14日，中國社會科學院發布的《2018房地產藍皮書》指出，2018年中國房地產調控將在以“穩”為主的背景下，堅持削弱金融杠桿的衍生能力。一方面，個人住房貸款在市場化資金成本上升的推動下，貸款利率將繼續上行。另一方面，2017年房地產貸款余額在金融機構人民幣貸款余額中占比達到26.8%，較上年同期上升1.8個百分點。

　　房貸利率連漲16個月

　　據融360最新數據顯示，2018年4月全國首套房貸款平均利率為5.56%，相當于基準利率1.135倍，環比上升0.91%，相比去年4月首套房貸款平均利率4.52%，上升23.01%。

　　4月，融360重點監測的全國35個城市533家銀行中，有76家銀行分(支)行首套房貸款利率上升，占比14.26%，有26家銀行分(支)行暫停受理首套房貸業務。具體來看，工行、農行、中行、建行首套房貸款平均利率已達基準利率上浮12%水平。其中，首套房貸款平均利率最低為基準1.088倍，最高為基準1.196倍。

　　中國農業銀行總行個人信貸部高級專員林東表示，從2017年1月份至今，全國首套房平均利率已連續16個月上漲，在“房住不炒”的基調下，2018年部分區域住房信貸政策仍將收緊，貸款利率仍有上升空間。以北京地區為例，近期工農中建四大行集中上調房貸利率，執行首套房貸利率為基準利率的1.1倍，二套房按照基準利率上浮20%。

　　《房地產藍皮書》數據顯示，截至2017年末，全國主要金融機構個人住房貸款余額21.9萬億元，同比增速回落至22.2%，較上年降低14.5個百分點，需要注意的是，貸款增速雖然有所回落，但仍高于人民幣各項貸款增速9.5個百分點。

　　林東表示，從供給端看，2018年央行貨幣政策將逐漸收緊，并將繼續執行住房金融宏觀審慎政策，個人住房貸款增量和結構都將受到統一監管，房貸資金供給將受影響。

　　林東指出，目前美國、歐洲等主要經濟體正在逐漸收緊貨幣政策，包括實施加息和縮減資產負債表，對我國貨幣政策形成一定制約。他預計，未來從穩定匯率的角度考慮，人民銀行或將跟隨美聯儲上調公開市場利率，這些操作將逐步傳導或直接影響信貸業務的定價水平。此外，企業部門信貸需求回升，也將推動個人住房貸款利率繼續上行。

　　資金鏈承壓房企頻發債

　　近日，國家發改委批準萬科、金地、融創、泛海、華遠、金科、旭輝等房企境外發行債券申請，值得注意的是，此前不久，發改委剛剛批復大連萬達、陽光城、旭輝、富力、時代地產等多家房企的海外發債備案，房企資金需求強烈。

　　根據Wind數據，截至2018年前4月，房地產企業海外資本市場融資額達1576.37億元，相比2017年前4月的711.84億元，上漲幅度高達121.5%。房地產企業前4月境內發債金額為571.7億元，境內外總體發債額度已達2148.07億元。

　　此外，在發行額不斷提高的同時，資金成本也不斷上漲。毅德國際5月9日發行1.3億美元債券，利率高達12%；明發集團今年1月發行2億美元債券，利率也高達11%；國瑞置業2.5億美元債券，利率為10.2%；陽光城3.5億美元債券，利率達到9.5%。

　　數據還顯示，2018年前3個月，房地產領域集合信托產品成立近500款，成立規模超千億元，同比增長約90%。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，隨著信貸市場調控持續，房地產企業在其他渠道融資的需求持續高漲。他指出，1月至4月，房地產企業銷售業績逐漸放緩，隨著資金壓力加大，融資需求上漲。在規模化競爭格局下，房地產企業對資金的需求更加迫切，海外發債成為房企短期融資主要渠道。

　　除了運營資金外，對于房企來說，資金饑渴的另一原因則是大量負債到期。目前房企公布的募資用途，絕大多數都是借新還舊。據Wind數據，今年下半年，海外融資地產債到期規模564.75億元左右，2019年、2020年到期規模超過千億，分別達1436.95億元和1007.03億元。

　　張大偉說，從各地樓市調控看，預計房企資金還會持續承壓，發債等渠道有可能繼續收緊。對房企來說，2018年將是資金壓力最大的一年。

　　警惕負債擴張誘發風險

　　國家發改委投資研究所研究員劉琳表示，自2017年8月以來，各月份實際利率均處于負利率區間。對于真實利率持續處于負利率區間、房地產業杠桿水平已處于高位的現狀應保持警惕。

　　劉琳說，截至2017年末，房地產貸款余額達到32.25萬億元，同比增長20.9%，房地產貸款余額在金融機構人民幣貸款余額中占比達到26.8%，比上年同期上升1.8個百分點，加大了房地產金融風險。

　　CRIC系統數據顯示，2017年末，主要上市房企總有息負債高達57539億元，同比上升29.6%，增幅較2016年增加2個百分點。其中60家重點房企總有息負債為48392億元，較期初上升34.5%，增幅同比增加5.5個百分點，重點房企債務增加更為顯著。2017年末，60家重點房企有息負債占比達84.1%，增加3.1個百分點。2017年，總有息負債超過千億的房企有14家，較2016年增加6家。

　　房地產資產也存在安全風險，此前就有業內人士表示，部分房地產企業負債率較高，若房價有較大波動，可能面臨較大的風險，成為未來房地產行業壞賬的主要來源。東方資產此前發布的《中國金融不良資產市場調查報告》顯示，從行業來看，30.3%的受訪者認為2018年銀行不良資產規模增長最顯著的行業會是房地產。

　　報告指出，自2013年以來，房地產業的不良貸款規模增長較快，一直處于上升態勢。隨著調控政策持續發力，房地產市場的調整幅度將會不斷增加，預計2018年不良貸款率將達到1.5%左右，向整體平均水平趨近。