產稅。由于征稅對象范圍窄、稅基偏小，目前房產稅收入在地方財政稅收收入中占比有限，2007-2015年維持在3%左右。2010年國務院和財政部三次發文，推進個人住房房產稅改革。2011年上海和重慶率先試點改革，并未獲得可觀財政稅收，也未對房地產市場形成有效調節。此后個人住房房產稅試點陷入停滯。

　　4、國際經驗。從國外房產稅實踐經驗來看，房產稅能作為地方財政收入的重要來源，但對房地產市場調控的效果均不理想。

　　風險提示：房地產市場局部過熱導致政策收緊；后周期時代土地出讓金收入加速下滑

　　目錄：

　　1、房地產稅改革目的不在房產稅

　　1.1 房地產稅改革：簡并稅種，優化結構

　　1.2 房產稅改革方向：存量房時代下的重要財源

　　2、個人住房房產稅短期內難以推出

　　2.1 六大前提條件尚不具備

　　2.2 房產稅短期難以替代土地出讓收入

　　2.3 房產稅不是控房價的有效手段

　　2.4 無助于降房價，不利于去庫存

　　2.4.1 后周期時代的房地產市場

　　2.4.2 無助于穩房價

　　2.4.3 不利于去庫存

　　3、房產稅的歷史和效果

　　3.1 我國房產稅昨天、今天和明天

　　3.2 住房免征，財源有限

　　3.3 試點效果不理想

　　3.3.1 改革試點，滬渝先行

　　3.3.2 試點效果不佳，推廣陷入停滯

　　3.3.3 試點不足

　　4、國外房產稅實踐經驗

　　4.1 概況

　　4.2 美國

　　4.2.1 美國房產稅政策

　　4.2.2 地方政府主力稅種，家庭負擔小

　　4.3 英國

　　4.3.1 英國房產稅政策

　　4.3.2 地方政府主力稅種，抑制房價效果不顯著

　　4.4 香港

　　4.4.1 香港房產稅政策

　　4.4.2 改善市場、調節收入作用不大

　　4.5 臺灣

　　4.5.1 臺灣房地產稅政策

　　4.5.2 穩定的財稅來源

　　4.6 韓國

　　4.6.1 韓國房產稅政策

　　4.6.2 并非抑制泡沫、打擊土地囤積的長效機制

　　4.7 日本

　　4.7.1 日本房產稅政策

　　4.7.2 地方政府重要財源，改善市場作用小

　　正文：

　　1、房地產稅改革目的不在房產稅

　　1.1 房地產稅改革：簡并稅種，優化結構

　　7月23日，財政部部長樓繼偉在G20稅收高級別研討會上表示，應該積極推動房地產稅改革，受制于信息征集能力弱以及利益調整阻礙，目前還沒有正式推出，但仍將義無反顧地去做。市場關于房產稅的預期又起。

　　房地產稅改革目的不在房產稅，而是要簡并稅種，完善稅收制度。

　　早在2014年，中央政治局會議審議通過《深化財稅體制改革總體方案》，提出“加快房地產稅立法并適時推進改革”，總的方向是，在保障基本居住需求的基礎上，對城鄉個人住房和工商業房地產統籌考慮稅收和收費等因素，合理設置建設、交易、保有環節稅負，促進房地產市場健康發展，使房地產稅逐步成為地方財政持續穩定的收入來源。

　　目前，我國房地產稅體系主要有10個稅種，涉及開發建設、交易、保有三大環節。其中，開發建設環節涉及7個稅種，交易環節，涉及7個稅種，在保有環節，有2個稅種。

　　房地產稅稅負結構呈“重增量輕存量、重建設交易輕保有”的特征。根據《中國稅務年鑒》數據：房地產行業稅收總額中，房產稅占比僅2%左右，加上城鎮土地使用稅，保有環節稅收貢獻不超過5%；而營業稅、企業所得稅、土地增值稅和契稅占比分別為32%、18%、19%和17%，主力稅種集中在開發建設和交易環節。2014年全國房產稅總額1851.6億元，對標房地產行業開發和交易環節總稅額近16000億，占比也僅10%。

　　目前房地產行業整體稅負偏重，遠高于全國整體水平。產值占GDP僅6%的房地產業負擔著全國14%的稅收；全國整體宏觀稅負率19%，而房地產業宏觀稅負率達到44%。

　　以增加值法測算，房地產業2014年比2013年增加2013億元，同比增長5.6%；而稅負增加1059億元，同比增長6.8%，產值增長速度慢于稅收增長速度，新增額的53%均貢獻給稅收。若簡單增加房產稅，房地產行業整體稅負水平將進一步提升，這與當前減稅負降成本的供給側改革基調背道而馳。

　　因此，房地產稅改革不是簡單地開征房產稅，而是對建設、交易、保有環節稅賦進行重新調整，如果對居民住房開征房產稅，則應相應減少交易環節稅負。同時，簡并稅種、優化稅收結構，并為房地產稅替代土地出讓收入創造條件。

　　1.2 房產稅改革方向：存量房時代下的重要財源 

　　從大趨勢上看，保有環節的稅收最終會逐步替代開發建設環節稅收和土地出讓金。主要原因在于：一線和核心二線城市隨著城鎮化不斷提升，城市規模和邊界不斷擴大，城市新增規劃用地將不斷減少，目前一線城市已經步入存量房時代（以北京為例，2016年7月，北京房屋總成交2.9萬套，其中，新房成交0.7萬套，二手房成交2.2萬套，市場呈典型 “存量房市場”特征），而核心二線城市也有邁入存量房時代的趨勢。三四線城市去庫存是持久戰，房地產開發現金流為王，去化困境下開發商拿地和新開工意愿不足，而政府也會有意限制住宅用地出讓。

　　從15個樣本熱點城市的成交數據中，可以看出二手房成交量/新房成交量數值不斷提升。北京和深圳從2009年開始，二手房成交量就已超過新房成交量，步入存量房時代；2012年到2016年9月，二手房/新房成交量比值由2提升至4。重點二三線城市這一比值從2015年初開始迅速提升，目前已到0.7的水平；部分城市的核心區域已步入存量房時代。

　　房地產市場區域分化持續。一二線城市新建商品住房供不應求，核心區域可供開發新增用地不足，呈“存量房時代”特征；三四線城市則去化困難，樣本城市去化周期超2年，將導致企業拿地開工意愿不足。因此無論是一二線城市，還是三四線城市，房地產新拿地、新開工總量均會減少，對于稅收的影響就是：保有環節的稅收會逐漸替代開發建設環節的稅收和土地出讓金。

　　從全國土地出讓金變化情況看，2014年達到高點4.3萬億，2015年回落到3.4萬億，整體拐點已顯現。從結構上看：一線城市已步入存量房時代，新增住房建設用地難以有效增加，導致樓面價飆升，但出讓總金額卻開始呈下降態勢；三線城市企業拿地意愿不足，樓面價和總金額均維持低位；二線城市成為支撐全國土地出讓金的主力，樓面價和成交面積均開始迅速提升，帶動出讓金總額增加。

　　可以預見，未來，隨著重點二線城市逐步進入存量房市場，土地財政也將減少，屆時全國土地出讓金下滑難以避免。另一方面，均由于土地出讓金占地方本級財政收入比例超40%，土地出讓金減少的地方政府有尋找新增財源的動力。因此，保有環節的稅收將會逐步被重視，成為彌補土地出讓金減少的重要途徑。

　　在我國，自1994年分稅制改革以來，地方政府財權被不斷上收的同時，事權反而不斷下放，地方財政的財政收支平衡困難，地方政府債務問題緊迫。按照國際經驗，房產稅作為地方稅，成為擔負地方公共支出、支撐地區經濟增長的一項財政來源。目前我國的房產稅由于稅基狹窄，對占總量80%以上的個人住宅免征，對地方財政收入貢獻僅維持在3%左右。隨著存量房時代下土地出讓金減少、交易環節稅收減少，房產稅作為保有環節稅收，對地方財政的貢獻潛力巨大。

　　從國際經驗看，房產稅通常被成熟市場經濟體作為地方財政收入的重要和穩定來源，具有獨特優勢：第一，房產稅屬于直接稅，相對間接稅而言不易轉嫁；第二，房地產具有收益稅的特點，作為地方政府重要財源，用于支持地方公共設施建設和服務，提升地方房產價值，形成正向循環；如在美國，房產稅占美國公立學校教育經費的45-50%，房產稅較高的地區公立學校教育水平也通常更優。第三，房產又不易損耗，房產稅按年征收，征收額根據房價變動而變動，充分反映房地產市場發展，形成穩定收入。房產稅收入的增加，可以有效促進地方稅收收入的增長，推動地方財政建設。房產稅取之于民用之于民。這會導致不同地區之間的教育資源不均衡的問題。

　　根據OECD（經濟合作與發展組織）的統計，OECD國家的房產稅占GDP比重近些年是逐年增加，特別是法國和英國在2014年的房產稅占GDP比重分別達到2%和1.6%。在英國和愛爾蘭，房產稅收入是地方政府的唯一稅收收入，在美國房產稅占地方政府收入平均達到70%多。

　　2、個人住房房產稅短期內難以推出

　　2.1 六大前提條件尚不具備

　　十八屆三中全會提出加快房地產稅立法，并適時推進改革，此后房產稅要擴圍至個人住房的傳聞不絕于耳。我們認為，推出個人住房房產稅（以下簡稱房產稅），應立法先行，并滿足6個前提條件，而這些前提條件短期內仍難以完全解決。

　　一是開展全國的住房普查，掌握全國住房的基本情況。自1984年以來，我國迄今為止沒有進行一次全國性的住房普查，住房基礎信息薄弱。

　　二是建立全國統一的不動產登記系統，準確及時的采集房屋登記和交易數據，實現全國聯網、實時查詢?！恫粍赢a登記暫行條例》自2014年11月12日公布，2015年3月1日起施行，時至今日，政策已推行一年多，距離國土部多次提出的要在2016年底完成全國所有市縣發放《不動產證書》的目標，仍有一定距離。

　　三是統一界定房屋性質。由于歷史遺留原因，現存房改房、福利房、央產房、軍產房、小產權房、經濟適用房、集資房、兩限房等不同類型的房屋，產權性質差別大，稅基不統一。

　　四是完成房地產稅改革。目前在房地產稅收環節，約有10個稅種，應重新設置建設、交易、保有環節稅賦，避免重復征稅。

　　五是完成《城鎮住房保障條例》立法，清楚界定居民“基本住房標準”，以確定房產稅的免征條件。2014年3月28日，國務院法制辦發布《城鎮住房保障條例（征求意見稿）》及其說明全文，公開征求社會各界意見。這也是目前發布的較新的關于保障性住房的文件，該條例仍為意見稿，尚有很多問題亟待立法解決。

　　六是完成修訂《稅收征管法》，為依法治稅，提供依據。2015年1月5日國務院公布財政部、國稅總局起草的《稅收征管法》（2015年修訂征求意見稿）。對比原稅收征管法，此征求意見稿對稅收征納權利義務做了大幅修訂。國務院辦公廳印發的《關于國務院2016年立法工作計劃的通知》（國辦發〔2016〕16號），就做好國務院2016年立法工作提出相關意見，并發布了2016年立法工作計劃的具體安排，其中包括抓緊修訂《稅收征收管理法》等稅收立法項目。

　　房產稅的開征需要得到納稅人的認可。對于一個全新的稅種，要想順利的在全國進行推廣并取得預期效果。一方面，需要通過各種渠道對納稅人進行“培訓”，讓納稅人充分了解相關的規定；另一方面，也需要積極采納納稅人的建議和指導，使雙方盡可能的削減信息不對稱。在開征之后建立房產稅監督機構，建立納稅申辯制度。為保證房產稅的公平客觀，對房產稅的采集及使用都需要監督，納稅人有途徑提出異議和申訴。

　　2.2 房產稅短期難以替代土地出讓收入

　　從國外房產稅實踐來看，美國房產稅占地方政府財政收入的15%左右，香港差餉占政府財政收入的5%左右，韓國地稅占政府稅收收入的20%左右，日本固定資產稅占地方稅收收入的40%左右。上述幾個國家和地區的稅基為一定比例的土地和房屋評估值，政府形成了一套完善的土地及房屋價值評估體系，每隔一段時間對土地和房屋重新估值，計算稅基，總體來說，成熟的房產稅制度具有寬稅基，低稅率，適當減免形成累進稅率的特點。

　　相比國外，我國仍有大量基本居住需求，房產稅因免征面積設置、房產評估值豁免設置等，很難形成高稅收規模，難以形成有效和穩定財政收入來源，短期內無法替代土地財政。

　　以重慶上海試點為例，兩地的房產稅試點辦法均設置很高的免稅面積，稅率較低且針對高價房采取超率累進稅率，充分考慮剛需和改善性需求。

　　從稅收收入看，兩市房產稅絕對值雖然保持增長，主要是因為房產存量價值增加，而非房產稅試點帶來的增量效應。對標總稅收收入：2011年試點以后，上海房產稅稅收收入在總稅收中占比并未增加，維持在2.5%左右；重慶房產稅占政府稅收收入的比例也并未迅速提升，2011年到2015年僅增長1.3個點。對標土地出讓收入：重慶和上海的土地出讓收入分別在1500億和700億左右，目前房產稅收入僅相當于土地出讓收入的7%。 

　　2013年，杭州曾作為個人住房房產稅試點擴圍城市，制定房產稅“杭州方案”，內容包括針對增量住房征收、以戶為單位劃定人均免征面積、實行超標面積累進稅率等，但在進入會簽程序后被緊急叫停。但該方案在當時被作為藍本，曾擬在下一批房產稅試點擴圍時，在其他城市推廣。因此，我們參考該方案對我國征收房產稅可能產生的稅收收入進行測算。

　　2015年，全國總人口為1.37億，常住人口城鎮化率56%，2012年全國城鎮人均住房建面32.9平，照此估算全國城鎮住宅建面253.8億平。2016年上半年全國商品住宅銷售金額5.76萬億元，銷售面積6.7萬平，均價8573元/平米。因此估算當前全國城鎮住房存量價值為217.6萬億元。若按照1%的房產稅率，每年房產稅總額2.18萬億。但事實上，我們認為如果針對存量房征收，每年征稅總額遠小于此值。一方面，按照國際通行準則，房產稅通常會根據住宅類型、住宅面積等因素形成超率累進稅率，因此綜合稅率會低于1%。另一方面，實際征收面積遠低于253.8億平，主要因為：一是為保障剛需，將設置較高免征面積，杭州方案中的免征面積為人均60平；二是我國大量存在的小產權房等難以統計和確權的房產；三是在城鎮居住6個月以上即計入常住人口，大量農民工等流動人口并未在工作和居住的城鎮買房，當前我國戶籍人口城鎮化率僅40%。我們按照綜合稅率和征稅面積對全國房產稅測算總額進行敏感性分析，實際征稅收入將遠小于2.18萬億。

　　當前我國土地財政依賴度高，地方財政收入中土地出讓金占比超40%。2013-2015年，全國土地出讓收入分別為4.2萬億、4.3萬億和3.4萬億，占地方財政收入比例分別為60%、57%、41%（地方財政收入分別為6.9萬億、7.6萬億和8.3萬億）。

　　因此，即使推房產稅，短期內也難以成為重要財源補充和替代土地財政。

　　2.3 房產稅不是控房價的有效手段

　　房產稅能否抑制房價，主要在于房產稅是否會改變市場預期和供需關系。

　　在房價嚴重脫離居民消費能力，投資換手率高、投機獲利盤巨大的市場環境下，房產稅會增加持有成本，促使投資者拋售房產，同時弱化改善性和投資性需求，從而導致房價下跌。

　　而在人口持續流入、經濟和產業發展前景好的城市，市場需求旺盛，供不應求，房產稅會被轉嫁給需求方，推高房價和房租，并不能抑制房價上漲。

　　從國外實踐經驗看，房產稅也不是政府抑制房價過快上漲、促進房地產穩定發展的重要手段。

　　德國房產稅方案在20世紀60、70年代確立之后基本沒有顯著變化。但德國房價在之后的1967-1972年、1978-1980年以及2012年都曾較快上漲的現象，年均漲幅分別是9.96%、8.92%和9.1%。

　　韓國在2005年8月出臺《不動產綜合對策》，包括征收綜合不動產稅 ，當年市場出現了明顯降溫（降幅為-4.2%），但到了2006年，房價又出現11.6%的報復性上漲，此后繼續維持上漲態勢。

　　香港也試圖運用提高稅收的方式抑制房價上漲，同樣效果不佳。2003年-2015年香港房價累計上漲超4倍，主要原因在于：一是全球持續采取量化寬松政策，熱錢涌入香港，港元利率與美元同步，維持于極低水平，導致樓市投資需求大增，特別是買房落戶政策刺激內地投資者投資需求；二是經濟增長購買力增強，香港居民收入中位數上漲66%；三是土地供應少，市場維持供不應求態勢。在這樣的背景下，港府采取提高稅收抑制房產并未獲得成效。

　　2010年11月開始，香港針對投機投資性需求開征額外印花稅。若買家在6個月內轉售，將征收15%的稅率；6個月至1年內轉售，征收稅率是10%；1-3年內轉售，稅率是5%。但實施后的2012年1-10月，香港中小型住宅、大型住宅價格仍然分別上漲21%和11%。

　　2012年10月起，又進一步推出二項房地產稅收政策：第一，所有外地人士、本地及外地注冊的公司購買香港住宅時需繳付15%印花稅。第二，提高額外印花稅的稅階，將試用期延長至3年。若買家在6個月內轉售，額外印花稅率增加到20%；6個月至1年內轉售，稅率增至15%；1-3年內轉售的稅率提高到10%。但香港房價2012-2015年仍然維持快速上漲。直到2015年港府開啟第7輪調控，“降低貸款比例，限制還款收入比、縮短還款年限、限制貸款人身份、取消買房落戶政策、提高住房供應量”等重磅措施出臺，加上經濟增速放緩、美元進入加息通道后港幣被迫加息，房價才開始進入調整期。

　　從我國上海、重慶試點征收房產稅后的市場情況看，2011年1月28日開始試點后，兩市商品住宅成交量價均未走出獨立行情。同時，房產稅試點也并未改變滬渝兩市短周期波動特征：上海作為一線城市房價漲速大幅跑贏全國水平，2010年開始嚴格實施的限購措施也導致成交量波動較大；重慶因為供應充足、城鎮化和整體收入水平較低、獨特的組團式城市布局，房價漲速低于二線城市水平，投資投機性需求小，因此成交量波動也明顯較小。波動幅度房價基本面主要受置業人口、經濟增長以及城鎮化進程因素影響。

　　2.4無助于降房價，不利于去庫存

　　2.4.1后周期時代的房地產市場

　　中國城鎮人口分布與區域住房價格基本吻合，人口區域分布結構正逐步從第一個階段向第二個階過渡。第一個階段是人口從農村向城市轉移，不同規模的城市人口都在擴張，且在總人口當中的占比均在上升，對應的房地產“總量快速增長”的長周期階段。這一個階段和經濟快速增長、制造業快速發展相關，而城市化率還沒有達到55%。第二個階段是區域分化和城市群發展，中小型城市人口增長放緩，產業結構落后的城市人口甚至出現流出，而大都市和對應的城市圈人口比重繼續上升。這一階段，對應房地產“總量放緩、區域分化”的長周期階，伴隨著制造業的絕對衰退、服務業的相對發展，對應的城市化水平大致55%-70%之間。

　　房地產政策不會脫離房地產行業基本面。當前我國房地產市場存在兩類泡沫，在一線和強二線體現是價格的泡沫，在三四線和資源型省份體現是庫存的泡沫。出現泡沫的根本原因，在于城市化第二階段房地產市場需求區域分化，以及當前供給和需求出現脫節。

　　2.4.2無助于穩房價

　　在一線和強二線，剛需和改善性需求持續旺盛，而庫存相對不足，一致性預期下投資投機性需求出現，加速房價上升。重點城市房價收入比高是全世界的共同特征，是由于資金和人口集中，城市內收入分化造成的；我國一二線城市中由于流動人口多，收入差距大，而造成房價收入比相對于中產階級占主導的發達國際一線城市更高。我國要保障剛需，抑制房價泡沫，應該增加供給，改善供應結構，降低區域內在房產上的杠桿。而房產稅出臺，只能在短期內使部分資金成本較高、資金壓力較大的投資投機性需求出局，無法改變供不應求的一致性預期，也無法消除投資投機性需求。房產稅雖然屬于直接稅，由房產持有人直接承擔，如果不能逆轉供求關系，則稅負可以通過租金和房價方式轉嫁，房租和房價被推高，這與供給側改革“降成本”政策目標背道而馳。

　　2.4.3不利于去庫存

　　我國廣大三四線城市、中西部地區和資源型城市圈存在較高庫存泡沫。用完工待售面積表示狹義庫存，用累計開工減去累計銷售表示廣義庫存，兩者都一路走高，在2016年上半年才開始回落。目前去庫存大幕剛啟，任務依然很重，去庫存將是持久戰。商品房、商品住宅廣義庫存面積分別為59.3億平、26.8 億平，較2015年12月，分別增加1.7億平、減少0.3億平。按照1-7月月均銷售面積計算，7月末，商品住房和商品住宅廣義庫存的存銷比分別為54.8個月和27.9個月。因此，即使不新增加開工面積，并保持當前銷售速度，商品房和商品住宅廣義庫存也需要4.5年和2.4年才能完全消化。另一方面，庫存區域分化明顯，考慮到一線和強二線上半年庫存下降快，對去庫存貢獻較大，三四線城市和中西部地區去庫存任務仍然嚴峻。

　　“整體去庫存”仍是政策基調，如果短期推出房產稅，即使按照人均居住建面設置免征面積，也只能保障剛需，而將直接抑制二套以上的改善性需求和投資投機性需求，去庫存將只能依靠農民工進城、棚改動遷兩類新增需求。我們將全國城鎮商品住宅需求分拆為四部分，一是新增城鎮常住人口住房需求，代表每年因城鎮常住人口增長產生的需求，包括城鎮人口自然增長和城市化農民進城；二是現有城鎮常住人口居住面積增長需求，代表每年城鎮存量人口因改善性、投資投機性需求；三是棚改及動遷新增需求，涵蓋的是城市存量房折舊產生的新增需求；四是農民進城未構成需求扣減，指農民工自帶房入城、通過安置房安置、農民工返鄉建房等造成的農民工進城后不產生商品住房需求部分。我們測算，改善性和投資投機性需求占總需求的36%左右，考慮到三四線城市人口流入趨緩、棚改和動遷面積和一二線城市相對較小，實際上改善性需求和投資投機性需求的占比更大。

　　征收房產稅會增加房產持有成本，按照“杭州方案”并參考國外經驗，房產稅通常會根據房屋持有面積設置累進稅率，因此會大幅一直改善性和投資性需求。我們測算極端情況下，如果征收房產稅后改善性和投資投機性需求全部被抑制，對去庫存造成的影響。不考慮各地區需求的結構性差異，假設所有住房需求均通過商品房市場滿足。根據測算，2016年總需求14.9億平，其中改善性和投資投機性需求5.6億平。根據國家統計局公布房地產運行數據，截至2016年7月，完工待售的狹義商品住宅庫存面積4.3億平，累計開工減去累計銷售的廣義商品住宅庫存面積為26.8億平。可以計算得到，征收房產稅后，剔除改善性和投資投機性需求，廣義和狹義去庫存周期延長52%。

　　3、房產稅的歷史和效果

　　3.1 我國房產稅昨天、今天和明天

　　我國很早就開始了房產稅的立法實踐，但在征收實踐上，受制于客觀經濟環境和政策需求，一直沒有被作為主力稅種。

　　1950年，中央政府政務院頒布《全國稅政實施要則》，房產稅成為全國開征的一個獨立稅種。1951年，政務院公布《城市房地產稅暫行條例》，房產稅、地產稅合二為一，簡并為城市房地產稅，只在核準的城市范圍內征收。1984年工商稅制改革，房地產稅被分為房產稅和城鎮土地使用稅兩個稅種。1986年《中華人民共和國房產稅暫行條例》實施，成為目前房產稅的適用依據，條例中將所有非營業的個人用房納入免稅范圍，排除了80%以上的可征稅房產。

　　2003年，十六屆三中全會通過《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決議》，提出條件成熟時可以取消不動產的相關收費，改為對不動產統一征收物業稅。這是我國首次提到對自住房進行征稅。此后，社會各界對房產稅擴圍爭議不斷。

　　2006年，房產部門、財政部等聯合對物業進行評估和稅收統計，即物業稅的空轉。2007年，國家稅務總局在發布《2007年全國稅收工作要點》中提到繼續推進物業稅空轉試點，北京、江蘇、深圳、天津、安徽等十個省市完成物業稅空轉。

　　2009年1月1日起，《城市房地產稅暫行條例》廢止，外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人納入1986年《中華人民共和國房產稅暫行條例》適用范圍，內外兩套稅制完成統一。

　　2011年，上海、重慶率先開展自住房房產稅改革試點。2012年，國務院發文指出，要穩步推進房產稅改革試點，讓房產稅成為財政收入可持續來源。2013年5月，國家發改委發布《關于2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》，提出擴大房產稅改革試點。同年8月杭州、南京等城市制定和上報房產稅征收方案，但最終被緊急叫停。

　　2013年11月，十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出“加快房地產稅立法并適時推進改革”，房地產立法被提上日程。2015年8月，房地產稅納入了第十二屆全國人大常委會立法規劃，正式為房地產立法劃定時間表。

　　3.2 住房免征，財源有限

　　我國目前仍按照1986年《中華人民共和國房產稅暫行條例》征收房產稅?！稌盒袟l例》規定，計稅依據為房產原值扣除10%-30%后的余值，對于出租房產計稅依據為房產租金。稅率方面，按房產原值扣除后余值征收的，為1.2%；出租房產按租金征收的，為12%?！稌盒袟l例》同時規定了5類免征對象，其中包括個人所有非營業用的房產，這意味著占全國城鎮商品房存量金額80%以上、存量面積90%以上的房產被納入免征范圍。目前，辦公樓和商業營業性用房成為主要征稅對象，兩者在全國存量房市值中占比不到20%，面積占比不到10%。而采用歷史成本法的房屋余值作為稅基，和西方采用的房產評估值相比，房產增值額未被納入征稅范圍。因此我國現行的房產稅，由于征稅對象范圍窄、稅基偏小，導致目前房產稅收入在地方財政稅收收入中占比十分有限，2007-2015年維持在3%左右，2015年3.27%。

　　3.3試點效果不理想

　　3.3.1改革試點，滬渝先行

　　2010年國務院和財政部三次發文，推進個人住房房產稅改革。2011年，上海和重慶響應號召，率先試點進行房產稅改革，開始對個人住房征收房產稅。當時實施的背景是房地產短周期牛市，房價迅速上漲，2010年4月國務院推出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（新國十條），開始在全國主要省會及計劃單列市進行限購措施。而房產稅也被當做抑制不合理房地產需求和房價過快上漲的工具進行試點。

　　上海和重慶的試點方案應該是未來全國推廣房產稅的重要參考方向，他們主要具有以下幾點共同點：1）征稅重點以新增購房為主，同時，買高價房就要交更多的稅；2）差別化稅率。上海有兩檔，重慶有三擋，控制高檔住房的比例；3）較為寬松的免稅政策。這樣可以減少因為房產稅對居民的基本住房需求的侵害；4）限制外來的投資需求。根據是否為本地居民采取不同征稅條件。

　　由于試點城市的側重點、調控目標不同，上海主要是抑制投資，重慶主要是抑制高檔住房消費，兩市的具體細則各有所長。1）上海調控面更廣，覆蓋了全市各區，而重慶僅是主城九區；2）上海重點調控增量住房，重慶是高端住房；3）上海實行一般比例稅率，重慶是差別稅率，相對來說，重慶更能體現公平；4）上海的優惠政策更人性化，符合其一直的人才引進的理念；5）稅收用途來看，重慶的更為明晰。

　　3.3.2 試點效果不佳，推廣陷入停滯

　　從上海和重慶的試點看，并未達成預期效果。

　　一方面是沒有獲得可觀的財政稅收。兩市房產稅在稅收總占比中未明顯增長，分別為2.5%和3.5%，是土地出讓收入的7%左右，而擴圍的個人住房房產稅并不多。

　　另一方面是對房價影響不大。上海及重慶試點房產稅的前3個月，兩市住宅成交量分別下降46%和26%，比同類城市降幅高10至20個百分點，但成交均價并未出現明顯下跌；第二年，兩地成交量均呈現較大幅度的增長。此后3年多，房產稅試點對房價的影響幾乎可以忽略不計。以北京作為上海的對照城市，成都作為重慶的對照城市，可以看出兩者的變化趨勢幾乎一致，試點城市的波動并沒有比非試點城市波動小，可見房產稅并不能抑制房價，打擊投機。

　　另外，重慶房產稅還針對了高檔住宅進行一定的抑制，但是存在開發商將高檔住宅歸為普通住宅的行列以規避房產稅的可能性。

　　上海、重慶試點并未取得預期效果，此后個人住房房產稅試點陷入停滯。2013年5月，因房地產市場熱度持續不減，杭州出臺 “杭州方案”并被視為房產稅擴圍的基準方案，但在出臺前夕被緊急叫停。

　　3.3.3 試點不足

　　上海和重慶的房產稅試點主要不足點在于：

　　1）稅基窄，稅率偏低。上海的房產稅只針對增量房，不涉及存量房；重慶包括了存量房，但只針對高檔住房。這樣做的確操作性強，但對新、舊買房者來說稍顯不公平。同時，上海稅率是0.4%和0.6%；重慶是0.5%、1%和1.2%。低稅率很容易把房產稅轉嫁給購房者，降低了抑制投機的作用。

　　2）缺乏房產價值評估體系。上海和重慶是以房屋的市場交易價格作為計稅依據的，且與之相應的房產評估機構還未建立。這樣做有失公允，在對房屋剛性需求的情況下，由購買者承擔了主要的稅負。應該由房產的評估價值為計稅依據，當房產升值時，稅負增加，抑制房價上漲；同時，建立完善的房產評估機構，建立不動產登記制度，解決相關技術難題。2015年3月1日，頒布《不動產登記暫行條例》，為全國的推開房產稅提供了便利的條件。

　　3）缺乏整體稅收結構的調整。上海和重慶只是單純的增加了一項房產稅，并未相應調整稅收結構。由于稅率較低，并未造成什么不利影響。但是如果新開征一個稅種，應該有全局觀念，適當降低其他相關稅種的負擔。

　　4）立法不夠健全。上海、重慶為了房產稅各自頒布了《暫行辦法》，這屬于規范性文件，不是法律法規。我國針對房產稅有《房產稅暫行條例》，里面規定對個人非經營性住房免征房產稅，這就會與試點城市的個人自住住房征稅矛盾了。法律依據的不足可能會導致征收效果不好，甚至偷稅漏稅等問題。現在《房產稅法》還未列入2016年立法計劃，只有提高房產稅的法律層級，才能提供有力的保障。

　　4、國外房產稅實踐經驗

　　4.1 概況

　　世界多國或地區的房產稅制改革對我國房產稅有很多啟示：

　　1）房產稅制改革需要獲得納稅人支持。一方面，納稅人是房產稅的有效監督人，另一方面，這直接影響到房產稅的實施效率。

　　2）堅持“寬稅基、少稅種、低稅率”的改革方向。寬稅基：對大多數房地產擁有者征稅，僅對公共、宗教、慈善機構等少數免稅；少稅種：即有關房地產的稅種較少，大多數只開征了財產稅、所得稅、轉讓稅等幾個稅種；低稅率：為了避免居民負擔過重，影響房產稅的實施，一般把房產稅的稅率設置較低。

　　3）建立有效的房產稅收管理體系。這是成功實施房產稅制改革的先決條件，主要包括房地產登記管理制度和房地產評估制度。

　　4）正確處理房產稅和地方財政收入支出的關系。稅制方案改革一般都會伴隨著地方財政的變化。盡管德國、美國等由于稅基寬、效率高，即使稅率低，但也能夠為地方政府提供充足穩定的收入來源。

　　4.2 美國

　　4.2.1 美國房產稅政策

　　美國是西方國家中房產稅制最完善的國家，對土地和房屋直接征收房產稅，稅基是房地產評估值的一定比例（各州規定不一，從20%~100%不等）。征稅對象主要是居民住宅，收入中95%以上由地方政府征收，稅法由各州制定，各州和地方政府的不動產稅率不同，大約在1%~3%之間。主要是對自住房屋給子減免稅，通過減少稅基或低估財產價值來實現。

　　即使美國房產稅制度很完善，也曾被列為“最不受歡迎”的稅收，還屢次出現“抗稅”事件。再加上納稅人“用腳投票”問題的存在。為此，現在美國很多州都立法限制房產稅的稅率、增長幅度和限制地方政府財政支出。為了保證房產稅收入的穩定性，美國將大部分財政收入用于提供能夠提高土地價值的公共物品上。

　　美國的房產稅起源于殖民時期，最早可以追溯到1671年的新澤西州。1796年到內戰期間各地的物業稅政策逐漸統一，按統一稅率征收。

　　以房產稅為主的財產稅曾多次成為社會改革的主要目標。1929至1933年美國經濟大蕭條時期和20世紀70年代先后形成兩次大規?？苟愶L潮。1978年通過的加州憲法第13條修正案規定，加州房地產稅的征收不應超過房產評估價值的1%，同時此法案限制了加州政府房地產稅率每年上漲的幅度，房地產稅率的增加限于加州消費者物價指數或2%，以較低者為準。

　　加州的該提案對其他各州的房產稅政策帶來了重大影響。因而上世紀90年代以來，美國各州政府所征收的房地產稅大為減少，主要是州以下的政府征收了大部分的房地產稅，其稅率要受到州政府和州法律的管制。

　　目前美國50個州都征收房產稅，美國房產稅是財產稅的一部分，屬于地方性稅種，主要目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設施和福利，征稅主體是縣政府、市政府和學區，是地方政府的重要收入來源。

　　美國實行聯邦政府、州政府和地方政府的分稅制，房產稅一般由州以下地方政府征收。稅基方面，定期評估房屋市場公允價值，并按照評估值的一定比例作為稅基，地方政府會根據房屋的所在地、房屋類型等設定不同比例，從而實現政策引導。稅率方面，州政府立法設定最高稅率，地方政府自行設定具體稅率。在稅收減免方面，地方政府基本對自用住宅提供不同形式的減免，實現累進稅率，照顧低收入等特殊人群基本住房需求。如在總應納稅額基礎上進行固定金額稅基減免、在應納稅額超出家庭所得一定比例時，給予所得稅抵扣或返還。

　　大致來說，房產稅的年稅率中值為房屋價值的1%，在美國的50個州以及首都哥倫比亞特區中，密蘇里州的房屋稅為1%，排名第26；房屋稅最低的是夏威夷州，只有0.28%；最高的是新澤西州，為2.38%，是夏威夷的8倍多，也就是說，一棟100萬美元的房屋，在夏威夷每年只要繳2800美元的稅，在新澤西卻要繳23800美元。

　　華府地區，房屋稅率最低的是哥倫比亞特區，2015年的稅率為0.85%，其次是馬里蘭州蒙哥馬利縣（Montgomery County），稅率為0.934%，與哥倫比亞特區、蒙哥馬利縣一河之隔的弗吉尼亞州費爾法克斯縣（Fairfax County）的稅率則為1.09%。

　　美國房產稅沿襲了英國財產稅的制度，財政分權、地方自治、私有財產保護和民主政治制度相輔相成。主要特點如下：

　　1）美國的房產稅經過歷年改進，已成為地方政府最主要的稅種及最重要的收入來源。如新澤西州的澤西市在2005年已是總收入的96%。同時，還是學區收入的主要來源。

　　2）以房地產價值為計稅依據，且計稅價值的評估與房產稅收的征收管理是分開的。為保證房地產評估結果客觀公正，核稅官員不屬于正式工作人員，只負責核稅，不負責征收與管理。

　　3）稅率根據預算和稅基變化情況不斷調整?？偠惵适侵菡亩惵始案骷壵惵实募涌?。州政府一般通過稅法確定某個值或范圍；地方政府根據當年預算、應納稅財產總價值、其他收入來源等確定。（地方政府具體步驟如下：首先，對當地財產進行估價，確定應納稅財產價值，用V表示。其次，確定下一年財政年度總預算以及除房產稅外其他總收入，兩者之差用T表示。最后，地方政府稅率為V/T，總稅率=州稅率+縣、市稅率+其他機構稅率。）

　　4）征管程序獨特、嚴密便捷。首先，核稅官員核定所管轄區房地產的計稅價值；其次，地方政府根據本地預算及計稅價值確定稅率，報州或縣政府同意后，令地方稅務局執行；再次，稅征管員根據計稅價值和稅率得出應納稅額，將每個人的稅單打印郵寄給納稅人，有些發給銀行等金融機構，由其代收房產稅；最后，納稅人根據稅單，開支票連同稅單寄給征稅機關，有些通過銀行等金融機構代繳，只有極少數到征稅機關上門納稅。

　　4.2.2 地方政府主力稅種，家庭負擔小

　　房產稅是美國州一級地方政府的重要稅收來源，如加州房產稅占地方政府總收入的12%左右，紐約州房地產稅占地方政府總收入的16%左右，考慮到地方政府還有經營性等收入，房產稅收入在稅收總收入中的比重更高，能達到30%以上。地方政府一般根據預算收入和總支出情況決定房產稅的總征收數額，再結合轄區房產評估的公允價值總額，在州政府允許的范圍內確定稅率，因此房產稅在地方政府的財政收入中保持比較穩定的占比。

　　美國房產稅對居民的稅收負擔并不大。一是稅率較低，平均在1.5%左右；二是通過設定免稅額度等方式，保障低收入和特殊人群居住需求；三是設定房產稅可抵減所得稅，即房產稅和住房貸款利息支出可以從個稅稅基中稅前扣除。

　　4.3 英國

　　4.3.1 英國房產稅政策

　　英國房產稅起源于十七世紀中期英格蘭的“爐灶稅”，即以一戶所擁有的爐灶數量作為征稅對象的稅種?，F今英國住房財產稅是地方政府的重要稅收的收入來源，主要用于英國地方政府的公共事業開支。

　　4.3.2 地方政府主力稅種，抑制房價效果不顯著

　　盡管英國房產稅對于炒房者具有一定震懾作用，但總體上看對房地產市場影響有限，抑制房價上漲作用不明顯。加之英國房產稅是由居住者承擔的（任何居住者，包括租客租房子，需要承擔房產稅），因此房產稅對于房價的影響微乎其微。

　　4.4 香港

　　4.4.1 香港房產稅政策

　　香港的房地產稅分三類，差餉、地租和物業稅。香港的差餉自1845 年開始收取。1931 年，政府開始統一各區差餉，按稅額的17%進行征收。2000年起，所有差餉稅收統一成為政府的一般收入。政府曾多次采取差餉豁免政策。物業稅起征于1940年，稅額是物業估定租值的5%，稅率是每一納稅年度調整一次。

　　4.4.2 改善市場、調節收入作用不大

　　香港房產稅由殖民地時期相關稅費演化而來，征收目的在于增加財政收入。香港房產稅具有寬稅基，低稅率的特征，各類減免相對較少，整體稅率也并不高，對房地產市場影響并不大。就收入分配來說，實行比例稅率，對收入分配調節意義不大。

　　4.5 臺灣

　　4.5.1 臺灣房地產稅政策

　　臺灣的房產稅是一個體系，包括土地稅、房屋稅和契稅等，其中房屋稅和我國改革的房產稅相似。房屋稅的標準基于房屋的現值，根據房屋的用途征收不同的稅率。臺灣的土地稅制度主要是基于孫中山先生的“平均地權”與“漲價歸公”的思想主張?，F已形成一套成熟和完善的稅制。臺灣的房產稅有以下幾個特點：

　?。?）房地分開，體系完整。土地的取得、持有和轉讓三個階段都分別規定了不同稅種；

　　（2）以規定地價為標準。創立了一套以公告地價和公告土地現值為征稅標準的土地稅收制度，使計稅依據更加客觀、標準，并簡化征稅手續；

　?。?）以地價稅為中心。臺灣的土地稅稅收總額約為房產稅的三倍左右；

　?。?）政策功能凸顯。主要在于資源配置，抑制投機，還承擔著“平均地權”的重要使命。

　　4.5.2 穩定的財稅來源

　　臺灣的土地稅和房屋稅是財政收入的穩定財源。其中房屋稅占總稅收比例穩定在4%左右，土地稅占總稅收比例在90年代初達到峰值20%，此后逐年下降，從2000年開始穩定在9%左右。因此臺灣的房產稅形成穩定的財稅來源，能貢獻總稅收超13%的比例。

　　4.6 韓國

　　4.6.1 韓國房產稅政策

　　韓國的房產稅主要分為房屋財產稅、土地綜合稅和綜合房地產稅。韓國財產稅從1950年開始征收，對土地和房屋實行單一稅率。在1990年之前，韓國對土地和房屋實行單一稅率，稅賦較輕，1990年物業稅改革，打擊囤地，一定程度上增加了土地的供給，改革后房價并沒有立刻出現下降，而是維持一段時間后的高速增長后才出現增速的一定回調。2005年推出綜合房地產稅后，韓國房價出現小幅短暫下降，但之后又加速上漲。長期來看，單單一個房產稅對房地產市場并不能產生趨勢性的影響，長期趨勢是供求關系等一系列因素作用的結果。

　　4.6.2 并非抑制泡沫、打擊土地囤積的長效機制

　　韓國房地產稅主要目的在于打擊房地產投機，尤其是土地投機和囤積，提高有限土地的利用效率。短期來看，稅收對房地產市場產生影響，但不改變房地產的價格走勢，長期來看，沒能起到抑制泡沫，打擊土地囤積的效果，土地集中度變大。因綜合不動產稅是對擁有高檔住宅的富人征收的稅種，可以起到一定的調節收入分配的作用。

　　4.7 日本

　　4.7.1 日本房產稅政策

　　日本房產稅主要分為固定資產稅和都市規劃稅，兩者都是分別對土地及土地上的房屋進行征收。征收的計稅依據為土地和房屋的市價，通常每3年評估一次，沒有特殊情況不會修改。

　　4.7.2 地方政府重要財源，改善市場作用小

　　日本的房產稅作為地方稅種，大約占地方稅收的40%，是地方政府重要財政收入來源；但對房價的調控作用不顯著。1988年，對于持有期在兩年以內的土地轉讓征收最高96%的稅金、1989 年制定《土地基本法》，但地價飆升一直持續到1991年。而1991年《綜合土地政策推進要綱》提出加強土地稅收和加強對土地的合理評估，核心是增加土地稅負來抑制土地價格，也僅是刺破泡沫的一個因素。在日本房地產泡沫破滅后，地價持續下滑，1997年日本出臺《新綜合土地政策推進綱要》，從“抑制地價”轉向“從擁有轉向利用”，也實施了一些減稅措施，如擴大貸款利息的個稅可抵扣金額、凍結地價稅等，但日本地價并未改變持續下滑的態勢。

　　風險提示：房地產市場局部過熱導致政策收緊；后周期時代土地出讓金收入加速下滑