8月28日，由深圳市規(guī)土委牽頭制定的《深圳市關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見（征求意見稿）》及《深圳市住房租賃試點工作方案》（征求意見稿），在其官方網(wǎng)站和微信公眾號公開征求社會公眾意見。

發(fā)展租賃市場被視為通往住房市場長效機制之門。最近一兩個月以來，多地紛紛出臺此類政策，促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。地產(chǎn)分析人士對第一財經(jīng)記者表示，此次深圳的方案非常具體，明確到責任單位，并細化到數(shù)字及完成時間。雖然這一政策對于房價的影響短期內(nèi)尚不明確，但是長期來看，有望促使房價回歸正常的軌道，改變?nèi)藗冑彿康挠^念，這對于形成更加合理均衡的房地產(chǎn)市場發(fā)展格局意義重大。

深圳要拿出百萬套城中村租賃房

從供給方面來說，上述深圳市規(guī)土委牽頭制定的文件要求培育專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃。

其中一條就是要求發(fā)揮國有住房租賃企業(yè)的引領(lǐng)和帶頭作用，即依托現(xiàn)有或新成立市屬國有企業(yè)，于2017年底前籌建3~5家國有住房租賃企業(yè)，著力發(fā)揮市人才安居集團政策性、專業(yè)化、規(guī)模化的住房租賃平臺作用。“十三五”期間，除人才住房和保障性住房外，國有住房租賃企業(yè)還應(yīng)通過新建、改建、收購、租賃、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)等方式收儲不低于10萬套房源，開展專業(yè)化、市場化、規(guī)模化住房租賃業(yè)務(wù)。

上述文件還要求，“十三五”期間，通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業(yè)，經(jīng)質(zhì)量檢測、消防驗收等程序后，統(tǒng)一租賃經(jīng)營、規(guī)范管理。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹對第一財經(jīng)記者分析：“相對于前者，后者即100萬套城中村住房可能更容易實現(xiàn)，因為這些房子是已經(jīng)建成的，只是需要去改造，難度要小一些。”

深圳的城中村住房成為租賃住房來源之一，也被視為與其他地方不同的政策點之一。100萬套（間）城中村住房是個什么概念？何倩茹說：“城中村有多少住房，目前難以統(tǒng)計。但毋庸置疑的是，城中村的住房數(shù)量不會少，可供出租的數(shù)量和商品房出租數(shù)量差不了多少。100萬套算是比較龐大的了，估計占到目前城中村所有租賃住房的20%~30%。”

圖片來源：深圳新聞網(wǎng)

深圳市規(guī)土委調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，深圳城中村租賃住房約占總租賃住房70%，是租賃市場供應(yīng)最重要的主體之一，提供了大量低租金、小戶型的適居租賃住房。

從需求方面來說，上述文件提出支持住房租賃消費需求，要求加大住房公積金對個人承租住房的支持力度，在現(xiàn)有50%的基礎(chǔ)上，研究提高住房公積金繳存額用于支付房租的提取比例，進一步加大住房公積金對個人承租住房的支持力度。此外，也要求完善基本住房保障租賃補貼制度，福田、羅湖、南山等住房供需矛盾突出的區(qū)應(yīng)當在完成“十三五”期間保障性住房籌集建設(shè)供應(yīng)任務(wù)的基礎(chǔ)上，通過發(fā)放租賃補貼等方式增加貨幣補貼的覆蓋比例。

何倩茹表示：“目前深圳市民可以提取每個月個人和單位繳存的公積金額度的50%用于租房，如果往上調(diào)的話，比較好實現(xiàn)。另外，之前每個區(qū)都有針對人才的住房租賃補貼，這一次福田、羅湖、南山等區(qū)的政府可能會針對所有人去補貼租金。”

地方紛紛響應(yīng)“購租并舉”

據(jù)初步統(tǒng)計，我國規(guī)模化住房租賃企業(yè)市場份額只占2%左右，與發(fā)達國家成熟市場20%~30%的比例相比，差距較大。目前，我國正從供給端發(fā)力，增加租賃住房的數(shù)量，住房供應(yīng)體系加快向“購租并舉”轉(zhuǎn)變。

2016年5月，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。

2017年1月，廣東省印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》，要求開展培育和發(fā)展住房租賃市場的有關(guān)工作。

2017年7月，住建部等9部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，鼓勵民營的機構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，廣州、深圳、南京等12個城市成為首批試點。

8月28日，國土資源部、住建部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》的通知，包括北京、上海在內(nèi)的13個城市成為首批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點的城市。

7月17日，廣州發(fā)布樓市重磅消息——《關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》。新政賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán);允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房，調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行等。

隨后，北京有關(guān)部門在表示共有產(chǎn)權(quán)住房屬于產(chǎn)權(quán)類住房之后，又力推“購租并舉”，提出符合條件的承租人子女將享受所在區(qū)義務(wù)教育。

上海方面，也新增大量租賃住房用地，“十三五”期間，預(yù)計供應(yīng)租賃住房用地1700公頃，新增租賃住房約70萬套。

其他城市也在紛紛跟進。7月28日，無錫出臺了“租房可落戶”新政，新政將全面放寬市外戶籍準入政策，取消60平方米購房準入要求，租房者也可申請落戶。鄭州、揚州、濟南等多個城市也于近期提出或準備出臺類似舉措。

圖片來源：深圳新聞網(wǎng)

綜合開發(fā)研究院（中國·深圳）旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對第一財經(jīng)記者表示，各地措施包含的內(nèi)容都差不多，都是保護租賃者權(quán)益、增加租賃房源。“大力推進住房租賃市場是因為，過去商品房完全市場化的路很難走下去了，房價下不去，對整個社會的良性發(fā)展不利。為解決這個問題，去年國家層面一直在推可持續(xù)的戰(zhàn)略通道，即大力發(fā)展租賃市場。”

他補充道，今年各地大力推進租售同權(quán)，就是為了規(guī)范市場化住房市場，形成更加合理均衡的房地產(chǎn)發(fā)展格局，提供更有保障的住房體系，解決房地產(chǎn)市場長期以來的不合理格局。

在宋丁看來，這也符合國際慣例，發(fā)達國家有很多人在租來的房子中安穩(wěn)平和地、有保障地生活。

改變購房觀念

如何讓民眾有保障地在租賃房中生活，是打消租房者顧慮的重要一環(huán)。

資料圖

廣東省綜合改革發(fā)展研究院副院長彭澎對第一財經(jīng)記者分析，租售同權(quán)主要是指“同”公共服務(wù)，要通過租房可以享受到買房的公共服務(wù)，拉動住房的需求，讓大家覺得買不買房無所謂，“目前已經(jīng)試點的城市在住房市場上還沒有發(fā)生明顯的變化，但從長遠來說，如果小孩上學(xué)、就業(yè)保障、老人免費乘坐公交車等權(quán)益能實現(xiàn)的話，人們的購房觀念就會改變。”

對于各個城市而言，租售同權(quán)具體在哪些公共服務(wù)上“同權(quán)”有所不同。梳理已經(jīng)出臺城市的措施可以發(fā)現(xiàn)，對于非一線城市而言，租售同權(quán)更多的是指同戶籍權(quán)；而對于一線城市而言，則傾向于保障教育權(quán)。彭澎說：“在一線城市，租售同權(quán)意味著你能上名校，因為資源是有限的，但是應(yīng)該能保證你就近讀書。當然從實際操作層面來說，還有很多復(fù)雜的事情，比如說租住房子的學(xué)位可能被房東使用了。”

對于深圳這座外來人口占絕大多數(shù)的移民城市來說，上述舉措也會吸引人才進駐。彭澎說:“這項最新的措施有利于深圳的房價穩(wěn)定。當然，這要看深圳將推出多少套房子出來。如果量足夠大，并且能長期堅持租售同權(quán)，肯定會下拉深圳的房價。這對于外來人才來說，是個利好。