因地制宜

　　7月12日，住建部再次明確，要進(jìn)一步合理界定和把握棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子。

　　住建部透露，今年上半年棚戶(hù)區(qū)改造已開(kāi)工363萬(wàn)套，占目標(biāo)任務(wù)的62.5%。在加大棚改配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的同時(shí)，住建部還強(qiáng)調(diào)將依法依規(guī)控制棚改成本，嚴(yán)禁違規(guī)支出。2017年5月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出了新版“三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃”。按照計(jì)劃，2018-2020年，我國(guó)將再改造各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)1500萬(wàn)套。而在2018年政府工作報(bào)告中則進(jìn)一步指出，“啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，2018年開(kāi)工580萬(wàn)套”。

　　棚戶(hù)區(qū)改造勢(shì)頭不減，而今年6月圍繞棚改貨幣化政策走向的話題卻走到風(fēng)口浪尖。6月25日，市場(chǎng)流出“國(guó)開(kāi)行將棚改貸款審批權(quán)收回總行，全國(guó)一刀切暫停棚改”的消息；6月26日地產(chǎn)股集體暴跌，當(dāng)日晚間又有報(bào)道稱(chēng)，國(guó)開(kāi)行相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在一個(gè)電話會(huì)議中表示，最近兩周?chē)?guó)開(kāi)行才將審批權(quán)限收回；但6月27日，國(guó)開(kāi)行新聞辦澄清稱(chēng)，從未授權(quán)任何人員參加該電話會(huì)議并代表開(kāi)發(fā)銀行發(fā)表言論。

　　盡管經(jīng)歷了幾度反轉(zhuǎn)，但棚改貨幣化政策收緊已經(jīng)顯露跡象。早在2017年8月，住建部等六部委曾印發(fā)的《關(guān)于申報(bào)2018年棚戶(hù)區(qū)改造計(jì)劃任務(wù)的通知》指出，商品住宅消化周期在15個(gè)月以下的市縣，應(yīng)控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式。同年11月，住建部等再次印發(fā)通知明確，對(duì)商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，仍主要采取貨幣化安置的2018年新開(kāi)工棚改項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改專(zhuān)項(xiàng)貸款不予支持。

　　而此次，住建部也再次強(qiáng)調(diào)，在商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫(kù)存量較大的地方，則可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。

　　雙刃劍

　　近些年，我國(guó)的棚戶(hù)區(qū)改造取得突破性進(jìn)展。數(shù)據(jù)顯示，2015-2017年，全國(guó)新開(kāi)工各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)的改造分別為601萬(wàn)套、606萬(wàn)套和609萬(wàn)套，超額完成2015年初確立的“未來(lái)三年再改造1800萬(wàn)套棚戶(hù)區(qū)”的任務(wù)。

　　而在其中扮演關(guān)鍵性角色的便是棚改貨幣化政策。

　　棚改安置方式主要分為實(shí)物化安置和貨幣化安置。所謂實(shí)物化安置就是政府給拆遷戶(hù)置換房子，貨幣化安置則是政府直接發(fā)放資金讓拆遷戶(hù)自己購(gòu)房。在2008年棚改全面啟動(dòng)之初，地方政府資金有限，貨幣化安置成本更高，因而實(shí)物化安置成為主流。

　　但是，實(shí)物化安置在最初四年收效并不明顯。2008-2012年間，全國(guó)累計(jì)改造各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)1260萬(wàn)戶(hù)，存量仍有4200萬(wàn)套。因此，一系列促進(jìn)政策密集出臺(tái)。2014年，央行推出PSL，大大緩解地方政府貨幣化安置的資金壓力，2015年，國(guó)務(wù)院推出棚改三年計(jì)劃，要求積極推進(jìn)棚改貨幣化安置。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，2013年、2014年棚改貨幣化安置率分別為7.9%和9%，但2015年、2016年這一比率直接躥升至29.9%和48.5%；2017年棚改貨幣化安置的比例約為53.9%左右；這一數(shù)字在2018年上半年很可能高達(dá)80%。

　　而在棚改進(jìn)程加速的過(guò)程中，棚改貨幣化同時(shí)也盤(pán)活了地方房地產(chǎn)市場(chǎng)，幫助房地產(chǎn)去庫(kù)存化，并且產(chǎn)生巨大的財(cái)富效應(yīng)，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動(dòng)三四線城市GDP的快速增長(zhǎng)。

　　不過(guò)，隨著大量資金的快速涌入，三四線城市的房?jī)r(jià)上漲泡沫也隨之出現(xiàn)。同時(shí)，貨幣化安置還會(huì)增加地方政府的隱性債務(wù)。國(guó)家審計(jì)署2018年2號(hào)公告顯示，內(nèi)蒙古包頭市4家融資平臺(tái)公司通過(guò)貸款、融資租賃或設(shè)立基金等方式，借款81億元用于市政道路建設(shè)、棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目等，包頭市政府承諾上述借款本息或基金由財(cái)政資金償還、回購(gòu)。截至2017年底，債務(wù)余額52.36億元形成政府隱性債務(wù)。

　　政策趨嚴(yán)

　　作為貨幣化安置的主要資金來(lái)源，國(guó)開(kāi)行在這一輪爭(zhēng)議中成為焦點(diǎn)。截至2017年末，國(guó)開(kāi)行累計(jì)發(fā)放棚戶(hù)區(qū)改造貸款3.4萬(wàn)億元，過(guò)去三年間，政府在棚改上的總投入量累計(jì)超過(guò)4萬(wàn)億元。

　　國(guó)海證券(3.490, 0.08, 2.35%)研究所固定收益分析師張亮向北京商報(bào)記者分析，自2014年創(chuàng)設(shè)PSL后，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行受鼓勵(lì)大力提升棚改專(zhuān)項(xiàng)貸款，年新增棚改專(zhuān)項(xiàng)貸款占國(guó)開(kāi)行新增總貸款的比例快速走高。若三四線城市銷(xiāo)量下滑、房?jī)r(jià)不漲甚至下滑，政府通過(guò)拍賣(mài)拆遷土地來(lái)償還貸款的方式面臨挑戰(zhàn)，貨幣化安置的資金鏈在償還貸款這一環(huán)上可能面臨斷裂。

　　近三年來(lái)，國(guó)開(kāi)行年報(bào)中關(guān)于貨幣化安置的表述不斷調(diào)整，從2015年的“積極推進(jìn)”，到2016年的“有效銜接”，再到2017年“持續(xù)嚴(yán)控庫(kù)存不足地區(qū)的貨幣化安置比例”，長(zhǎng)期貨幣化安置的審批將越來(lái)越嚴(yán)格。央行7月2日公布的數(shù)據(jù)顯示，6月央行對(duì)國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、中國(guó)進(jìn)出口銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行三家銀行凈增加PSL共605億元，這比5月的投放量少了近200億元。

　　對(duì)此，思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅對(duì)北京商報(bào)記者表示，棚改的收緊是未來(lái)的趨勢(shì)，但棚改不可能一刀切而是一個(gè)漸進(jìn)式的過(guò)程，特別是棚改貨幣化安置對(duì)三四線城市商品住房庫(kù)存起到了積極有效的作用。但隨著一些區(qū)域庫(kù)存消化進(jìn)入尾聲，繼續(xù)采用大量的棚改資金進(jìn)入市場(chǎng)，就會(huì)催生整個(gè)市場(chǎng)的投資需求。“根據(jù)市場(chǎng)商品住房庫(kù)存量來(lái)看，棚改已經(jīng)進(jìn)入逐漸踩剎車(chē)的節(jié)點(diǎn)，此時(shí)政府采用漸進(jìn)式的方式，也是延續(xù)因城施策、因地調(diào)控的方針，這也是一項(xiàng)合理的調(diào)控政策。”

　　國(guó)海證券研究所固定收益首席分析師靳毅在一份報(bào)告中提出，未來(lái)，長(zhǎng)期棚改專(zhuān)項(xiàng)債券將有效替代貨幣化安置的資金來(lái)源。相較于政策性銀行專(zhuān)項(xiàng)貸款，專(zhuān)項(xiàng)債券有利于限制地方政府債務(wù)水平，防控風(fēng)險(xiǎn)。這對(duì)央行和地方政府都將更有益處。