黃小鵬

　　5月16日，香港又誕生了地王。香港本地房地產開發商恒基兆業以最高價232.8億港元（約人民幣205.8億元）中標中環一幅商業用地，樓面價高達53.9萬港元（約合人民幣47.6萬元）/平方米，雙料地王的出現引起了媒體的高度關注。

　　這個地王有一定特殊性，因為這個地塊位于香港商務核心區中的核心，并且這個區片已有二三十年沒有土地供應，所以47.6萬元/平方米的天價，不能與一般住宅或非核心區商務樓作簡單類比。根據合同，這一項目不能分拆出售，因此開發商很可能在建成后一段時間內持有出租，這也是香港開發商慣常的經營模式。

　　據金融機構測算，以現有周邊租金水平，該項目年投資回報率約2%-2.5%，顯然并不高，因此，開發商高價中標還是看好香港未來的經濟和樓市。靜態看，2%-2.5%的回報也可接受，因為目前香港利率非常低。但如果美元繼續加息，實行聯系匯率制的港元不得不跟隨，這個項目會不會有風險？我覺得風險不能排除。

　　大多數人想當然地認為土地財政是香港房價高企的根源，這是與事實完全不符的猜測。從歷史上看，影響香港樓市走向的最核心因素是美國的貨幣政策，因為聯系匯率制下香港沒有自己的貨幣政策。1997年之前的大牛市，主要刺激因素是低利率，而加息則是后來樓市泡沫破裂的直接因素。1997年之后的幾年里，香港政府雖然縮減供應，但房價根本沒有上漲動力。直到2008年金融危機之后，美聯儲實行零利率量化寬松才重新點燃香港樓市的烈火，2012年政府推出“雙辣招”，大幅提高印花稅限制非本地人買房，但僅僅在短期抑制了房價上漲。美國退出QE并開始加息后，2015年第三季度香港樓市開始真正降溫，中原指數下跌了10%，并出現了兩次土地流拍，當時絕大多數金融機構預測2016年將有更大跌幅。

　　從歷史規律看，美國加息再次引爆香港樓市泡沫是大概率事件。但這一次規律似乎不靈了，中原指數到2016年6月份就結束了調整，并開始了新一波猛烈上漲，創下新高。這里面的原因何在？答案是：內地資金。

　　近兩三年來，內地資金大量涌入香港樓市，個人購買住宅，公司購買物業、開發商拍地都十分積極。此前，萬科、保利、中海外、世貿等持續在港拿地，恒大等頻繁大手筆接手商業物業，今年2月，名不見經傳的龍光地產以168億港元拍下一塊住宅地王。據統計，香港去年下半年賣地總價一半由內地企業貢獻，高達500億港元，而內資涌向香港房地產的規模和節奏又與人民幣匯率預期直接有關，時間上也有一定的同步性。

　　總之，香港房價走勢與土地公有、土地財政沒什么太大關系，核心因素是貨幣，只不過現在又加入了內地貨幣這一因素。