史煒/文

　　反向抵押養老保險（又稱“以房養老”或“倒按揭”）對于我國應對老齡化社會的挑戰有著重要意義。自2014年6月保監會出臺文件開始在北京、上海、廣州和武漢試點“住房反向抵押養老保險”以來，市場反響慘淡。迄今為止，全國只有幸福人壽一家公司參與，參保家庭亦不足百戶。2016年7月，保監會出臺新文件，把試點范圍大大地擴大。但要進一步促進相關市場的發展，還需積極應對試點期間出現的問題。

　　顧名思義，“倒按揭”就是很多人更為熟悉的住房按揭貸款的反面。按揭貸款的借款人按月償還貸款，還清后擁有房屋的產權。這個的反面，就是擁有房屋產權的家庭，以房產作為抵押，領取現金，貸款到期時需償還本金和利息。試行的以房養老，允許借款人住在所抵押的房子里，直至身故，同時要求借款人為60歲以上。老人身故后，保險公司獲得所抵押房產的處置權，用此來償還貸款。

　　美國、加拿大、歐洲和中國香港都有金融保險機構提供以房養老的產品。中國自2015年由幸福人壽推出第一款以房養老產品以來，只有60戶家庭參與，也沒有其他保險公司跟進（至今年6月底）。老年人和市場對于這項滿足老年人居家養老和增加養老現金流的產品似乎并不買賬。

　　試點期間，媒體經常報道，當老人被問到倒按揭時，經常十分顧慮子女的看法。一種看法是中國的傳統觀念是“養兒防老”，很多人認為其潛臺詞是大部分財產要留給子女。把房子抵押給保險公司，一方面擔心子女會被認為不孝敬老人，另一方面也擔心子女會因此不再關心老人。因此，有評論認為倒按揭不符合中國國情。老人的這些顧慮是很自然的，但也是一種誤解。

　　很多中國的現實國情都說明有必要進一步研究以房養老在中國的可行性，找到適合中國的模式，以促進這個市場的發展。首先，參加倒按揭和孝敬父母的傳統觀念并不矛盾。感恩報答父母是因為父母對子女無私的愛，并不是因為未來父母會把全部家產傳給子女。如果把孝敬父母和房產掛鉤，則是對這一傳統美德的玷污。

　　其次，老人的顧慮根本上是因為當前中國城市尤其是一線城市的房價增速已經超過收入增速，使年輕人獨立購房變得越來越困難。一個衡量購房壓力的指標是房價相對于家庭年收入的比例。根據上海易居房地產研究院的報告，2015年全國的平均房價收入比為7.2。深圳的房價收入比更是高達23.2。為此，老人可能覺得要維持較高的儲蓄率，不愿意動用房產來提高自己的生活質量。

　　應對高房價不應由老人買單，高房價也不是倒按揭這一市場所特有的問題。購房負擔的兩代甚至三代間的轉移是否公平和可持續，有待商榷。高房價和對未來房價走向的不確定，也是很多保險企業對此持觀望態度的一個原因。當前，國家正試圖通過各項政策促使房地產市場走向更平穩健康發展的道路，比如“十三五”規劃綱要就對此從供需兩側提出了很多好的想法。因此，不能因為房地產市場暫時的不成熟而認為倒按揭就不適合中國。筆者認為房地產市場走向成熟是必然的，當前的波動并不妨礙倒按揭在中國的潛在市場。

　　另外，參加以房養老并不意味著房產就給了保險公司。參照美國的倒按揭，以房養老可以設計成以房子為抵押，金融機構給老人提供一定的信用額度。老人如果不從中支出，還是擁有完全的房產處置權。如果因為醫療、改善居住條件等等需要大額開銷，可從中便捷地支出，而不用額外申請。相應的利息只從實際支出日開始計算。老人也可以通過償付本金利息來重新擁有房產的完全處置權。當然，設計出適合中國的倒按揭產品還需要進一步研究分析。

　　隨著經濟和衛生醫療水平大幅提高，中國人口的平均預期壽命有了顯著提高。老年人的生活開銷可通過個人積蓄、子女贍養和社會公共養老金來支持。當前，大部分中國家庭都是獨生子女，參照其他國家的經歷，即使未來計劃生育全面放開，出生率也不會大幅上升。這意味著子女贍養老人的負擔可能會越來越重。同時，當前公共養老金較為單薄。

　　2008年，南京大學陳建蘭教授對蘇州地區空巢老人的調查顯示，大多數獨立居住的老人不愿意搬到養老機構或子女家中，老人偏好居家養老。而根據西南財經大學中國家庭金融調查的數據，中國家庭平均約70％的資產是房產，流動資產并不多。如果要把房產轉為購買力，傳統的方式是賣掉或出租。但很多老人，對自己居住已久的房子可能已有較深的感情，并不想搬出，但同時又缺少足夠的流動資金。物質雖然不保證幸福的老年生活，但有時也是必須的。倒按揭可以盤活房產這一可觀的資源，提高老人生活質量，緩解子女壓力。在社會老齡化這一背景下，增進老人對消費和服務產品的需求，對于我國經濟發展和轉型有積極意義。

　　倒按揭市場的發展需要一個健康的房地產市場大環境。當前房價過快上升使房產的投資價值難以讓人抗拒，很多人忽略了房產在提供老人退休收入上可起到的作用。同時，監管機構應該進一步明確倒按揭的市場定位和70年產權的執行細節。在美國，聯邦住房管理局管理的倒按揭有相當的公益性。為促進金融機構的參與，美國政府提供的保險可有效降低金融機構因老人壽命的和房價的不確定而承擔的風險。在當前保監會推行的試點項目中，保險機構得到的支持相對較少，這也是很多保險機構不愿參與的原因之一。

　　推廣的同時，也要注意以房養老只是基本養老政策的有益補充。對于某些家庭，以房養老是合適的，但或許對于大部分家庭來說并不適合。在美國的倒按揭市場，借貸者的義務之一是要維護所抵押的房產，按時付相關稅費。但據2014年的數據，2009年到2011年，約12％的借貸者未能按時交納稅費。原因之一是他們低估了維護房產所需的開銷，從而未能從倒按揭得到的資金中積蓄足夠資金。高違約率暴露出了在實際執行中，需要加強監管。尤其是這里的受眾是老齡人，其認知能力和對新的金融產品的理解可能不夠，容易受到蒙蔽。

　　筆者認為以房養老仍是中國基本養老體系的一個有益的補充，可以提高相當一部分老齡家庭的生活質量。考慮到提供適合中國國情的以房養老產品可以提高人民的福利，政府可以給予適當的政策激勵。

　　作者為暨南大學經濟與社會研究院助理教授

　　評之評

　　張思思/文

　　住房反向抵押養老保險涉及房地產、金融、保險、社保等多個領域，其業務模式的成熟、完善，既需要各地的試點推廣積累經驗，也需要制度法規的細致和完善。“以房養老”能否在中國順利推行？筆者認為，除了制度性障礙和傳統文化障礙等因素，房地產市場的價格波動大、預期不明朗是當前“以房養老”推行過程中難以跨越的坎。

　　自2015年來，中國房地產市場已呈現明顯的分化趨勢，一方面一線及部分二線城市房價繼續攀升，另一方面三四線城市去庫存形勢依舊嚴峻。不論是繼續攀升還是泡沫破裂的預期，都會嚴重影響“以房養老”的積極性。

　　從老年人的角度來看，持續上漲的房價客觀上會降低老年住房擁有者參與反向按揭的積極性。住房資產具有投資和消費的雙重屬性，而一線城市持續飆升的房價強化了住房的投資需求，從而弱化例如“以房養老”這類的住房消費動機。如果短期內對房價的預期仍然是持續上漲，那么當前參與反向按揭就不是最優的資產配置選擇，繼續持有房產使其增值一段時間后再參與反向按揭可以獲得更大收益。這樣的預期造成老年人對“以房養老”的觀望和等待心態。同時，高漲的房價也推動了租金價格的上漲，老年人將住房出租就足夠支付養老院的費用，家人還擁有房屋的所有權，顯然比反向按揭更具吸引力。

　　從老年人子女角度看，房價上漲及房產在家庭財富中的主體地位使子女較難支持父母反向按揭。北上廣深的高房價造成大批年輕人買不起房，只能與父母同住。“以房養老”將住房資產反向抵押給保險公司，老人過世后房產處置權歸保險公司而非法定繼承人，與老人同住的子女將居住何處？西南財經大學中國家庭金融調查數據顯示，2015年中國家庭總資產中房產占比高達69.2％，是美國的兩倍多。住房資產是我國絕大多數家庭最主要的財富，將其交給保險公司而非子女，這已不僅是面臨傳統文化障礙，而是更現實的經濟問題。

　　從保險或金融公司的角度看，房地產市場中長期的走勢不明朗，部分城市呈現泡沫化風險，使公司在開發此類產品時持謹慎保守態度，缺乏推行反向按揭的動力。在發達國家，反向按揭由以政府主導的保險機構或市場化保險公司來分擔風險。比如在2007年至2009年的次貸危機中，美國房價大幅下跌造成許多反向抵押貸款的房產價值不足以償還老人獲得的養老貸款本息，美國聯邦住房管理局作為項目擔保人動用50億美元的保險基金彌補銀行損失。

　　相對理性健康的房地產市場，以及對房價較為穩定的預期，對“以房養老”的發展過程至關重要。當中國房地產市場基本平穩，才是推廣“以房養老”的適合時機。

　　作者為暨南大學經濟與社會研究院副院長