一、聚焦--13城市試點集體建設用地建租賃住房

　　8月28日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，部署利用集體建設用地建設租賃住房試點，探索在北京、上海、南京等13個城市，試點集體建設用地建租賃住房，為住房租賃市場增加新供給。

　　13個試點城市為北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都，預計在2020年底試點結(jié)束前，探索出一批可復制可推廣的集體建設用地建租賃住房改革成果。

　　集體建設用地：是指農(nóng)村集體所有，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)民進行各項非農(nóng)業(yè)建設所使用的土地。包括農(nóng)民宅基地、農(nóng)村公益性公共設施用地和經(jīng)營性用地都屬于集體建設用地。

　　二、解析--租賃供給側(cè)改革發(fā)力 盤活存量各方共贏

　　租賃供給側(cè)改革密集啟動

　　中國房地產(chǎn)市場近三十年來，住宅租賃市場一直是"野蠻生長"。來自中國房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年中國房地產(chǎn)市場交易總規(guī)模超20萬億元，其中，新房12萬億元，二手房6.5萬億元，租賃房卻不到2萬億元。顯然，購租比例嚴重失衡。

　　而在2017年下半年起不到兩個月的時間里，密集決策指向了租房市場，這些政策影響深遠，并將帶領中國的房地產(chǎn)市場進入一個全新的租購并舉時代、一個長效機制逐步建立的時代。

　　政府讓利+民眾得利+改革發(fā)力

　　首先，這次《方案》試點的13座城市，基本都是一二線城市，土地資源本來就比較稀缺。而此次引入集體建設用地，不僅有利于增加城市租賃房源的供應，還能提高土地的使用效率，激活集體土地的潛在價值。

　　長久以來，我國采取的是"土儲模式"--國家對集體土地先征用、變性、收儲，變?yōu)閲薪ㄔO用地以后再進行開發(fā)。在招拍掛環(huán)節(jié)，開發(fā)商需要繳納土地出讓金才能進行房地產(chǎn)開發(fā)，而土地出讓金也是地方土地財政的來源。而此次試點相當于政府讓利，免去了土地出讓金的環(huán)節(jié)，由村集體開發(fā)、村集體獲利。

　　因此，刨去了土地出讓金和相應稅費后，如果土地由村集體開發(fā)，建設成本至少便宜六成，租金回報率相對較高，有利于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增加土地收益。再者，在一線城市，土地成本占開發(fā)總成本的50%左右、稅收成本占20%左右，而集體建設用地直接開發(fā)的成本就低了很多。拿集體建設用地來造租賃房，其較高的投資回報率能夠激發(fā)開發(fā)商的投資積極性。開發(fā)商能夠獲得長期穩(wěn)定的回報率，且又不用擔心房地產(chǎn)政策的調(diào)控，這也是為其提供一個轉(zhuǎn)型的契機。此外，通過"招拍掛"形式拿地，由于資金門檻較高，能拿到土地建造商品房的大多是國有房企，而現(xiàn)在國家允許集體建設用地建設租賃房產(chǎn)，而集體建用地的成本低，房屋租金的回報率又相對較高，這將為民營房企進入房屋租賃市場，提供新的機遇，并且激發(fā)民營房企的投資積極性。

　　其次，集體用地可造租賃房，這將大大增加房屋租賃市場的供給，有效調(diào)節(jié)房租的同時也能夠解決居住問題。對于租房者來說，房源的增加，其可選擇的余地就更大，房租也不會任性上漲。而對于要想買房的人來說，租房一樣能解決居住問題，面對于居高不下的城市房價，也不必急著購房，這可以商品房市場更好的降溫，回歸理性。

　　最后，村鎮(zhèn)可通過入股方式建集體租賃房。方案提出，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房。集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)。這意味著，除了國有房企和民營房企之外，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織也可以自己開發(fā)地土地，并且通過不同渠道籌集資金，但 "只能出租，不可出售"的底線不可撼動。這一方面是在探索集體土地的"入市"之路，這直接呼應了十八屆三中全會"農(nóng)地入市，同地同價"的改革精神。為今后的農(nóng)地改革做了寶貴的探索。

　　拿集體用地來建房出租，對于各方都是利好，對于地方政府來說，既可解決百姓居住問題，又可以盤活存量用地，更能對房地產(chǎn)市場降溫起到積極作用。而對于開發(fā)商來說，由于建房成本和稅收代，回報率就會上升，能獲得穩(wěn)定的回報率，何樂不為？當然，對于百姓來說，又多了一個解決居住問題的渠道，對于高房租和高房價有著一定的影響作用。

　　對于此次試點方案，新華社評論稱這一新的土地政策有利于我國供給側(cè)結(jié)構性改革，可為城市住房租賃市場開辟新的天地；有利于降低城市租賃住房成本，緩解年輕人的生活壓力；有利于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增加土地收益。落實試點方案要著眼于放大上述三大紅利。

　　三、前瞻--政策開放利好 配套管理是挑戰(zhàn)

　　決不能和小產(chǎn)權混為一談，嚴格禁止以租代售

　　網(wǎng)上有少數(shù)人將此次試點與"小產(chǎn)權房"掛鉤，而實際上集體租賃住房與"小產(chǎn)權房"有本質(zhì)區(qū)別。一個是依法依規(guī)，一個違法違規(guī)，不能混為一談。"小產(chǎn)權房"本身就不是一個法律概念，既涉及違法用地，又涉及違法建設和違法銷售，產(chǎn)權不受法律保護。

　　在本次發(fā)布的《方案》中，特別提到包括"以存量土地為主，不得占用耕地，增加住房有效供給"，"確保集體經(jīng)濟組織自愿實施、自主運作"、"村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房；"以及"集體租賃住房出租，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。"等細則，同時對于在集體建設用地建設租賃住房中的"承租人可按照國家有關規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規(guī)定的基本公共服務"等等。這也說明，兩部委發(fā)布試點《方案》，堅持放管并舉，絕無給小產(chǎn)權房松綁之意。

　　地方政府讓利，配套管理更要跟上

　　按照集體建設用地建租賃住房的試點方案來看，政府讓渡了巨額的土地出讓金之后，相應的市政規(guī)劃建設和配套基礎服務乃至房屋質(zhì)量監(jiān)管怎么辦？房子或許說建就能建，但房屋安全、配套設施等細節(jié)問題是試點能否真正利民惠民，讓這些閑置存量真正轉(zhuǎn)起來活起來的關鍵。這些后續(xù)的細節(jié)工作當?shù)卣绾螀f(xié)調(diào)好，是試點地區(qū)政府的一項新挑戰(zhàn)。

　　此外，從政策上看，投資審批的環(huán)節(jié)打通了，但是在融資渠道上仍有一些困難之處。《方案》規(guī)定在集體建設用地上建設的是"租賃住房"，只租不售，因此房屋所有權沒有流通性，不能成為抵押物；加之"不得轉(zhuǎn)租"，使用權也沒有流通性。當所有權和使用權都被凍結(jié)時，連"商品"都算不上，因此沒有抵押貸款融資的可能。盡管住房具有使用價值和現(xiàn)金收益，未來租金收益可以進行質(zhì)押貸款融資，但這只是在法理上成立，實際上未必行得通。

　　據(jù)2016年國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，北京住房租售比平均為1：662，即52年租金可以收回房屋總價。假設在集體土地上建設住房成本降低一半，租賃價格不變，大約26年租金可收回成本，若加上建設資本利息約為40年。若以租金質(zhì)押融資，意味著房屋業(yè)主--村集體在40年內(nèi)無任何凈收入，期間所有租金收入都要先歸銀行。而銀行也不劃算，40年后才能收回本息。在13個試點城市中，租售比最低的成都也要22年。這樣龜速的貸款回收速度，銀行是否有興趣介入也是重要前提因素。

　　如果靠股權融資呢？雖然該方法被《方案》明文認可，但由于租賃屬性住房產(chǎn)品缺乏交換價值，取得現(xiàn)金收益能力低，本身缺乏對合作者的吸引力，實際上可能連股權合作都談不成。缺乏融資渠道的結(jié)果，是只能依靠集體自有資金進行建設，如此一來，開發(fā)恐怕是有心無力。這些都是處在試點階段需要不斷完善和解決的問題。

　　房價和房租會有何變化？

　　此次《方案》一出，立即在各界引起巨大反響。有媒體驚呼，這是"樓市王炸"，會導致房價大跌。但實際上，情況可能不會如此。由于商品房有著唯一合法的買賣權，投資品屬性不可替代，國人的買房觀念又不太可能一下轉(zhuǎn)變?yōu)?quot;以租為主"，買房需求沒有改變，而此方案不是著眼增加商品房的供應，因此在商品房的供需兩側(cè)均沒有變化。當前中國的房價主要由其投資屬性決定，本次方案是針對住房的消費屬性的調(diào)整政策，因此這次的政策對房價影響著實有限。

　　至于租金，此次方案的確能夠在數(shù)量上提高房屋租賃的供給，而且成本也較低，但對于一二線城市來說，集體用地的實際地理位置以郊區(qū)偏遠地區(qū)為主，其成本優(yōu)勢實際上也不是那么大。因此其租金還是要看地區(qū)整體租金水平，不會對房屋租賃市場整體租金水平產(chǎn)生太大影響。

　　四、總結(jié)

　　13個城市開展試點集體建設用地建設租賃房，正是踐行了"房子是用來住的，不是用來炒的"這一戰(zhàn)略指導原則，以租代售，讓房子回歸"居住"屬性，體現(xiàn)出了住房供給側(cè)的一個巨量的改革和變化。當前的試點方案是先進的頂層設計，而在試點方案試行的這三年，還有需要不斷完善的若干細節(jié)問題，以期在試點結(jié)束之后能夠形成一批可復制可推廣的改革成果?！斗桨浮窞樵圏c城市留下了巨大創(chuàng)新空間，也為我國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型留下充分想象空間，值得我們繼續(xù)期待。

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