在這樣的政策框架下，明年房價會怎么走？房價會降嗎？“大漲和大跌”都不是政策的基本選項，明年政策的基本目標是在抑制投機，打壓杠桿的同時穩定價格。知名經濟學家馬光遠指出，2017年中國房地產的基本政策目標是“穩定”，可以微漲和微跌，但絕不能大漲和大跌，這是底線。經作者授權，《新常態·光明論》欄目以下刊發馬光遠的約稿文章以饗讀者。

仇穩山/攝

    作者：民建中央經濟委員會副主任、經濟學家馬光遠

    “房子是用來住的，不是用來炒的”，這是今年中央經濟工作會議最受人關注的一句話，也是理解和預測明年房地產基本走勢的最關鍵之語。

    “房子是給人住的”，這句話最早是今年5月9日，著名的“權威人士”在談及中國經濟大勢的時候首先提到的。當時的原話是這樣的：“房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮化“去庫存”，而不應通過加杠桿“去庫存”，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調控政策。”

    “權威人士”關于房地產的談話，有兩點針對性非常強：

    第一，房子應該回歸居住的基本功能，房地產應該回歸其基本定位，而不應該僅僅作為穩增長的工具；

    第二，當時房地產市場過熱的勢頭已經凸顯，一線的上海、二線的南京、蘇州、廈門等出現了諸多加杠桿推動房價上漲的現象，所以“權威人士”提出不能通過“加杠桿”去庫存。

    而在經歷一年的非理性上漲之后，中國當前地產市場的泡沫風險已經非常明顯，土地市場和房地產市場的加杠桿行為之嚴重，令人擔心房地產會否重蹈2015年股市的覆轍。在經過“9.30”一系列調控措施之后，今年的中央經濟工作會議，對房地產市場健康穩定發展的重視可謂空前。

    近年來的中央經濟工作會議，談及房地產，很少在會議通稿中用如此巨大的篇幅。這一方面說明了房地產健康發展對于中國經濟穩定的重要性，另一方面，也說明目前的房地產市場過熱和非理性的預期仍然沒有改變。通過充足的篇幅，把意圖和道理都徹底講透，給2017年房地產市場一個明確的預期。

    那么，究竟如何看待中央經濟工作會議對2017年房地產市場走勢的影響？

    首先，我認為，很多人對“房子是給人住的，不是炒的”這句話，透露出來的管理層的意圖，以及明年房地產政策的基本要點出現了比較嚴重的誤讀。很多人將這句話理解為高層明年對房地產市場仍然會持高壓態勢，因此將2017年的房地產政策理解為“嚴厲”之列。

    這種理解，一方面不符合明年中國經濟的基本現實，也不符合房地產市場的基本面。

    筆者認為，理解明年房地產政策的關鍵是應該站在“穩中有進”這個經濟工作總基調的基礎上。會議公報里一再強調，穩中求進工作總基調是治國理政的重要原則，也是做好經濟工作的方法論，明年貫徹好這個總基調具有特別重要的意義。穩是主基調，穩是大局，在穩的前提下要在關鍵領域有所進取，在把握好度的前提下奮發有為。

    這句話對房地產市場是完全適用的。

    所以在“促進房地產市場平穩健康發展”部分，強調要“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。”我認為，這里所謂“防止大起大落”，在2017年主要指要防止“大落”，防止市場在非理性上漲之后的過度回調。

    所以，明年房地產市場的政策目標只有一個字，就是“穩”，暴漲和暴跌都是政策不愿意看到的。

    其次，“房子不是炒的”這句話，基本確立了明年房地產政策的基本方向，就是，堅決的抑制投資投機需求。應該說，2016年房地產市場，投資投機因素對市場起到了推波助瀾作用，導致市場出現恐慌性的上漲。

    抑制投資投機的政策主要提到兩大政策：第一是信貸政策，提出要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房；第二是土地政策，提出要落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標。要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展。

    這兩個政策，就抑制投資投機而言，信貸政策可能更加立竿見影。比如，可以全國性的提高二套房的首付比例，可以全國性的禁止給第三套房貸款。但土地政策執行起來不容易。

    特別是今年，土地市場的恐慌某種程度上就是由地方政府人為“囤地”制造短缺造成的。今年可以肯定，北京、上海1000%完成不了供地計劃，如果沒有一套懲治機制，大城市土地供應如何保障，扭轉預期，真的可能成為白條。

    就此而言，“房子不是炒的”這句話其實在政策層面容易貫徹，但“房子是用來住的”這句話要真正落實，真正需要包括土地、戶籍、金融、稅收、投資等一系列的長效機制的設計。比較遺憾地是，政策沒有提到稅收政策的調整。筆者認為，為了抑制投資投機，印花稅，以及增值稅（即以前的營業稅）政策是可以用的。

仇穩山/攝

    第三，在這樣的政策框架下，房價究竟會怎么走。

    我在之前的文章中其實一再強調，不管今年是否出臺諸如“9.30”之類的政策，2017年中國房地產市場的轉折點都會到來。這和房地產市場20年的周期是吻合的，也和中國房地產市場的基本面、房價的現狀、貨幣政策未來的空間是吻合的。

    今天中國的房地產市場和過去比，有四個大的歷史性的不同：一是供需基本平衡，中國其實已經不缺房子了，個別城市顯得缺，也是因為人為造成的，通過制度的改變，是可以解決的；二是價格已經很高，當然，也許可能更高，但從概率上講，很多城市的價格已經高估，存在回調的可能；三，未來的住房需求沒有想象的那么大，每年1500萬人進城，不等于需要1500萬的新增需求，我的估算，到了2017年，二線城市會出現過剩；四，最關鍵的，人口轉折點在出現。

    所以，對于本次調控，開發商、購房者、房產的持有者，都需要一份新的警惕，而不是根據過去的歷史經驗來決定做或者不做什么。我認為，中國房地產市場的轉折點其實早已經到來，我們對此不能執迷不悟。

    特別是，筆者今年一直強調兩個重大事件對中國房地產市場的影響：一是美國的強勢美元政策導致的全球流動性轉折點的到來，意味著全球寬松政策已經走到了極致，中國貨幣供應的中樞也面臨從高速進入正常速度的轉變，貨幣增速的下滑，對房地產的影響很大；其次，人民幣的貶值和資本流出，一定引發對中國房價的重新估值，以人民幣計價的資產價格的調整是大概率。對這兩點要有充分高度的警惕。

    鑒于以前在很多文章中對這些事件與房價之間的邏輯有多次闡述，不再贅述。最后可以總結幾點：

    第一，2017年中國房地產的基本政策目標是“穩定”，房地產不能大起大落，不能出問題，這是底線。這決定了政策要在抑泡沫和防止價格大幅度下滑之間尋找平衡，考驗政策智慧；

    第二，“大漲和大跌”都不是政策的基本選項，明年政策的基本目標是在抑制投機，打壓杠桿的同時，穩定價格，可以微漲和微跌，但絕不能大漲和大跌。這意味著，明年房地產投資的收益和今年將不能同日而語。一些炒作過頭的城市，房價的回調是大概率。投資和居住需求，起碼都不著急在一季度出手買房；

    第三，長效機制是中國房地產市場健康發展的前提和基礎，是到了必須建立長效機制，沒有任何退路的時候。然而，由于過去多年在制度建設方面欠賬太多，長效機制的建設很長時間。目前為止，連框架性的頂層設計的體系都沒有。所以不要將房價短期的穩定寄托在長效機制上。比如，在“去庫存”部分，會議公報提到“要把去庫存和促進人口城鎮化結合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎設施的互聯互通，提高三四線城市教育、醫療等公共服務水平，增強對農業轉移人口的吸引力。”這其實意味著，人往大城市走的趨勢短期內不會改變，房價在經歷周期性的調整之后，大城市、特大城市仍然會成為購房的首選。中國房價最危險的地方絕非房價最高的一線城市和熱點城市，而恰恰是庫存過高的三四線城市。