吳家明/攝周靖宇/制圖

說起華強北，大家絕對會想起聞名全國的“中國電子第一街”。在經過近4年的地鐵施工道路圍擋之后，華強北的商家們終于盼來了即將“開街”的日子。不過，除了“中國電子第一街”的光環，整個華強北片區其實就像當今房地產市場上流行的“綜合體”，當中綜合了許多樓市要素。往日的榮光逐漸暗淡，華強北如何重新崛起？這時，不妨從樓市的角度來剖析華強北。

證券時報記者吳家明

提起華強北，許多人會感覺仿佛踏進一個數碼森林，密密麻麻的電線就像樹藤纏繞著一個個一米柜臺。經歷轉型升級的陣痛，即將重新“開街”的華強北給人無限期待，但一個產業可以改變一座城，在“中國電子第一街”的光環下，整個華強北片區也有自己獨特的樓市屬性，城市更新如何推進，如何處理商與住的關系，成為了一個獨特的更新樣本。

“中國電子第一街”

的前世今生

30年前，華強北是深圳一條再普通不過的街，甚至算不上一條街，只不過是上步工業區的一條廠區馬路而已。遭遇了電子商務的沖擊、產業升級、地鐵封路、山寨查貨風暴之后，華強北該如何順利實現“涅槃”成為關注的焦點。

華強北位于深圳福田區，東起上步中路、西到華富路、北起紅荔路、南到深南路，在30余年的時間里發展成為亞洲最大的電子產品集散地，更走出了騰訊、創維等知名企業。

30年前，華強北是深圳一條再普通不過的街，甚至算不上一條街，只不過是上步工業區的一條廠區馬路而已。隨后，華強北神奇地崛起，成為中國乃至全球有影響的電子商業街。在華強北最繁榮的時期，日客流量可達70萬人次，不僅與羅湖東門步行街并列為深圳人氣最旺商業區，更一度被視為中國電子行業的“風向標”和“晴雨表”。

據公開資料顯示，華強北共有各類專業市場23個；專業市場面積超過深圳全市總量的1/5，其中經營面積1萬平方米以上的大型商場有14家，是電子配套、家電、珠寶、鐘表、服裝等專業市場聚集的商業旺區。

在這樣的光環下，暴富神話也是一個接一個。“以前華強北因山寨手機一戰成名，10年前我在賽格廣場的一個小鋪位，一個月就能賺十幾萬，現在住的房子就是當時賺錢買的。”說起過去，在華強北做手機生意的陳老板顯得有些感慨，“轉型很難，放棄又不甘心，雖然現在生意大不如前，但我還是要感謝華強北。”

不過，當山寨潮流迅速消融之后，華強北電子市場進入一個艱難而痛苦的時刻。2013年，深圳地鐵7號線的修建讓華強北進入“封路”狀態：從南到北的方向因地鐵施工造成核心路段封堵，行人走道也已變得狹窄，貨運車和私家車塞滿了周邊擁擠的小巷。遭遇了電子商務的沖擊、產業升級、地鐵封路、山寨查貨風暴之后，光顧華強北的人流大幅減少，也導致大量實體商鋪空置，出租率和租金價格都在下降，華強北“衰落”也是最近幾年深圳市場經常討論的話題。近日，記者在華強電子世界調查發現，部分一樓臨街的店鋪仍處于空置狀態。

今年10月28日，深圳地鐵7號線正式通車，地鐵開通后華強北釋放空間達2萬平方米，地上地下的空間容量拓展到600萬平方米，預計在今年年底明年年初華強北將重新開街。只是，華強北該如何順利實現“涅槃”成為關注的焦點。

獨特的樓市樣本：

商與住如何協調

除了產業升級，華強北其實還是一個“綜合體”：有著屬于自己的獨特樓市樣本，但近幾年特別是地鐵圍擋期間，整個華強北片區的舊住宅小區以及大多數舊廠房的更新似乎仍原地踏步。

昔日的華強北能否重現風采？除了產業升級，華強北其實還是一個“綜合體”：有著屬于自己的獨特樓市樣本。

華強北前身是深圳上步工業區，如果將華強北的范圍擴大至整個上步片區，該片區包括了價格達到“10萬+”的實驗中學學位房，還有著如華強小區、紅荔村、桑達小區、愛華大院、中電小區等舊住宅小區，中航公寓、賽格科技園公寓等配套宿舍，以及上步工業區等舊廠房和各式各樣的商業樓宇。

可以說，整個華強北片區就如同一個“綜合體”。不過，記者調查發現，近幾年特別是地鐵圍擋期間，整個華強北片區的城市更新除了華強北路兩旁建筑翻新、振華路上的中航城、中電迪富大廈以及部分寫字樓項目，舊住宅小區以及大多數舊廠房的更新似乎仍原地踏步，只有上步工業區的部分區域開始啟動舊廠房改造項目。

其實，過去的華強北曾是城市更新的“先鋒”。2000年，賽格廣場落成，成為當時世界最高的鋼管混凝土架構大廈。從1996年到2000年，華強公司也決定將幾棟廠房改建成華強電子世界，是華強北營業面積最大的電子市場。

“這幾年我都在附近租房子給員工當宿舍，其實華強北附近的租金已經算很高，但周圍環境的確一般。”陳老板表示，“這附近的舊小區跟別的地方有所不同，除了受深圳整體樓市表現影響，還與整個華強北的經營狀況息息相關。”記者調查發現，在華強路旁的中電怡靜苑是上世紀90年代的高層建筑，94平方米的單位如今租金在7000元至8000多元之間，附近舊小區兩房單位，租金也在4500元至5000多元之間。“其實，這幾年這個片區的房子租金想漲有點難度，可能還是跟華強北的經營狀況有關。”中介溫先生對記者表示，“其實這里的租金已經很高，也就是做生意的人才能承受，有些老板還租房來做網店，這樣成本就降低了許多，也在一定程度上撐起這個片區的租金。”在南園路的一棟居民樓內記者得知，共有三四家租客都是生產手機的，房子既是手機作坊，又供租客自己居住。一位經營手機零件的老板更對記者表示，華強北居住環境一般加上租金偏貴，所以今年他將工作地點搬到了南山的一棟城中村居民樓里。

記者在走訪深圳華強北片區的中介機構時還了解到，因為此前相關部門對華強北電子市場的規范升級，一些商戶搬離了該片區，片區內出租屋的房租也隨之出現下降趨勢。就以位于南園路的下步廟北區為例，去年兩房單位租金都在5000元以上，最近租金降到了5000元以下甚至更低。中介還補充了一句：房租從來都是實體經濟的反應。

在華強北打工的小黃對記者表示，公司老板之前都在華強北附近的小區租房子做宿舍，但由于這幾年生意不太好做，都讓他們搬到龍崗區南嶺村附近。“其實住華強北也就是圖方便，但居住環境實在很一般，經商與居住其實應該協調。”小黃說道。

轉型升級進行時：

工改項目成出路？

有人選擇堅守，有人選擇離開，更多的人則把希望寄予即將改造完成的“新華強北”。華強北雖然小但是功能非常齊全，既有工業企業也有居民區，這其實是創新要素的集中，是華強北的優勢，未來應減少對居民的干擾，以免趕走了創新要素。

其實，華強北不只是一條街，而是一個巨大的產業鏈。如果將華強北放在更大的全球制造業生產基地遷移背景下，華強北何去何從也將是深圳轉型升級的縮影。只是，不管是因為互聯網的沖擊，還是順應深圳整座城市的發展，華強北的轉型已經是一種時代必然。因此，有人選擇堅守，有人選擇離開，更多的人則把希望寄予即將改造完成的“新華強北”。

早在2008年，深圳市政府就對華強北的未來發展提出了“三個中心”的定位，即高端電子信息服務、展示和交易中心，多元業態混合的高品質商業中心和生產型服務中心。據悉，福田區政府對華強北主街街面總投資約2.5億元，沿街商家建筑物改造總投資約1.6億元。雖然華強北片區的城市更新也在逐步推進，但除了路旁一些建筑的外墻，在一些市場內部，記者看到的仍然是擁擠而又雜亂的景象，柜臺里散落著各種電子配件，其中一些鋪位和柜臺張貼著招租公告。

提起城市更新，華強北的城市更新既有傳統的舊住宅小區改造，也有舊工業區廠房改造項目，這與城市更新的土地性質有關。與此類似，目前深圳城市更新中的“工改工”項目逐漸成為開發商最熱衷的項目，原因無非也在于業主較為單一，工業升級改造的可談判性難度大大降低。再者，從政府方面來看，政策鼓勵工業地產開發，因此產業立項專業申報的流程相對較短。據世聯行研究報告，深圳未來8至10年將有3000萬平方米的工業用地供應入市，其中，正在進行中的有1200萬平方米，準備報專項規劃的約有1000萬平方米，未來5年計劃新增約800萬平方米。與此同時，深圳城市更新供地結構正在發生巨大的變化，在2016年上半年，200萬平方米舊改供應中，工業類占比達130萬平方米。工改，已然成為開發商在深圳的主戰場。

目前，深圳市場上已有許多叫好又叫座的工改項目，包括星河world、方大城等，面對如今的高價變現或預期，讓市場對這種改造模式的未來充滿期待。比如星河world項目，原本為雅寶工業園，此前住宅部分銀湖谷的單價一度超過每平方米7萬元。當然，“工改工”項目也并非就是“香餑餑”。世聯行首席工改顧問董極表示，相關項目增值稅非常高，地價越低，增值空間越大，收的稅越多。也有這么一個觀點：像華強北這樣既在城市中心，又是相對低成本的經商環境，是城市創新的源頭和土壤，應該盡量保留住這樣的空間。

除了通過城市更新讓華強北擺脫過去“低端”賣場形象，“創客”似乎成為華強北轉型升級的另一道風景。目前，賽格集團、華強集團大手筆支持創客產業鏈的發展，形成了目前賽格創客中心、華強創客中心兩大創客“天堂”。

不管是要擺脫過去“低端”賣場形象還是成為創客中心，其實這些發展要素恰恰與樓市的要素息息相關。深圳綜合開發研究院企業與市場研究中心主任劉魯魚認為，華強北雖然小但是功能非常齊全，既有工業企業也有居民區，這其實是創新要素的集中，是華強北的優勢。未來應減少對居民的干擾，以免趕走了創新要素。對于華強北的升級問題，一定要保持開放的姿態，給予市場充分的自由，避免政府替代進行產業選擇。

這時，不妨將“新華強北”的范圍擴大，將它看作一個“綜合體”，在此基礎上對這個“綜合體”進行整體規劃，這或許將成為一個產業與樓市之間的獨特更新樣本，或許也是華強北未來實現突圍的另一種途徑。

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守望華強北：堅守的煩惱

證券時報記者吳家明

在華強北地鐵口，幾位年輕小伙子的兜售聲低沉而無力：“先生，要手機嗎？”

這或許只是眾多在華強北謀生活的一員。如今，走在華強北的路上，人流依舊如織。即將重新開街，這會給華強北帶來什么？或許，每個人心里都有不同的想法。

30歲出頭的莊老板在華強北做生意已經超過9年的時間，主要經營電子元器件。“剛剛來華強北的時候，可比現在旺多了，隨便一個賣場里面都是人擠人的，有時候從早上忙到晚上，飯都顧不上吃。”莊老板回憶，“后來經歷2008年金融危機，但正是這個時候這里才有空的鋪位，而之前一個鋪位的轉讓費甚至要幾十萬，關鍵是想要還不一定有，所以在那個時候我決定擴大經營。”

以往華強北的入行成本之低讓人難以想象。“過去，如果你有膽量，幾千塊就可以進入這個行業。”莊老板如是說。就是通過這樣簡單的電子元器件的倒買倒賣，加之依賴著家里潮汕前輩們打下的基礎，讓莊老板感受到了“財富”的滋味。過去，莊老板的店單月流水有時會達到百萬元。“我現在住的房子就是在2010年買的，但身邊許多商人在那個時候賺了錢就去買房，我當時卻加大對生意的投資。”

這幾年，莊老板也感受到大家所說的華強北“寒潮”，加之深圳樓市過去幾年的火爆，這樣的一冷一熱顯得有些“諷刺”。“的確，當時我如果選擇多買幾套房子，現在我就不在華強北繼續做下去了。”莊老板笑說，“現在店里還壓著前幾年進的貨，好在不是賣吃的，不容易過期。”

莊老板應該是為數不多依舊堅定駐扎在華強北的商人。“現在逃離華強北的更多是90后，當過去的暴富神話消失之后，他們沒有過多的資金支撐和前輩的幫助，所以開始離開這個地方。守著傳統的產品可能是不行了，都在說轉型，說起來簡單做起來難，只能一邊熬著一邊找新的出路。”

不過，華強北正逐漸轉型成為創客天堂，又有許多年輕人聚集在此，這在莊老板看來也算是一個變化。對于創客團隊而言，豐富的電子元器件品類使得華強北幾乎成為“硬件天堂”的代名詞，這也成為華強北當前吸引眾多硬件創業者的天然優勢。“在我樓上的幾個店里，我發現有好幾個搞APP的開發團隊”，這也似乎承載了他在華強北轉型的希望。

一度，華強北流傳著“一米柜臺走出五十個億萬富翁”的傳說；一度，華強北也傳出所謂的“一夜空城”?；蛟S，實際上并沒有那么夸張，也不能以偏概全，但不可否認的是，在市場大環境和電商沖擊之下，一場守和離的艱難博弈正在進行，結果無法預料。“其實，情況也沒那么糟，華強北這個地方只要你用心，還是會有機會的。”莊老板如是說。美聯物業提供的數據也顯示，從2010年至2016年，華強北片區的商鋪平均售價還是從每平方米122973元漲至191832元。

的確，很多人想逃，也有很多人前仆后繼，更多的故事將會在這里發生……“新華強北”是否依然誕生各種傳奇，我們拭目以待！