滬深房價仍小幅上漲

　　3月21日，馬庫斯在鏈家地產(chǎn)位于浦東的一家門面簽下合同，將自己住了10年的兩室兩廳賣掉了。

　　馬庫斯是一名德國人，2005年拖著一只行李和300萬元存款，漂洋過海來到浦東。他拿出100萬元付了首付，剩下200萬元經(jīng)營紅酒生意。十多年過去了，200萬元早被馬庫斯虧得顆粒不剩。如今，他以1125萬元賣掉房子，打算回國休養(yǎng)生息。

　　遠在千里之外的深圳，羅湖一家房屋中介的經(jīng)理伍盛今天也感到開心。一位業(yè)主在2016年11月掛出的一套兩室一廳，終于以920萬元的價格成交，而當時的掛牌價為870萬元。

　　上海、深圳兩地曾分別于2016年的11月和10月出臺嚴苛的調(diào)控政策，均是“認房又認貸”，只要有個人貸款記錄，不分地域、不分是否已還清，一律認定為二套房，需繳納70%的首付。

　　在這樣的高壓政策下，多數(shù)買房者認為房價會掉到“半山腰”，但事實證明他們都錯了。上海和深圳的鏈家區(qū)域經(jīng)理告訴中國證券報記者，調(diào)控政策出臺后，兩地房價迄今漲幅約為5%-10%。

　　反觀新政出臺4天后的北京，違約的案例如雨后春筍般冒出，主要是繳不起首付了。“這幾天我和同事接手的違約案子就有4起。一下子多拿30%的首付，意味著多出二三百萬元，真的周轉(zhuǎn)不開。此前瘋狂的買家，現(xiàn)在則瘋了似地要求賣家退定金，個別不負責(zé)的小中介還跑得無影無蹤。”我愛我家北京積水潭地區(qū)的一位銷售經(jīng)理表示。

　　安居客房價數(shù)據(jù)顯示，截至3月14日，北京二手房均價首次突破6萬元大關(guān)，達到60382元/平方米，環(huán)比上漲1.4%，同比上漲43.5%。2014年走出低迷期后，北京房價連續(xù)3年走高。

　　分區(qū)域看，東城、西城兩區(qū)二手房均價均已突破10萬元，分別為115342元/平方米和128047元/平方米；通州均價也已突破5萬元關(guān)口，達到50968元/平方米；單價3萬以下的行政區(qū)，僅有平谷、延慶和密云。

　　三四線樓市值不值得投資？

　　由于大城市的調(diào)控力度日益升級，放棄在一線購房計劃的買家，是否會回到三四線城市購房？或者是放棄在三四線的購房計劃，維持在一線城市的“處女貸”身份？中國證券報記者采訪的多位業(yè)內(nèi)專家預(yù)測，人口回流返鄉(xiāng)的可能性會更大一些。這也讓三四線房市成為投資的熱點。然而，價格遠低于一線的三四線樓市，未來到底是價值洼地，還是投資“大坑”呢？

　　從近期的新聞報道當中已經(jīng)可以很明顯地感受到三四線城市房價升溫。今年1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資0.99萬億元，名義同增8.9%，增速比2016年全年提高2%，超出市場預(yù)期。三四線城市新房銷售同比大幅增長。不少地區(qū)甚至也仿效一二線城市，開始了不動產(chǎn)限購措施。3月以來，河北涿州、淶水，浙江嘉善、安徽滁州等市，張家口崇禮區(qū)等地已相繼出臺或升級限購、限貸政策。

　　不過，大都市圈周邊的三四線樓市銷售火爆主要是一二線城市房市調(diào)控后的外溢效應(yīng)。京滬深等地購房門檻提高之后，大量購房需求向周邊外溢和擠出，而且當前房地產(chǎn)政策“因城施策”，三四線城市繼續(xù)享受鼓勵去庫存的政策紅利，短期內(nèi)造成了三四線城市樓市的火爆。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟專家孫驍驥認為，如果排除掉熱錢炒房的因素，長期來看，依靠三四線原有居民的投資需求，并不能撐得起三四線城市的樓市。他表示，在未來相當長的時期內(nèi)，城鎮(zhèn)人口的老齡化速度將加快。預(yù)計到2020年，我國老年人口將達2.48億，并在5年之后徹底進入高齡化社會。老年人越多，意味著整個社會購房的需求越低、消費能力越低。目前，中小城鎮(zhèn)的建設(shè)和開發(fā)在持續(xù)加速，但人口結(jié)構(gòu)卻在不斷老化，這說明未來的三四線城市房屋供給會因城鎮(zhèn)化的加速而不斷增多，購房需求則會因人口老齡化而大幅縮水。在供需關(guān)系作用之下，未來三四線城市樓市價格的增幅有限，并且有下跌的可能。

　　孫驍驥表示，中國的樓市，目前已經(jīng)呈現(xiàn)出雙重的“兩極分化”：一二線和三四線城市價格的分化，三四線城市之間的價格分化。長期來看，中國未來的城市格局是“城邦化”，只有在京滬深等“城邦”周圍的中小城鎮(zhèn)，受惠于大城市的房價溢出效應(yīng)，才經(jīng)得起價格的長期考驗，這些地區(qū)才是所謂的“價值洼地”。

　　 貨幣政策可能適度收緊

　　多位業(yè)內(nèi)人士認為，考慮到三四線城市土地庫存規(guī)模仍在高位，中央政府去庫存思路短期難有扭轉(zhuǎn)；而去庫存需與信貸端相配合，預(yù)計三四線市場按揭投放規(guī)模不會出現(xiàn)明顯收窄。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，這一輪樓市價格漲起來其實是因為信貸超發(fā)、資產(chǎn)荒。從2014年“9·30”開始，持續(xù)一輪又一輪的刺激，預(yù)測后市還是看這波潮水會不會繼續(xù)。

　　華創(chuàng)債券團隊也指出，貨幣寬松的環(huán)境不改變，難改房價上漲的趨勢。本輪房價上漲的源頭在于2014年9月30日，央行全面放松房地產(chǎn)信貸。盡管各地此前放松房地產(chǎn)相關(guān)政策對房價上漲起到推波助瀾的作用，但寬松的貨幣環(huán)境仍是房價上漲最堅實的基礎(chǔ)。而且目前房地產(chǎn)貸款在銀行資產(chǎn)中仍屬于最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，銀行很難主動收緊房地產(chǎn)信貸。所以貨幣政策如果不適度收緊，房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策就很難見效，因此后期貨幣政策也可能適度收緊。

　　不過，海通證券姜超有不同看法。他預(yù)測2017年上半年的經(jīng)濟增速壓力有限，因為地產(chǎn)銷售對投資還存在滯后傳導(dǎo)，存貨周期還在發(fā)生作用，去杠桿影響還未開始。但到2017年下半年，存貨周期應(yīng)已結(jié)束，地產(chǎn)投資或面臨大幅跳水，而去杠桿將傳導(dǎo)進實體經(jīng)濟，屆時經(jīng)濟或有極大的下行風(fēng)險。如果美國大幅降低企業(yè)所得稅稅率至15%，中國還繼續(xù)助推地產(chǎn)泡沫，那么制造業(yè)和資本或許會大幅流失，而美國持續(xù)加息或會刺破中國地產(chǎn)“泡沫”