種種跡象表明，中國房地產(chǎn)市場的入市資金遭到嚴管、嚴控將成為大概率事件。對于其中違規(guī)入市的資金，也將受到監(jiān)管部門的清理。房地產(chǎn)市場過熱城市的資金杠桿率將回歸正常、平穩(wěn)的狀態(tài)。

　　盡管迄今為止中央部委層面并未出臺全國性的房地產(chǎn)調(diào)控措施，人民銀行總行也并未對外宣布調(diào)整信貸政策，但是，在熱點城市為房地產(chǎn)市場及其購房、投資投機行為“去杠桿”在部委之間已經(jīng)達成一致。

　　隱性杠桿

　　10月3日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡稱“住建部”）集中查處公布了45家在房地產(chǎn)市場中存在違規(guī)問題的房地產(chǎn)企業(yè)。這45家企業(yè)集中分布在北京、深圳、濟南等16個城市。而在9月30日~10月7日間，這16個城市先后出臺了穩(wěn)定本地房地產(chǎn)市場的政策措施。

　　在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)內(nèi)部，這16個城市一直被作為重點關(guān)注。在此輪區(qū)域性房地產(chǎn)市場價格上漲中，這16個城市的市場表現(xiàn)也最為典型。因此，中央政府希望通過穩(wěn)定這16個城市房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)，穩(wěn)定市場預期，確保房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定。

　　“調(diào)控的一面是現(xiàn)在各地方穩(wěn)定本地房地產(chǎn)市場的手段，另一面則是需要對流入樓市的資金進行嚴格甄別管理，對于違規(guī)操作的資金來源，要堅決管住這個水龍頭。”10月12日中午，一位接近某地方政府的權(quán)威人士稱，這個城市，位列住建部16個熱點城市范圍內(nèi)。

　　由于前一段時間16個熱點城市房地產(chǎn)價格上漲較快，增值預期較為明顯，誘發(fā)了不少投資、投機性需求以不同形式進入房地產(chǎn)市場。其典型表現(xiàn)即除正常銀行信貸杠桿外，投資者動用不同手段和方式，主動“加杠桿”的行為，這一度令房地產(chǎn)市場的資金結(jié)構(gòu)處于相對復雜的狀態(tài)。

　　據(jù)不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責人反映，根據(jù)他們掌握的情況，今年5月以后買房或者認購的客戶中，不少使用了個人信用貸款、抵押貸款、個人消費貸款以及二次抵押等金融產(chǎn)品，在首付款環(huán)節(jié)“加杠桿”，運用這些金融產(chǎn)品，其自身實際支付的首付款，低于按揭貸款的監(jiān)管規(guī)定。

　　部分金融產(chǎn)品的名義用途，并非購房。但是，在改變用途之后，這些資金流入房地產(chǎn)市場，形成了“隱性杠桿”的格局，從而使流入房地產(chǎn)市場的資金量加大，在一定程度上，加劇了房地產(chǎn)市場上行的壓力。

　　嚴控嚴管

　　對于流入房地產(chǎn)市場的資金，監(jiān)管層一直保持高度關(guān)注，并根據(jù)具體情況，進行嚴格管理。從2016年4月開始，人民銀行、銀監(jiān)會系統(tǒng)即會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)有關(guān)職能部門，對首付貸等違規(guī)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品進行了清理。

　　所謂首付貸，即是通過相關(guān)機構(gòu)，以不同科目、名義的貸款方式，向購房者提供首付階段的“貸款”，從而使購房支付能力不足或需資金周轉(zhuǎn)的購房者達到按揭貸款首付比例，繼而達到銀行按揭貸款放款要求，完成貸款購房行為的一種金融產(chǎn)品。

　　首付貸實際上只是一種通俗稱謂，其涵蓋的金融產(chǎn)品范圍較廣。一般情況下，部分首付貸是以個人消費貸款等科目由相關(guān)機構(gòu)發(fā)放，還有部分首付貸產(chǎn)品由P2P等互聯(lián)網(wǎng)金融公司的資金穿透而來，其間不少游離于現(xiàn)有監(jiān)管體系的視野之外。

　　在此后進行的清查整頓房地產(chǎn)中介市場的專項行動中，首付貸也成為被重點清理的對象。然而，在首付貸被界定為“違規(guī)”并被清理之后，仍有不少其他資金以不同形式流入房地產(chǎn)市場。

　　記者了解到，部分銀行以個人信用為擔保發(fā)放的無抵押擔保貸款或個人消費貸款，部分購房者用這一金融產(chǎn)品支付首付。“按照監(jiān)管規(guī)定，金融機構(gòu)需要嚴格監(jiān)管這些貸款資金的用途，但是，在現(xiàn)實市場中，實現(xiàn)起來就比較難，所以，很多購房者通過這一方式，支付購房首付。”一位金融中介機構(gòu)人士向記者解釋。

　　除此之外，“二次抵押”的風險也就更大。二次抵押在業(yè)內(nèi)被簡稱為“二抵”。是指將已做抵押的抵押物再次抵押，從特定放款人處獲得貸款。特點是不用還清以前的貸款，直接再次抵押、再次獲得貸款，節(jié)省了時間和墊資成本等很多中間環(huán)節(jié)。

　　堅決去杠桿

　　“二次抵押實際上是針對房地產(chǎn)增值的部分抵押的操作，比如，原來的房子以500萬元抵押獲得了銀行的按揭貸款，但是，房價漲了，按照現(xiàn)在的市價，房子的總價達到了1000萬元，那么，二次抵押實際上就是按照市價重新估值、放款。”前述金融中介機構(gòu)人士表示。

　　記者了解到，不少投資性購房者也采用過類似的金融產(chǎn)品安排。由于近年來房地產(chǎn)價格上漲幅度較快，所以通過這種金融產(chǎn)品安排，可以換得規(guī)模較大的資金進入房地產(chǎn)市場，也可以有效降低自身實際支付首付款的比例。

　　“對于規(guī)范當前房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金流入和使用，尤其是熱點城市房地產(chǎn)市場的資金流入和使用，從中央到地方，還是很堅決的。”一位地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)的內(nèi)部人士告訴本報記者。

　　目前，為房地產(chǎn)市場提供各類資金入口的機構(gòu)較多，除銀行外，主要分布在消費金融公司、小額貸款公司和房地產(chǎn)中介機構(gòu)配屬的金融服務(wù)業(yè)務(wù)機構(gòu)。因此，對于資金流入的規(guī)范管理，需要多個部門協(xié)同開展。

　　三個獨立消息源曾向本報記者證實，在此輪針對熱點城市的房地產(chǎn)調(diào)控開展之前，住建部、人民銀行總行、銀監(jiān)會等部門曾多次開會磋商具體手段和政策，并按照職能分工進行分管領(lǐng)域內(nèi)的政策、手段、措施儲備。

　　面對2015年底以來的特大型城市的房地產(chǎn)市場異動，中央各相關(guān)部門對市場異動的成因進行了多次探討與分析，主流意見認為，房地產(chǎn)市場的配資行為，在一定程度上助漲了特大型城市的房地產(chǎn)市場，并蘊含著較大的系統(tǒng)性金融風險。

　　截止到2016年3月前后，某P2P行業(yè)組織公布的數(shù)據(jù)顯示，由2016年3月，向前倒推8個月，深圳市通過線上渠道發(fā)放的首付貸為45億元人民幣，而該平臺上的P2P公司，2015年全年發(fā)放首付貸約50億元人民幣。這還僅是一個平臺在一個城市的數(shù)據(jù)。