10月1日，中國人民銀行和中國銀行業監督管理委員會發布了《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》（以下簡稱《通知》或新的住房信貸政策）。在《通知》中，其政策目標或目的是開宗明義的，即要求對保障性安居工程建設提供有效的金融服務，要求繼續支持居民家庭合理的住房消費，并以此來促進國內的房地產市場持續健康發展。也就是說，《通知》的政策目標有三個方面，但歸結到一點就是如何保證國內房地產市場能夠持續健康發展，而保障性住房建設及支持居民合理住房消費只不過是為了國內住房市場持續健康發展的工具。

現在的問題是，什么是“房地產市場持續健康發展”？以及這種“房地產市場持續健康發展”的理論前提、測算指標、法律制度基礎及運作方式是什么？如果不能夠在這些方面有清楚的界定，就可能導致無論是市場還是政府職能部門的自話自說。而政府職能部門的自話自說，就可能如早幾年那樣，不同的政府職能部門就可能出臺相互沖突與矛盾的房地產政策，從而導致房地產市場成了整個社會、政治、經濟等各方面問題與矛盾聚集的焦點。就如早幾年那樣，如果這種情況出現，房地產市場要持續健康發展是不可能的。

其實，在社會主義的中國，房地產市場持續健康發展的理論前提就是居住正義。所謂的居住正義就是指無論是從聯合國的《人居宣言》角度，還是從中國的人權為生存權的角度，中國居民的居住權是天賦人權。政府有責任及義務來保證國人的基本居住條件。如果再加上生產住房土地要素的公有性及黨宗旨的人民性，更是強化國人居民權的天賦性。因此，國內房地產市場持續健康發展的第一要義就得保證建造的住房是有利于國人的基本居住條件的改善，而不是其他。比如說，如果房地產企業生產的住房不是為了滿足國人的基本居住條件改善，而是成了少數人投機炒作賺錢的工具，那么這個住房市場不僅與居住正義相背離的，也是不可能持續健康發展的。

這也是新的住房信貸政策把繼續支持居民家庭合理的住房消費作為新的住房政策目標的原因所在。也就是說，一個持續健康發展的住房市場肯定是一個以消費為主導而不是以投機投資為主導的市場。這里，最為重要的就是界定什么是“家庭合理的住房消費”。其實，“家庭合理的住房消費”并非是家庭購買多少套住房，也不是家庭每一個人所擁有的住房面積多少，及家庭擁有的住房在什么地方，而是家庭購買住房之后，是家庭的自己使用為目的，而不是家庭購買之后用于投資賺錢。對此任何一個成熟的住房市場或文明社會并不會在事前設定家庭擁有多少住房為標準，而是會用住房稅收制度進行事中及事后嚴格限制，即凡是家庭購買住房之后，只要拿去交易賺錢，都要受到嚴格住房稅收制度限制。

不過，新的住房信貸政策對于家庭合理的住房消費則是以家庭或個人擁有住房套數來標準。比如《通知》要求，一是對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。二是對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。三是在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。四是銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃，向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。

從《通知》對住房消費的規定來看，由于住房消費是以住房持有套數來界定，即一是沒有住房者購買首套住房是住房消費；二是已經購買一套住房但已經還清銀行貸款再購買住房也算為住房消費。有人假定如果采取假離婚的方式，如果這個家庭有兩套住房并還清貸款，那么兩夫妻各人再購買一套住房也是住房消費。這就是根據廣州的住房政策算出一個家庭可以持有4套住房也是住房消費的笑話了。三是《通知》還鼓勵持有兩套以上住房家庭購買住房。不過，這些購買的住房是消費或投資不是很明確。

其實，如果以套數來規定住房是消費還是投資，應該是相當不確定的。因為，如果沒有通過嚴格的住房稅收制度進行事中及事后的限制（即交易之后增加收益就得嚴格交稅），購買一套住房都可用投資投機，更何況持有1套以上的住房豈能不用于投機投資呢？而當前中國住房交易稅低、住房交易所得稅既低也不是采取累進方式、住房物業稅為零，在這種情況下，鼓勵居民利用過度優惠的住房信貸條件購買住房（當前國內居民些許的工資收入都要交所得稅，但住房交易賺幾百萬也只是交些許所得稅，這就會鼓勵投機者涌入市場），那么住房購買者豈能聽任政府的規定這種住房是消費而不是投機投資呢？所以，新的住房信貸政策希望通過過度優惠的政策鼓勵居民購買住房為消費來保證住房市場持續健康發展，這只是給新的住房信貸政策所鼓勵的住房購買在文字套上一個住房消費的概念，但實際上鼓勵的是住房投機投資。特別是當前國內住房市場價格處于一個高位，絕大多數住房消費者沒有支付能力進入這個市場時，情況更是明顯。既然新的住房信貸政策實質上是鼓勵住房投機投資者利用銀行過度優惠政策進入市場，投機投資為主導的住房市場性質沒有改變，那么這種住房市場要持續健康發展是根本不可能的。

反之，新的住房信貸政策的目的已經轉換為不是來滿足居民的居住消費及改善居民的居住福利條件，而是要保住房價不下跌或讓漲了十幾年的房價仍然頂在天花板上不動，并通過優惠的信貸政策把嚴重供應過剩的住房庫存去除。如果通過達此目標，既可保證GDP又高速增長，也可讓長期聚集在房地產市場的風險不暴露，地方政府土地財政增加及地方政府融資平臺的風險隱藏起來，并讓不可持續的國內房地產市場短期再繁榮。但實際上，這樣的住房信貸政策可能讓國內住房市場短期內回光返照，但從中長期看中國房地產市場的問題會越來越大、風險會越來越高。