政策不搖擺 樓市才能“穩(wěn)”

　　要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，必須將曾經(jīng)有效且再次初顯成效的調(diào)控政策進(jìn)行到底。要允許并容忍房地產(chǎn)增速回落乃至下降給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的暫時(shí)影響，絕不能因影響速度而在政策上出現(xiàn)反復(fù)

　　近些年，樓市頗受各地百姓關(guān)注。日前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，隨后召開的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議也明確了2017年樓市的發(fā)展方向，強(qiáng)調(diào)要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。其實(shí)，無(wú)論從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢(shì)著眼，還是從當(dāng)下行業(yè)及市場(chǎng)變化的階段特征把握，“穩(wěn)”都有望成為2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主基調(diào)。

　　2016年，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的突出特征就是“穩(wěn)”；中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議更是明確提出，2017年經(jīng)濟(jì)工作的主基調(diào)是“穩(wěn)中求進(jìn)”。這都為房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展創(chuàng)造了有利的宏觀環(huán)境。2016年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)分化態(tài)勢(shì)更加明顯，中小城市仍需要加緊去庫(kù)存，一二線很多城市的房?jī)r(jià)卻大幅上漲。在因城施策的調(diào)控政策作用下，熱點(diǎn)城市樓市出現(xiàn)降溫，各城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅在收窄。根據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，如果環(huán)比持續(xù)下降，在翹尾因素結(jié)束后，同比下降是必然趨勢(shì)。所以，如果目前各城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的趨勢(shì)能夠延續(xù)，一二線城市房?jī)r(jià)在2017年實(shí)現(xiàn)同比下降、或至少告別暴漲模式并逐步企穩(wěn)，是合乎邏輯的。

　　筆者認(rèn)為，要想保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，必須做好以下幾方面功課。

　　首先，確保相關(guān)調(diào)控政策的連續(xù)性和一致性。縱觀我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程，既有相對(duì)平穩(wěn)發(fā)展階段，也有起伏跌宕時(shí)期。而無(wú)論一二線城市的價(jià)格暴漲，還是三四線城市的庫(kù)存積壓，其根本原因在于過(guò)度依賴土地財(cái)政、偏離住房居住屬性兩個(gè)方面。因此，要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，必須將曾經(jīng)有效且再次初顯成效的調(diào)控政策進(jìn)行到底。要允許并容忍房地產(chǎn)增速回落乃至下降給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的暫時(shí)影響，絕不能因影響速度而在政策上出現(xiàn)反復(fù)。

　　其次，應(yīng)通過(guò)調(diào)研摸清市場(chǎng)供需現(xiàn)狀。具體來(lái)說(shuō)，通過(guò)普查或?qū)ｍ?xiàng)調(diào)查摸清房屋存量、在建中的增量及與人口的對(duì)應(yīng)情況，從而更加有效地因城施策。對(duì)確實(shí)存在供需缺口的城市，可以結(jié)合城市區(qū)域及人口規(guī)劃，將城市改造、舊房更新與商品房建設(shè)結(jié)合起來(lái)，并考慮適當(dāng)增加土地供應(yīng)；對(duì)確實(shí)供大于求的城市，應(yīng)結(jié)合城鎮(zhèn)化進(jìn)程和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)程，適當(dāng)降房?jī)r(jià)積極去庫(kù)存。

　　再次，加強(qiáng)住房市場(chǎng)的監(jiān)管與整頓。要長(zhǎng)期堅(jiān)持住房的居住屬性，在通過(guò)嚴(yán)格限貸、弱化杠桿作用的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日常管理和檢查，及時(shí)查處中介、開發(fā)商的違規(guī)行為；對(duì)首付貸、場(chǎng)外配租等違規(guī)行為，要發(fā)現(xiàn)一起查處一起，加強(qiáng)監(jiān)控，嚴(yán)防炒房資金以非法形式回流樓市。

　　最后，要認(rèn)真研究并推進(jìn)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作。根據(jù)房屋擁有情況，在保有環(huán)節(jié)征稅，將有助于控制投資投機(jī)性購(gòu)房甚至調(diào)節(jié)貧富差距。但考慮到一二線城市房?jī)r(jià)及與居民收入之比已達(dá)到很高位勢(shì)、70年使用權(quán)后續(xù)事宜有待進(jìn)一步明朗、三四線城市去庫(kù)存壓力仍較大等現(xiàn)實(shí)因素，可考慮率先在一二線城市擴(kuò)大試點(diǎn)，保有環(huán)節(jié)征稅的起征點(diǎn)可較高、銷售環(huán)節(jié)對(duì)第二套及以上房屋的征稅力度可相對(duì)較大且逐級(jí)遞增，以重點(diǎn)抑制炒房、同時(shí)適當(dāng)保護(hù)改善性需求。