大連萬達商業地產股份有限公司（下稱“萬達商業地產”）赴港IPO一事，終于開啟。

　　《第一財經日報》記者昨日了解到，大連萬達集團旗下的萬達商業地產已向港交所提交上市申請。招股說明書顯示，包括長期投資物業開發租賃、開發和銷售物業、開發和酒店經營在內的三大業務板塊，被納入到萬達商業地產上市公司。

　　分析人士表示，目前港股資本市場對內地房企頗為謹慎，決定股票價格的關鍵因素包括規模，也包括在一線城市的土地儲備。而未來，高杠桿運營的萬達商業地產，如何合理負債，也是萬達需要回答資本市場的問題。

　　打包三大板塊

　　在A股上市道路上走走停停多年的萬達，對于此番香港上市一直緘口不言，直到萬達商業地產招股書在港交所預披露，其赴港上市一事才“板上釘釘”。

　　《第一財經日報》記者在招股說明書上看到，萬達將公司商業地產業務總共三大板塊全部納入上市公司，分別包括長期投資的物業開發租賃；開發和銷售物業以及開發和酒店經營。

　　事實上，以上三個板塊是萬達集團盈利能力較強的業務。2013年，萬達總收入1866.4億元，其中，商業地產方面的總收入1456.2億元，商管公司的租金收入為85.6億元，酒店管理公司收入36.3億元；而其他未納入上市公司的文化集團、院線以及KTV收入總計不足300億元。

　　關于此次上市的融資規模，一種預計是，萬達商業地產此次上市籌資規模或在50億~60億美元之間，而整體市值或將達到600億美元。

　　去年4月，萬達借殼恒力地產在香港成立“萬達商業地產”，8月25日，萬達商業地產公布擬將公司更名為“萬達酒店發展有限公司”，此舉被解讀為萬達為其商業業務赴港上市鋪路，避免名稱上的重復。

　　招股書顯示，大連萬達集團將單獨直接擁有萬達商業地產經擴大已發行股本。截至最后實際可行日期，王健林直接持有大連合興98%的股權，而大連合興直接持有大連萬達集團99.76%的股權，王健林直接持有大連萬達集團0.24%的股權，因此，王健林、大連合興及大連萬達集團將控制萬達商業地產30%以上已發行股份，成為控股股東。

　　萬達商業地產一旦在港上市成功，將成為港股今年最大規模的IPO。一位香港投行人士對本報記者分析稱，將盈利能力較強的資產打包在港上市，是很多內地商業房地產公司融資的理想途徑。但他指出，隨著樓市調整到來，目前港股資本市場對內地房企頗為謹慎，決定股票價格的關鍵因素包括規模，也包括在一線城市的土地儲備。

　　負債率上升

　　截至2014年6月30日，萬達商業地產在中國29個省份的112座城市持有178個物業項目，其中核心產品萬達廣場共計159座。

　　招股說明書顯示，截至2011年、2012年、2013年12月31日，萬達商業地產收益分別為507.72億元、590.91億元、867.74億元。

　　截至2014年6月30日的上半年，該公司收益為232.51億元，低于上年同期的318.34億元。關于收益減少原因，招股說明書解釋為：“物業銷售收益減少。”與此同時，招股書提到，其物業租賃及管理收入、酒店經營收入都在上升，原因是已出租建筑面積增加、已有投資物業租金水平上升。根據現有的土地儲備和未來物業發展計劃，萬達商業地產方面表示，將能夠與2015年底前實現擁有總建筑面積250000百萬平方米的已完工物業組合（包括已完工投資物業和酒店）。為了實現成為全球持有面積最大的商業地產公司，萬達表示將通過進軍國際市場、擴大國際布局、提升資產管理能力等策略來拓展其業務及營運。

　　同時，萬達商業地產今年上半年的“溢利”為49.17億元，這一數據比上年同期的100.86億下滑五成。該公司在招股說明書中解釋稱，今年前六個月投資物業公允價值收益下降，導致凈利潤率由去年同期的31.7%，下降至今年上半年的21.1%。

　　值得注意的是，萬達商業地產負債率有所上升。

　　招股書披露，2011、2012、2013年，萬達商業地產的資產負債率分別為47.4%、45.9%、49.4%，截至2014年6月30日，這一數字升高至51.6%。

　　對此，萬達方面表示，資產負債率上升的主要原因是，擴展業務及融資需求增加導致計息銀行及其他借款增加所致。

　　分析人士表示，今年以來，房企負債率整體偏高，作為持有型物業占比較高的企業，萬達商業地產負債較高并不令人意外，未來上市后如何保持穩健收益、合理負債，是萬達需要思考的問題。