投資公寓使用權

　　小心遇一房多租

　　這樣一則廣告會讓你心動嗎？“位于海珠區政府旁，客村、大塘雙地鐵，均價13000元/平方米，25~41平方米，有平層有復式，最低25萬元一套，開發商直接簽返租合同，每個月一個點收益按月給。如40萬元總價，每月即收4000元，50萬元總價，每月即收5000元，60萬元總價，每月即收6000元。就像發工資那樣，中途領得不耐煩了，你可以將這套房子原價賣回給開發商，還賺到了之前所有的租金！”

　　這類房產投資項目真的如其號稱的“零風險，高回報”嗎？日前，記者前往一探究竟。

　　在樓市調控持續加碼，限購、限貸、限賣的行情下，市場應對型產品也層出不窮，更有不少打著高回報的房產投資項目出現。之前曾有“98萬元置業珠江新城公寓”引發搶購卻因產權分割問題引起中介紛紛撤場一事，此事后不少中介又開始推薦新的房產投資項目。

　　記者找到了中介推薦的其中一家“高回報”房產投資項目星信公寓。該公寓位于海珠區大塘街西邊地段，在海珠區政府旁，距離大塘地鐵站步行20分鐘左右，從地理位置來看，還是不錯的。

　　買家實際上買的是使用權

　　記者在現場看到，星信公寓是一棟六層高的建筑，目前還在進行裝修中，前來看樓的人不少，既有年輕人，也有不少大爺大媽，現場就聽到有銷售人員通知有單位成交。

　　據銷售人員介紹，項目有200多套商業性質的公寓單位，現在僅剩幾十套，最便宜的要30多萬元。項目銷售的是公寓的使用權，買家需要和發展商簽訂一份租賃合同，租賃合同上寫著租賃時間是20年，再贈送5年的使用權，相當于買家購買的是25年的使用權，前八年需要將公寓交給一家酒店運營公司，整個項目統一作為酒店運營，因此還要再和酒店運營公司簽一份經營委托合同。

　　在這份合同中，開發商承諾每月按固定回報支付買家租金，回報率為12%，即購買30萬元總價的公寓，月租金3000元，40萬元的公寓，月租金4000元。租賃合同中還注明：如果在前三年想退出，發展商會以80%的價格回購公寓，買家可拿走已獲得的租金回報，如果在3年以后退出，發展商會以原價回購公寓。

　　現場的一位看房者對記者表示，公寓位置不錯，如果做酒店經營應該有不錯的回報，而且投入也不算特別多，回報能達到12%，而且如果三個月不能收到租金，發展商會提前將房子交付，再加上開發商有回購保證，他考慮想入手一套。

　　從項目現場打出的宣傳來看，項目表明自己是國家發展“租賃住房”的新產物，北京、上海、廣州等城市均推出要求有發展商自持比例的土地，還有不少土地是發展商100%自持，在這樣的情況下，業內猜測這些項目很有可能采用銷售長期使用權的方式來快速回收資金，在這些新項目還沒有消息出來之前，市場上已開始出現銷售使用權的項目。

　　“330”后公寓賣使用權漸多

　　自樓市“330”新政規定商業公寓不可賣給個人以后，廣州不少公寓推出應對政策的招數，比如采取賣使用權給個人的方式進行公寓出售，目前至少已有位于荔灣、海珠、南沙的兩三個商業項目，用此種方法出售，基本都是二三十萬元可購買一套單位25年左右的使用權。而此次，星信公寓引起關注則是，在銷售使用權的同時，項目還有返租的做法，這究竟是進入租賃時代的樓市新模式，還是新瓶裝舊酒式的渾水摸魚，無論是理財產品還是房產投資，年12%的回報率都是相當不錯的，而高額返租正是以往不少商鋪采用的銷售方式，且多數因無法兌現高額回報承諾而引發糾紛。

　　記者了解到，售后返租常見于商鋪，發展商將項目分割成眾多個小面積產權商鋪出售給小業主，同時與小業主簽訂返租合同，承諾在一定期限內商鋪統一經營，同時會按時支付給業主固定的租金。但因承諾往往難以兌現，市場上屢有糾紛，已被明文禁止。根據《商品房銷售管理辦法》第十一條：房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。國務院辦公廳轉發建設部發布的《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》第四條表明：“承諾售后包租、返本銷售的予以嚴肅處理。”

　　雖有此類規定，但市場上仍可見不少商業項目采用返租方式銷售。

　　業內：回報可能高 權益未規范

　　現在，一個新的問題出現了，出售使用權實際是長租的方式，提供返租模式是否也屬于被禁止的范疇呢？

　　業內人士表示，隨著各地發展租賃住房的政策實施，土地拍賣規則的改變，租賃時代的到來，市場上各種租賃產品也會應運而生，此類出售使用權的項目可能會越來越多，如果經營得好，確實很有可能獲得不錯的收益和回報，但如果發生糾紛，比較缺失相關政策維持秩序。

　　北京和杭州下發過《企業自持商品房屋租賃管理有關問題的通知》，明確房地產開發企業自持商品房屋不得銷售或轉讓，對外出租單次租期不得超過10年，違者取消土地招拍掛資格，租賃合同應進行網上簽約，并按規定辦理登記備案。不過，如果是非自持土地開發的項目仍難以監控。而使用權是否可以多次轉讓，是否受保護等問題也是沒有清晰明確。

　　風險：有合同在手 變數仍難控

　　相比購買產權房，現在來看購買20多年的使用權價格便宜很多，投資收益似乎也相當不錯，那么購買使用權是否有風險呢？廣東君厚律師事務所律師盧彥錚表示，產權與使用權的根本區別在于：擁有房屋產權就擁有了房屋的所有權，產權人可以依法占有、使用、收益、處分房屋；而使用權僅僅是所有權的權能之一，不是完整的所有權，使用人只能依法占有、使用房屋而無權處分房屋。產權都是有登記的，現在“一房多賣”的難度很大，因為產權可以核查，而如果只是簽訂了長期租賃合同，一房多租的情況難以核查，面臨糾紛時情況將更加復雜。如果產權所有人將房屋抵押、轉讓或其他方式處置，盡管有租賃合同在手，但各種變數依然難以掌控，導致投資回報可能難以實現。

　　目前，使用權的出售價格定價沒有可參考的標準，究竟價格是高是低難以判斷。值得注意的是，《中華人民共和國合同法》規定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年”，這意味著超過20年的租賃合同的超出部分是不受法律保護的，如果業主一次性支付20多年的租金，后續租金也存在爭議與風險。

　　對于像星信公寓這樣為增強業主投資信心，承諾租金達不到承諾的比例就回購房子的做法，盧彥錚表示，回購是開發商對買家回報的擔保方式，不過需要注意的是，法律對于固定回報禁止的范圍大，保護的范圍小，要根據情況仔細研究。