在“2017博鰲房地產(chǎn)論壇”上，中城新產(chǎn)業(yè)控股（深圳）有限公司董事長劉愛明用“窄門”詮釋其正在創(chuàng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。窄“門”出自圣經(jīng)，大概意思是路寬走的人不一定成功，路窄走的人少很難走，但是很可能走得很好。這似乎也說出了眾多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人士的心聲。

　　劉愛明在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，中國永遠會是制造業(yè)大國，其中體量龐大的高科技制造業(yè)終究要轉(zhuǎn)型升級，中城新產(chǎn)業(yè)就聚焦于為制造業(yè)企業(yè)的轉(zhuǎn)型提供服務(wù)。“我的定位很清晰，客戶就是制造業(yè)企業(yè)”。

　　在過去兩年間，劉愛明多次將中城新產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)比作“幫大叔創(chuàng)業(yè)”，就是幫中小制造業(yè)企業(yè)做產(chǎn)業(yè)升級，幫他們打破規(guī)模瓶頸。

　　在商業(yè)模式選擇上，鳳凰天安數(shù)碼城T5董事總經(jīng)理余安定認為，任何一種商業(yè)模式都可以走得通。天安數(shù)碼城是二八比例，20%自持，80%銷售。不過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的銷售價格并不是市場的價格，而是把從政府爭取的優(yōu)惠和議價空間留給企業(yè)。過去幾年天安數(shù)碼城也嘗試了租金換股權(quán)、產(chǎn)權(quán)換股權(quán)等模式。

　　星河產(chǎn)業(yè)集團副總裁閻鏡予表示：“做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是不是真愛，看你是自持還是賣。如果你把這個物業(yè)賣掉了，你基本上是不會去服務(wù)的，因為這個物業(yè)已經(jīng)不是你的了。你在這上面做服務(wù)，除了做點品牌，基本上沒有任何變現(xiàn)的價值。”

　　閻鏡予稱，星河采用的是房東+股東的方式，園區(qū)進駐的企業(yè)有很多是其原本已經(jīng)投資的企業(yè)。另外星河也發(fā)掘很多企業(yè)的投資的機會，有的是真金白銀投的，有的是用租金換股權(quán)投的，還有用服務(wù)換股權(quán)投的。

　　劉愛明把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分成三類：第一類是地產(chǎn)開發(fā)模式，就是以產(chǎn)業(yè)為棋子，把能賣的賣掉，不能賣的就不建；第二是招商導向的產(chǎn)業(yè)和模式，這是以政府為主導的。產(chǎn)業(yè)企業(yè)需要聚集，做生意需要有上下游的氛圍，客戶在園區(qū)生意要好做，園區(qū)要有非常好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)；第三是中城新產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新模式，主張先產(chǎn)業(yè)后地產(chǎn)。強持有，弱銷售；去招商化，強產(chǎn)業(yè)鏈。

　　目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)基本上是供過于求的，這就需要給客戶一個入駐園區(qū)的理由。

　　劉愛明表示，中城新產(chǎn)業(yè)整合了不少資源，在智能制造、北斗產(chǎn)業(yè)、物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)和生物醫(yī)療領(lǐng)域。希望未來園區(qū)比較單一，全是高科技制造業(yè)，逐步整合，做成完整的產(chǎn)業(yè)鏈。

　　余安定不贊成聚焦做單一方向的主題產(chǎn)業(yè)園。短期專一會很好，但時間久了后會沒有活力，會僵化，這也是過去政府做主題產(chǎn)業(yè)園出現(xiàn)的問題。一段時間后做不下去，從來沒有真正的生態(tài)是單一的。最有活力的恰恰是兼容并包，只認準大方向，科技創(chuàng)新。至于是什么企業(yè)，什么類型的，根據(jù)市場選擇，產(chǎn)業(yè)園的定位應(yīng)該因時因勢調(diào)整。

　　不同于以上兩者，星河的產(chǎn)品線中就雙創(chuàng)社區(qū)而言，主要以投資加星河的孵化器為主，相對的規(guī)模會比較小；對大中型企業(yè)，星河扮演的是戰(zhàn)略資源的整合。