今年本市出臺的義務(wù)教育階段入學(xué)工作意見中，首次提出“符合條件的京籍無房家庭子女可跨區(qū)租房入學(xué)”的政策。這在一定程度上給“學(xué)區(qū)房”炒賣降了降溫，讓不少無力購買高價學(xué)區(qū)房的京籍家庭家長看到了孩子進入“教育大區(qū)”接受義務(wù)教育的希望。租房入學(xué)也成了不少等待入學(xué)家長們的新希望。

　　但由于部分學(xué)校學(xué)位緊張，東城、朝陽、海淀、石景山、通州等區(qū)今年“幼升小”入學(xué)都實行“六年一學(xué)位”的政策，因此，提前“下手”租“學(xué)位房”成了部分家長面對這一政策所作出的反應(yīng)。北青報記者從多區(qū)房產(chǎn)中介處了解到，目前所謂的租“學(xué)位房”價格已經(jīng)達到數(shù)十萬，但仍一房難求。多家中介也表示，“學(xué)位房”出租合同只能和房主私下簽訂，不能寫進普通的租房合同里，如有任何糾紛，需要租戶和房主協(xié)商處理。

　　案例

　　亦莊家長愿出50萬在海淀租房換學(xué)位

　　常年工作生活在亦莊的余女士，最近正在瘋狂聯(lián)系地產(chǎn)中介，想在海淀租下一套學(xué)區(qū)房，為自己剛出生的孩子提前占得一個海淀的學(xué)位。她的計劃是，房子可以一下租個6年，但一定要先把寶貴的學(xué)位“占位費”交上，50萬以內(nèi)她都能接受。

　　“京籍無房可在租賃地就近入學(xué)”。用余女士的話來說，這簡直就是在向她“伸出橄欖枝”，讓她產(chǎn)生了讓孩子在海淀上學(xué)的打算。

　　“既然租房就可以上學(xué)的話，那我為什么不去海淀租房？”早在去年剛懷孕時，看到住建部門出臺的“租售同權(quán)”政策，余女士就有所留心。今年，在認真研讀升學(xué)政策后，她做了一個縝密的盤算。首先，自己是京籍，符合政策要求。其次，無房，這一點好辦。雖有一套亦莊的學(xué)區(qū)房，但“無房”這一條件她隨時都可以“創(chuàng)造”，“我賣了不就行了”。最后，就差租房了。

　　這一縝密的盤算，還包括時間節(jié)點的“嚴密策劃”。“我研究了下政策，說是要在‘同一區(qū)連續(xù)單獨承租并實際居住3年以上，夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上’。”余女士說，這兩方面的條件，她也已經(jīng)盤算好了，“我從現(xiàn)在開始租的話，等到孩子6歲上學(xué)時，肯定能滿足3年以上的條件。但我現(xiàn)在工作還在亦莊，過去住不方便，我想的是等到最后3年，我們再把老人小孩帶過去住，以防入戶調(diào)查。”

　　至于合法穩(wěn)定就業(yè)3年這一條件，對于在亦莊高新技術(shù)企業(yè)工作的余女士而言，就更好“創(chuàng)造”了，“海淀高新企業(yè)多，我這3年內(nèi)換去海淀的企業(yè)就行，這點很好辦”。

　　賣房、換工作，這些“條件創(chuàng)造”對于余女士而言都不難。她所有的盤算里，就差租房了。為何要從現(xiàn)在起租房、打算一下租個六年？這，也是她在對政策悉心研究后，縝密盤算里的一部分。

　　“我研究了一下，現(xiàn)在都是六年一學(xué)位，海淀很早就開始實施這個政策了，也就是說一個學(xué)區(qū)房的學(xué)位，六年內(nèi)只能用一次。”余女士解釋說，她之所以計劃從現(xiàn)在開始就租房，就是考慮到這個政策，“你想啊，我如果從現(xiàn)在開始租房的話，6年后我孩子要上學(xué)，那就算這個學(xué)位此前用過也沒事，之后的6年我一直占著就可以了。”

　　“現(xiàn)在房子特別緊張，愿意租的很少。我已經(jīng)做好交50萬甚至更多的準備”。余女士口中所說的“50萬”指的就是所謂的“學(xué)位占位費”，和中介口中所說的“租房就能上學(xué)，其實是房東‘出賣’了自己的學(xué)位，當(dāng)然是要多收一筆錢的”，是一個意思。

　　在向中介了解行情后，余女士原本最意向的海淀萬壽路學(xué)區(qū)和青龍橋?qū)W區(qū)，目前都處于無房可租的狀態(tài)，她打算擴大范圍，把海淀所有學(xué)區(qū)都納入計劃考慮，“我現(xiàn)在和中介說了，哪有房愿意租都行，只要是海淀的”。

　　對于這個計劃，余女士是算過賬的。在她看來，花50萬在海淀租房上學(xué)，和花幾百萬在海淀買學(xué)區(qū)房，前者還可以夠得著，所以她隨時愿意賣掉亦莊的房，做個京籍“無房族”。“海淀的學(xué)區(qū)房我是買不起。但現(xiàn)在租房可以的話，我算過了，就算交個50萬的占位費，再加上6年的租金，也只用100萬左右。如果能租到一個不錯的學(xué)區(qū)，很劃算”。

　　探訪

　　部分學(xué)區(qū)“學(xué)位”租用費20萬

　　記者采訪西城、東城、海淀、朝陽、豐臺等核心城區(qū)以及通州的房產(chǎn)中介機構(gòu)發(fā)現(xiàn)，隨著租房入學(xué)政策和6年一學(xué)位政策的疊加效應(yīng)，租房的學(xué)位占位費市場正在形成。一些教育資源優(yōu)質(zhì)且緊俏的地區(qū)，占位費的價格已經(jīng)躥升到數(shù)十萬元。

　　一位常年負責(zé)海淀學(xué)區(qū)房的地產(chǎn)中介告訴北青報記者，目前海淀的“學(xué)位占位費”均價已達10萬至20萬左右。作為全市的教育強區(qū)，這一“市場價”自然不菲。海淀常年負責(zé)萬壽路學(xué)區(qū)的中介表示，雖然海淀學(xué)位很緊俏，但她和同事成功幫兩位客戶“租”到過學(xué)位，“我們學(xué)區(qū)一共就四所小學(xué)，有一所去年租到了，提前一次性交20萬學(xué)位費，連租5年，后面就每個月5300元的租金，正常交”。附近一所中學(xué)的老師也注意到了學(xué)位費市場的形成。“我身邊就有一案例，有一家在我們學(xué)校附近租了很久，也是為了孩子上學(xué)。今年房東要求必須交20萬，要不然就不能再租了”。

　　一位朝陽門附近的地產(chǎn)中介也告訴記者，只要占用學(xué)位肯定是要收費的，房東負責(zé)提供租“學(xué)位”所需要的材料，需要租客自己去辦，一般行情價都在8萬左右。“這不前幾個月，剛辦了一個芳草地附近的，就給了8萬，是租戶和房東私下簽的協(xié)議”。

　　東城區(qū)與通州區(qū)今年首次提出“六年一學(xué)位”的入學(xué)要求，雖然首次提出，但在租房市場上已經(jīng)有家長開始咨詢。

　　東城區(qū)一位中介向記者透露，今年已經(jīng)出現(xiàn)咨詢租“學(xué)位”上學(xué)的情況，“這個事情一般都要收錢的，因為你用人家的名額對人家賣房是有影響的。具體的價格也要跟業(yè)主商量”。

　　在通州區(qū)，一位中介人員也向北青報記者透露，如果想要租這種好一點學(xué)校附近帶學(xué)位的房子，他們可以幫忙找。但難度較大，一般愿意出租學(xué)位的多為家中孩子已經(jīng)超過入學(xué)年齡不再需要學(xué)位入學(xué)的家庭。“這個房子不是一下就能找到的，找到了人家要多少錢你得給人家多少錢，我們負責(zé)租房子，私底下你們負責(zé)協(xié)商價格，之前也出現(xiàn)過這種情況”。當(dāng)北青報記者同樣提到“行情”價時，這位中介人員表示，這得看房主的心理。“人家要多少你也得給啊，有要三萬的，也有要五萬的，萬八千肯定辦不成事”。

　　學(xué)位費根據(jù)學(xué)校排名定價高低

　　出租學(xué)位，是否真的有市場？能不能簽訂“相關(guān)合同？記者日前聯(lián)系了西城、豐臺、東城等城區(qū)的多家房屋租售中介。記者發(fā)現(xiàn)，每當(dāng)談到“孩子過兩年要上小學(xué)”這一情況時，中介的“嗅覺”都很靈敏，馬上向記者詢問，“孩子想上哪兒的學(xué)校”、“是否有租學(xué)位的需求”。

　　記者以一位“無房”家長的身份來到西城一家房屋租售中介，向中介提出，今年孩子3歲，希望孩子能通過租學(xué)位的方式在西城上學(xué)，中介首先詢問了記者是京籍還是非京籍。“如果您是京籍其他區(qū)的戶口，現(xiàn)在就可以提前來西城租房，把學(xué)位占上了”，非京籍想租學(xué)位，還得首先保證“五證”俱全。中介同時也提出，想要通過租學(xué)位在西城上實驗二小、黃城根小學(xué)這些重點小學(xué)，基本上不可能，因為這些名校每年報名人數(shù)爆滿，學(xué)校會優(yōu)先考慮片區(qū)內(nèi)“有房有戶”的家庭。當(dāng)記者提出“不在乎學(xué)校，就是希望孩子能在西城上小學(xué)”這個需求后，該中介向記者推薦了回民小學(xué)附近的一個房源，他介紹說，房主全家在國外，房子的學(xué)位沒有被占用，所以在出租房屋時也愿意一起出租學(xué)位，房租是4500元一個月，學(xué)位也按照這個標(biāo)準收，“當(dāng)然，如果租六年，價格還可以再和房主商量”。記者提出，是否還有其他地段的學(xué)區(qū)房可以出租學(xué)位時，中介介紹說，學(xué)位費會根據(jù)學(xué)校排名定價高低，“好學(xué)校的學(xué)位占位費定價越高，而且越難碰上”。

　　“租學(xué)位的條款能寫進租房合同嗎？”針對這一問題，中介明確告訴記者，“租學(xué)位”這件事不可能寫入普通的“租房合同”，需要租戶和房主私下協(xié)商。因為市面上的租房合同不涉及這一條款，而且在這件事上，中介就扮演“介紹人”的角色，至于以后是否能通過這種方式讓孩子順利入學(xué)，中介是不承擔(dān)任何責(zé)任的。“但是您也不用有任何疑慮，因為現(xiàn)在很多區(qū)都實行‘六年一學(xué)位’，您的孩子只要占上他的學(xué)位，并順利入學(xué)，就能一下占六年”。中介看出記者的疑慮，提出可以和房主協(xié)商，先預(yù)付一部分定金，在孩子順利入學(xué)后再交剩下的“占位費”，并且，有“六年一學(xué)位”政策的制約，只要租戶入學(xué)成功，房主只能等六年后才可以再次使用這個學(xué)位，所以租戶不用擔(dān)心房主把“學(xué)位”租給別人或者中途拒租。

　　供不應(yīng)求 不簽合同 無法核驗

　　雖然想租房的家長很多，但市場真實的狀態(tài)是一房難求。由于“六年一學(xué)位”政策，對于租售房都有同等限制之效，所以按中介的說法是，租了會影響賣，所以不少業(yè)主都不太愿意租。“有人開到50萬，也不行，因為我們這片最近已經(jīng)找不到房子。”一位馬姓女中介表示，想在海淀通過租房上學(xué)并不容易，“能出得起這個學(xué)位費的人很多，但得有房子愿意租才行，所以要碰。”據(jù)這位中介介紹，去年她和同事經(jīng)手的像這樣“租學(xué)位”的成交率并不高，只有一兩個客戶成功租到“學(xué)位”。

　　即便交了占位費，就一定能保障入學(xué)嗎？北青報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，實際上這種“租學(xué)位”的方式存在風(fēng)險，“占位費”也無法真的保障。

　　“我們只能幫你協(xié)商學(xué)位能不能用，以及學(xué)位能不能讓你用，至于價錢你們自己私下協(xié)商，最終能不能上學(xué)，我們是不能保證的。因為其中影響因素也很多，包括你自己的資質(zhì)，還有政策的變化，你自己心里也有個預(yù)期……”

　　為何不能寫進合同？東城區(qū)一位中介解釋說，由于具體學(xué)位的“租用費”，是租戶與業(yè)主的私下商議，而他們唯一能保證的是，收取正常租房中介費用和租金，其他的無法保證，所以合同也不會把這部分內(nèi)容寫入，“我們只能算是幫忙，但是不保證肯定能入學(xué)”。

　　另外，怎么保證這個學(xué)位沒被用過？能不能查驗？也成為租房求學(xué)的家長最大的顧慮。已經(jīng)幫客戶成功“租過學(xué)位”的一位海淀中介透露，實際上無法保證，“六年一學(xué)位，這個我們都沒辦法核實。只能業(yè)主和租房人雙方自己私下簽協(xié)議，保障學(xué)位是否用過。但即使是這樣，也有風(fēng)險”。

　　按照海淀的政策，入學(xué)時家長的登記住址會拿來和2016年以來這一登記住址用來入學(xué)的信息做比對。而這一信息系統(tǒng)，在“租學(xué)位”的過程中，房東、租戶以及中介實際上都無法觸及。這也意味著，“租”來的學(xué)位，根本無從查驗。

　　說法

　　符合條件租房戶可在區(qū)內(nèi)入學(xué)但進“理想”校有點難

　　記者從一些學(xué)校負責(zé)招生工作的老師處了解到，實際上“租學(xué)位”難以保證完全就近上學(xué)，只能在學(xué)區(qū)內(nèi)協(xié)調(diào)解決，“像我們學(xué)校的情況是，入學(xué)第一順位就基本已經(jīng)滿了，也就是京籍有房，且房子戶口都在我們學(xué)校片內(nèi)的，這些數(shù)量就已經(jīng)差不多了，所以我們滿足不了其他類的。這兩年，通過租房進來的幾乎沒有。所以，即使在我們學(xué)校附近‘租’到學(xué)位，符合政策條件，也只能學(xué)區(qū)內(nèi)來協(xié)調(diào)安排入學(xué)，估計是進不到我們學(xué)校”。

　　雖然在今年的政策中，東城明確寫出了“幼升小”符合本市非東城區(qū)戶籍租房家庭兒童在東城入學(xué)的需要通過電腦派位多校劃片。西城在“幼升小”的入學(xué)條件中也多了一條“法定監(jiān)護人在其他區(qū)無獨立產(chǎn)權(quán)房”的限制條件，即父母為西城戶籍，居住在西城，但在外區(qū)有獨立產(chǎn)權(quán)房的孩子，也能在西城上學(xué)，但會根據(jù)“落戶年限、居住年限”等條件進行排序，排序的位置比較靠后，基本上只能通過多校劃片在學(xué)區(qū)甚至是相鄰學(xué)區(qū)電腦派位入學(xué)。

　　不過，對于教育資源比較均衡的東西城來說，即使租房入學(xué)參加電腦派位多校劃片，無法選擇學(xué)校，但對于部分無力購房的家長而言，也是一個具有誘惑力的選擇。

　　額外支付“學(xué)位費”不在合同中寫明存法律風(fēng)險

　　北京市京師律師事務(wù)所高級合伙人范辰律師認為，家長為了孩子上學(xué)租賃“學(xué)位”房，額外支付“學(xué)位費”，如不能在合同里寫明，既存在爭議點，也面臨極大的法律風(fēng)險。如果該學(xué)區(qū)房已有其他孩子在六年內(nèi)登記上學(xué)，將面臨租戶的孩子無法如期上學(xué)的可能，同時也因未寫明“學(xué)位費”款項，面臨維權(quán)缺乏證據(jù)、退費困難的風(fēng)險。

　　為降低家長的風(fēng)險，范辰律師建議家長如果存在這種情況，第一要求在合同中寫明“學(xué)位費”。明確如果不能上學(xué)，應(yīng)退還“學(xué)位費”，并可以解除房屋租賃合同。第二，在租房時詢問房東，房子六年內(nèi)是否有其他孩子登記上學(xué)、占用過入學(xué)名額。必要時，雙方就此簽訂備忘錄。第三，可以去居委會查詢。一般情況下，租戶的孩子想上片內(nèi)學(xué)校需要居委會開具居住證明，居委會需要備案。因此，可以據(jù)此查詢。另外，還可以讓房東陪同前往戶籍派出所進行所在戶口查詢，看是否有適齡兒童的戶口登記在房屋內(nèi)，由此判斷該房屋六年內(nèi)是否占用過入學(xué)名額。