上周房地產(chǎn)市場最吸引眼球的，就要數(shù)萬達集團將部分酒店和文化旅游項目以631.7億元出售給融創(chuàng)中國。

　　同時王健林同行潘石屹也在大手筆出售物業(yè)。半個月不到的時間，SOHO中國已宣布整體出售3個物業(yè)資產(chǎn)。其中包括虹口SOHO、光華路SOHO二期、凌空SOHO物業(yè)出售，虹口SOHO已有買家，光華路SOHO二期、凌空SOHO接盤方還有待進一步明確。此番出售光華路SOHO二期，是SOHO中國自2012年宣布轉型后，第一次整體出售北京的物業(yè)項目。

　　2012年決定不再散售的SOHO中國，4年內(nèi)已經(jīng)整體出售了5個半物業(yè)項目，總計金額達236億元。此番被列入出售名單的光華路SOHO二期、凌空SOHO，據(jù)媒體報道，其保守估值在105億元。這意味著，4年內(nèi)SOHO中國通過出售旗下物業(yè)資產(chǎn)，套現(xiàn)達到340億元。

　　新京報記者注意到，僅是即將出售的光華路SOHO二期、凌空SOHO的年租金收入，就占到了SOHO中國2016年租金收入的2成多，而年報披露數(shù)據(jù)顯示，SOHO中國的物業(yè)項目出租率都超過90%。

　　SOHO中國為何出售上述貢獻了2成租金，且出租率達90%的項目？在7月7日的媒體溝通會上，潘石屹回應稱，出售完全是遵循低價買入、高價賣出的商業(yè)原則。記者注意到，上海和北京地區(qū)甲級寫字樓空置率4個季度來連續(xù)攀升。

　　出售上述資產(chǎn)后，未來SOHO中國業(yè)績靠什么？在7月7日的媒體溝通會上，潘石屹表示，SOHO中國整售物業(yè)所得的資金將主要用于SOHO 3Q的拓展，即在二三線城市租用或收購整棟物業(yè)，再進行改造，然后以SOHO 3Q的品牌面世。

　　新京報記者 李春平 北京、上海報道

　　5年來，潘石屹首次準備出售北京項目

　　“賣賣賣”，成為近年SOHO中國的主節(jié)奏。7月4日，SOHO中國董事長潘石屹表示，開始尋找買家，準備出售北京光華路SOHO二期和上海凌空SOHO兩個項目。在此前的6月26日，SOHO中國剛以35.73億元人民幣賣出了上海虹口SOHO項目。

　　連續(xù)出售物業(yè)資產(chǎn)，讓外界質(zhì)疑SOHO中國又走上了“賣樓”的老路。2012年8月，SOHO中國宣布告別散售模式，自己持有北京、上海優(yōu)質(zhì)地段的物業(yè)，專注租金收入。

　　此番出售光華路SOHO二期，是SOHO中國自2012年宣布轉型后，第一次整體出售北京的物業(yè)項目。2012年決定不再散售的SOHO中國，自2014年將SOHO靜安廣場、SOHO海倫廣場以52.3億元的對價出售后，此后幾乎每年都會出售一個上海的物業(yè)項目，4年內(nèi)已經(jīng)出售了5個半物業(yè)項目，總計金額達236億元。

　　此番被列入出售名單的光華路SOHO二期、凌空SOHO，據(jù)媒體報道，其保守估值在105億元。這意味著，4年內(nèi)SOHO中國通過出售旗下物業(yè)資產(chǎn)，套現(xiàn)達到340億元。

　　而在出售資產(chǎn)的同時，除2013年獲得北京麗澤SOHO項目外，宣布轉型“包租公”的SOHO中國只出不進。根據(jù)SOHO中國2016年年報，其目前投資的物業(yè)項目總共11個。但若扣除出售項目及未完工項目，SOHO中國剩下的運營物業(yè)項目只有5個。

　　將被出售的光華路SOHO二期、凌空SOHO中，凌空SOHO可租面積達到12.82萬平米，是目前SOHO中國在租物業(yè)中，面積僅次于望京SOHO塔3的項目。SOHO中國2016年年報顯示光華路SOHO二期、凌空SOHO去年取得的租金收入分別為2.12億元、1.43億元，合計3.55億元，占當年SOHO中國租金收入的22.5%。

　　“價位低時進貨，價位高時出貨”

　　SOHO中國2016年年報顯示，其擁有的主要投資物業(yè)出租率均不低，截至2016年12月底，旗下物業(yè)的整體出租率已經(jīng)達到約96%。到期合同新簽租金比舊合同租金整體上漲了15%至25%。

　　以已經(jīng)出售的上海虹口SOHO項目為例，其可出租面積為7萬平米，2015年底其出租率還僅為33.9%，到2016年底已經(jīng)達到95.4%，接近滿租。列入出售名單的光華路SOHO二期、凌空SOHO，截至2016年底的出租率為97.4%、93.6%。

　　如此高的出租率下，為何SOHO中國還選擇將項目出售？在7月7日的媒體溝通會上，潘石屹回應稱，出售完全是遵循低價買入、高價賣出的商業(yè)原則。

　　“在價位低的時候進貨，在價位高的時候就出貨。我們還是要永遠遵循這個原則，永遠判斷什么時候是價位低的時候，什么時候是價位高的時候。”潘石屹表示。

　　根據(jù)SOHO中國在6月26日的出售公告，虹口SOHO項目協(xié)議定價35.73億元，經(jīng)調(diào)整營運資金凈值和未償還銀行貸款后，初始代價為27.56億元。截至2016年12月31日，虹口SOHO項目總成本為23.37億元，出售成功后，將獲得收益4.191億元，SOHO中國預計入賬毛利為1.27億元。

　　出售公告顯示，2015年7月才完工的虹口SOHO項目，截至2015年及2016年12月31日止年度，分別錄得收益（即租金收入）人民幣545萬元及7933萬元。虹口SOHO項目租金加差價算下來兩年賺了約2.1億元。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進接受新京報記者采訪時表示，對于SOHO中國來說，物業(yè)的持有策略更類似一種小周期的策略。類似策略的特點在于，其在低谷吸收相應的物業(yè)，而在高點會進行轉讓。“SOHO中國需要拋售部分項目來回籠資金，但不代表其對于寫字樓物業(yè)不看好，更多的是一種資產(chǎn)組合的轉化。”

　　記者注意到，制約SOHO中國租金收入進一步提升的“天花板”已經(jīng)隱現(xiàn)。

　　隨著北京、上海一線城市寫字樓空置率走高，提高租金面臨現(xiàn)實障礙。以望京SOHO所在的望京地區(qū)為例，據(jù)云房數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)，自2014年一季度以來，望京地區(qū)寫字樓的租金增幅緩慢，近4年來增幅不到1元，截至2016年四季度，望京地區(qū)寫字樓租金價格在8.29元／平米/天。而因為新寫字樓盤的不斷竣工，自2015年三季度開始，望京地區(qū)寫字樓空置率逐漸走高。

　　再轉型：從大客戶到小企業(yè)、散戶模式

　　至2012年提出轉型自持物業(yè)后，SOHO中國的業(yè)績便不盡如人意。各項盈利指標一路下行。其中營業(yè)額由2012年的161.43億元，下降到2015年的9.95億元；公司股東應占溢利由105.85億元下降到5.38億元。

　　2015年初，SOHO 3Q業(yè)務，成為潘石屹帶領SOHO中國再一次轉型的方向。在2017年7月7日的媒體溝通會上，潘石屹表示，SOHO中國整售物業(yè)所得的資金將主要用于SOHO 3Q的拓展，即在二三線城市租用或收購整棟物業(yè)，再進行改造，然后以SOHO 3Q的品牌面世。

　　SOHO 3Q起始于2015年2月，彼時SOHO中國拿出自持的170萬平方米物業(yè)中的10%，改造成共享辦公的SOHO 3Q。在SOHO中國的設想中，用戶可以只租一張辦公桌或一間辦公室，SOHO 3Q還提供免費WiFi、復印打印、會議室、咖啡等服務，用戶只需要帶著手機和電腦來工作。

　　SOHO中國年報披露，截至2016年底，SOHO 3Q在北京、上海共有17個中心，有2個在建中心，提供超過1.6萬個工位，SOHO 3Q的平均出租率達到了85%。

　　7月14日，新京報記者實地走訪了光華路SOHO二期項目，該處的SOHO 3Q是SOHO項目中的旗艦。光華路SOHO二期的地下一層到二層，均被改造成SOHO 3Q共享辦公空間。

　　進入辦公區(qū)域后，記者看到，與去年5月記者走訪時大面積的空置工位，辦公人員并不多相比，如今在SOHO 3Q辦公的人數(shù)眾多，甚至稍顯擁擠，僅少數(shù)位置欠佳的工位未有人使用。

　　“目前我們接近9成的工位都出租出去了，剩下的不多。”光華路SOHO 3Q一名負責運營的樓層經(jīng)理對記者表示。其還向記者介紹，目前位于走廊處的開放式工位，租賃價格是1000元／工位/月，而獨立的封閉辦公室，則是500元／工位/周。這一價格，與一年前相比，也有不少提升。

　　7月15日、7月16日，記者還走訪了位于上海凌空SOHO、虹口SOHO的SOHO 3Q項目，情況顯示共享辦公出租率保持在接近9成的水平，且租金相較去年時均有所提升。

　　“我們這里總共是有3層作為共享辦公，但一層、三層都被幾家公司整體租下來了，只剩下二層還有一部分可以出租。”在凌空SOHO 3Q，一位運營人員對記者表示。

　　據(jù)新京報記者了解到的情況，SOHO 3Q雖然是SOHO中國運營，但采取的是由SOHO 3Q向SOHO中國支付租金取得SOHO中國旗下物業(yè)使用權的方式，即SOHO 3Q也是SOHO中國的租戶。

　　SOHO 3Q業(yè)務的發(fā)展，使得SOHO中國2016年的租金收入有了大幅增長。年報顯示，2016年SOHO中國營業(yè)額約15.77億元，同比上升58%，其中租金收入約15.11億元，同比上升44%。

　　而光華路SOHO二期、凌空SOHO的出售，會否影響位于此處的SOHO 3Q的運營？“SOHO 3Q本來就是通過向SOHO中國支付租金的形式取得相應物業(yè)的使用權，以后也會繼續(xù)向新的持有人支付租金。”7月14日，SOHO中國人士向記者解釋，SOHO中國是SOHO 3Q品牌的擁有者和運營方。

　　嚴躍進表示，SOHO中國轉向發(fā)展共享辦公，有其優(yōu)勢，不同于以往的面向大企業(yè)大客戶的寫字樓租賃，共享辦公背后更多是小企業(yè)、散戶模式，而SOHO中國以往散售模式為其轉向共享辦公提供了經(jīng)驗；其次，SOHO中國算是國內(nèi)共享辦公的首倡者，潘石屹認為共享辦公不僅僅是物業(yè)開發(fā)，更是一種理念，是品牌，這也是潘石屹選擇出售其他物業(yè)資產(chǎn)的原因，想將更多的資源向共享辦公業(yè)務傾斜，用更低的成本，獲取更多的收益，包括品牌價值。

　　配套商業(yè)客源量引業(yè)主吐槽

　　在走訪SOHO中國位于上海、北京多個項目時，新京報記者發(fā)現(xiàn)，雖然在寫字樓出租上，SOHO中國的出租率一直不低，但配套的商業(yè)，卻一直被詬病。

　　在SOHO中國的各處寫字樓物業(yè)中，SOHO中國均會將地下即部分樓面區(qū)域作為商業(yè)區(qū)域。如望京SOHO由三座高樓組成，分別被命名為塔1、塔2、塔3，3座大樓地下一層至六層部分區(qū)域，則為商鋪，并對外銷售。

　　去年5月，新京報記者走訪了塔2的商鋪，彼時該處有不少空置店面。2017年7月13日，新京報記者走訪時發(fā)現(xiàn)，每層空置店面并不多，不少都處在營業(yè)中，但客源并不多。

　　“因為客源難以引導到我們這兒，周邊的商鋪租金都是十幾塊錢一平米，但我們只能七八塊錢的出租，還找不到租戶，即使有租戶，也是開了沒多久就開不下去了，店面更新率高。”7月13日，一名在望京SOHO塔2四樓購置了商鋪的人士對記者表示。

　　有業(yè)主抱怨，附近綠地寫字樓新近開盤，望京SOHO的不少公司都外遷出去，客源進一步減少。“和去年比，感覺起碼少了3成客人，但這邊租金、物業(yè)費用都不低，基本要占到營業(yè)成本的20%，我們不堪重負。”其表示。

　　■ 潘石屹甩賣背后

　　上海核心區(qū)域甲級寫字樓空置率達12%

　　近日，潘石屹接連出售旗下SOHO寫字樓引發(fā)關注。

　　仔細觀察也不難發(fā)現(xiàn)，潘石屹目前出售的SOHO中國項目，大多數(shù)也位于上海。事實上，除潘石屹外，李嘉誠等多個上海物業(yè)持有者也早在2016年就開始接連出售上海寫字樓項目。

　　2016年10月，李嘉誠的長江實業(yè)地產(chǎn)有限公司宣布出售Mapleleaf Developments的全部已發(fā)行股本，Mapleleaf Developments間接擁有上海浦東世紀匯廣場，該廣場總建筑面積約36萬平方米，其中寫字樓建筑面積13萬平方米。長江實業(yè)地產(chǎn)預計，此次交易集團將錄得約未經(jīng)審核得益62.2億港元。

　　此外，2016年11月，美國凱雷投資集團也拋售了浦西市區(qū)的中區(qū)廣場。2016年12月6日，中國金茂宣布作價53億，將上海北外灘星外灘的上海國際航運中心寫字樓項目整售給國家投資開發(fā)公司。

　　上海的眾多寫字樓拋售，也反映了上海寫字樓背后的出租情況。Choice數(shù)據(jù)顯示，2017年第一季度，上海甲級寫字樓的總市場存量達642萬平方米。數(shù)據(jù)顯示，2017年第一季度，上海核心區(qū)甲級寫字樓的整體空置率達12.4%。

　　另一方面，北京的寫字樓市場容量也在不斷上升。Choice數(shù)據(jù)顯示，北京在2016年第四季度、2017年第一季度的甲級寫字樓市場總存量分別為600萬平方米、606萬平方米；整體空置率分別為8%、8.4%。雖然北京較上海的整體空置率略低，空置率數(shù)據(jù)有上升趨勢。

　　值得注意的是，部分企業(yè)也在整體出售位于香港的寫字樓。2017年7月5日，鷹君集團旗下的港股上市公司冠君產(chǎn)業(yè)信托公布，計劃放售旺角朗豪坊辦公大樓的全部權益。截至2016年年底，該大樓物業(yè)收益凈額近3億港元，估值近84.8億港元。