專家普遍分析認(rèn)為，中央經(jīng)濟工作會議提出的對策既有短期抑制泡沫的考慮，又有中長期建立房地產(chǎn)長效機制和優(yōu)化大中小城市合理分布的安排，未來將從根本上促使房子回歸居住屬性。

　　短期：防泡沫也要防大起大落

　　“房地產(chǎn)定位在我們國家應(yīng)該是居住。”在近日舉辦的2016中國城市百人論壇上，住建部原副部長仇保興認(rèn)為，中央此次對于房地產(chǎn)的定位非常清楚。“房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該服務(wù)于防控資產(chǎn)性泡沫，而不是用房地產(chǎn)來穩(wěn)增長或者保增長。既要遏制房地產(chǎn)的泡沫，又要防止大起大落。抓住機會，逐步熨平。”

　　長期以來，我國房地產(chǎn)受政策影響很大，出現(xiàn)了所謂“政策市”的現(xiàn)象，但這并不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心主任馮長春表示，每次出政策都會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響，有正效應(yīng)也有負(fù)效應(yīng)，但客觀上造成了市場的波動起伏。他說，調(diào)控政策應(yīng)盡量避免房地產(chǎn)大幅波動，“過去我們的政策是‘一刀切’，現(xiàn)在是因城因地施策，這個方向是對的”。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)減少，分別比上月減少7個和8個；環(huán)比下降的城市個數(shù)增加，分別比上月增加4個和7個。

　　“在因地制宜、因城施策的調(diào)控政策作用下，15個一線和熱點二線城市房地產(chǎn)市場迅速降溫，房價走勢明顯趨穩(wěn)。”國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉分析認(rèn)為。

　　中期：多種手段建立長效機制

　　通過政策手段遏制“炒”房有了效果，接下來就是要解決“住”的問題。在專家看來，后者則要避免過多的政策干預(yù)，需綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示，讓住房回歸居住功能，手段應(yīng)當(dāng)是多方面的。金融手段方面，一方面要對首次進入購房市場的購房者予以一定資金支持，另一方面也要對投機投資者適當(dāng)加以控制；稅收手段方面，要采取合理的稅收政策，讓投資住房的收益回歸到一個合理理性的水平，從而遏制炒房行為，使得更多住房用于滿足人們基本的居住需求；土地供應(yīng)手段方面，為滿足基本市民住房需求，政府要想辦法控制住土地成本，提高住房的可支付性，避免因土地供應(yīng)緊張而導(dǎo)致房價過快上漲。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長王微建議，在新階段住房矛盾的情況下，我國需要構(gòu)建多層次住房市場體系，既有新房也有存量房和租賃市場。與此同時，還要安排多樣化、多層次的住房保障制度。

　　劉洪玉認(rèn)為，建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，總的方向和目標(biāo)應(yīng)該有兩個：一是有助于住房回歸其居住功能的本質(zhì)屬性，適當(dāng)抑制住房的投資品屬性；二是為每一類人群都提供一個可以預(yù)期的獲取住房的渠道，而且這些渠道應(yīng)當(dāng)是“可進入、可選擇、可支付、可持續(xù)”的。

　　長期：以產(chǎn)城融合優(yōu)化人口分布

　　據(jù)估算，2015年底，我國城鎮(zhèn)已購和竣工住宅的空置率約在20%到25%之間，城鎮(zhèn)地區(qū)空置住房約為6500到8800萬套之間。

　　仇保興指出，泡沫是在特大城市積累的，而三四線城市庫存問題壓力很大。樓市長期健康發(fā)展，關(guān)鍵是尋求解決三四線樓市庫存之道。“而解決這些問題，則要考慮房地產(chǎn)以外的因素，因為其成因很復(fù)雜。”

　　在劉洪玉看來，解決三四線城市庫存過高問題要從多方面入手：一是要有效提高教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等城市公共服務(wù)的水平，同時創(chuàng)造更多更好的就業(yè)和發(fā)展機會，吸引人去落戶、定居；二是要在去庫存的同時，從城市規(guī)劃、土地供應(yīng)等方面更科學(xué)合理地控制、引導(dǎo)；三是通過改革與農(nóng)村土地等有關(guān)的體制機制，讓農(nóng)民在進城時有更殷實的“嫁妝”，從而使其擁有在城市體面生活的物質(zhì)基礎(chǔ)。

　　“特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市的發(fā)展；而三四線城市則要完善產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施，吸引人口流入。”仇保興說。