金融機構搶灘

　　2017年7月，住建部會同有關部門在全國選取了首批12個重點城市，開展住房租賃試點。隨后，全國超過50個城市發布了支持住房租賃的政策。此后，長租房市場規模迅速擴大。隨著規模的擴張，以銀行為代表的金融機構通過租賃貸款、長租房專項REITs產品、ABS等創新金融產品進入住房租賃市場。據中國證券報記者不完全統計，目前，各大房企通過金融機構發行REITs數量超過500億元。

　　此外，多家國有商業銀行加大長租房市場參與力度。以工商銀行為例，北京市分行與北京市保障性住房建設投資中心、北京城建集團、首開集團、亦莊控股、中糧地產簽署住房租賃戰略合作協議，未來五年將為北京住房租賃市場參與主體提供總額不少于6000億元融資支持，推動建立租購并舉的住房制度。建設銀行則是在參與地區數量上占據絕對優勢。據中國證券報記者不完全統計，建設銀行目前已經與近30個地級市簽署住房租賃領域合作協議。

　　業內人士稱，商業銀行資金雄厚，使其可以用較小的資金壓力進入房地產租賃市場；而其較強的資產證券化水平，則可以進一步實現租賃資產資金盤活的可能性，從而為商業銀行進入住房租賃市場提供了良好契機。

　　關于金融機構入駐租賃市場的影響，中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，銀行目前提供的租賃信貸產品，很可能出現資金被挪用以及二房東囤房炒租賃的可能性，需要銀行增加對貸款者的審核。

　　降低融資成本

　　銀行等金融機構通過創新產品等搶灘長租房市場，可以提供成本較低的資金。偉業我愛我家市場研究院總監孔丹對中國證券報記者表示，目前長租房行業是虧損的，可能少數是微利狀態。總結起來主要是“三高一低”：房價高、營建改造成本高、資金成本高，租金收入較低。對租戶來說，長租公寓因為增加了營建改造成本，所以比普通民宅租金要高。如果說破解，短期依靠房價下跌是不現實的，而房租上漲與居民收入密切相關，所以房租短期也不會大幅上漲。這就需要利用創新性的金融解決方案，引入低成本資金。國內目前的REITs、ABS都是過渡性產品，與國外真正意義上的資產證券化差別很大，需要相關法律法規不斷完善，引進真正意義上的住房租賃創新金融產品。

　　旭輝控股總裁林峰表示，國外的長租房市場也是微利狀態。但是微利不等于不盈利，規模大了利潤自然可觀。目前各大房企都希望把長租房規模先做起來，就是這個道理。長租房領域的發展主要有兩種模式，一種是輕資產模式，即以租賃物業的方式，通過合作，以較低成本入駐；另一種是重資產模式，對看好的物業直接購買，發行“儲架式”長租房REITs產品就是為了實現這一目的。

　　關于國內REITs產品與國外REITs的不同，林峰對中國證券報記者表示，目前國內產品有一定期限，過了這個期限需要續約。隨著相關政策落地，會陸續與國外住房租賃市場相關金融產品看齊。這些產品的推出，為解決房企融資成本高企的問題提供了解決路徑。