業內人士認為，降價促銷是開發商和二手房業主為了促成交易而采取的手段。但近期部分一線城市限競房集中入市，疊加調控導致部分需求萎縮。

　　限競房也促銷

　　11月9日，中國證券報記者來到位于朝陽區肖莊附近的一處新樓盤，售樓處看房的人很少，樣板間里的人也寥寥無幾。這個定位高端樓盤的項目，單價為7.9萬/平米，戶型從86-160平米不等。該樓盤8月份開盤，至今仍在大力度宣傳，并聲稱有9.9折—9.7折之間不等的折扣。

　　售樓處銷售人員表示，只有總價1000萬元以上、137平米以上的戶型才有折扣。一次性交全款有9.7折，15天內交齊。一次性交全款的40%，有9.9折優惠。若不是樓市低迷，這種高端項目早就沒有房子了。而被認為低于市場價的限競房，由于下半年大量入市，項目去化不甚理想，部分樓盤也推出了9.9折、降價銷售等促銷活動。

　　甚至還有房產中介機構推出“雙11光盤節”，包括萬科、保利、中糧、遠洋、招商在內的多家大型品牌房企的部分在京樓盤均有參與。截至目前，該活動已吸引到數百組意向客戶，150余套優惠房源有部分已被認購。

　　別墅項目銷售方面，豪宅網CEO劉軍介紹，“雙十一”期間，北京高端別墅也是折扣驚人，以大量新盤聚集的昌平奧北別墅區為例，目前的促銷折扣力度從10%-37%不等。

　　劉軍認為，主要與項目和開發商的需求有關，有的項目在順銷階段，借助“雙十一”促銷，一般折扣在10%左右。而有的項目臨近清盤或者年底回款任務較大，就會折扣力度巨大，給出20%以上的折扣。

　　與此同時，北京二手房市場也明顯降溫。中國證券報記者11月9日走訪月壇、天通苑、回龍觀等多區域中介門店發現，多數門店均顯冷清。房產經紀人李強向記者表示。“公積金新政后，買房者觀望情緒比較嚴重。就像這邊剛成交的一套57平方米的兩居室，7月份掛牌價是750萬元，降到720萬元時房主沒賣，最終以670萬元成交”。

　　此外，天通苑、回龍觀等五環外區域近期降價力度較大，且待出售二手房源十分充足。位于天通苑附近的某中介門店工作人員向記者表示，店面人員坦言，“最近賣的多，買的少。去年3·17調控前，二居室報價在6萬元以上，今年6月份也得4.5萬元以上，現在算下來也就4.2萬元。”店面人員指著一套報價360萬、86平方米的兩居室向記者極力推薦。

　　供求關系轉變

　　隨著今年大量限競房入市，北京市場供求關系正在發生轉變。

　　中原地產研究中心統計數據顯示，截至目前，北京年內商品房住宅供應套數已經達到了32635套，這也是最近3年第一次超過3萬套。而2017年同期住宅供應量只有20269套，年內供應量同比上漲幅度達到了61%。庫存面積也出現了明顯上漲，目前住宅庫存高達6.6萬套，相比去年末上漲了1.3萬套。

　　其中，限競房的成交情況遠遠不及預期。中原地產研究中心數據顯示，截至目前，北京合計入市26個限競房項目15982套房源，而網簽累計只有2767套，網簽銷售率只有17.3%。而市場已經入市的這些項目，平均去化只有3成多。

　　二手房價格波動方面，多個房地產研究機構統計數據顯示，10月以來，北京二手房成交量及成交均價均呈下降態勢。

　　貝殼研究院數據顯示，10月份，北京二手房銷量環比跌幅達四成，創今年2月以來近8個月銷量新低。成交均價為61103元/平米，環比下跌1.2%，連續兩個月環比下跌。

　　此外，鏈家自有成交數據顯示，11月第1周，北京二手住宅鏈家成交均價5.97萬元/平米，環比跌幅達2.8%，是2018年以來剔除受節日、政策等因素影響之外的周度跌幅最大值。

　　諸葛找房首席分析師陳雷對中國證券報記者表示，近期新房供應加速，但市場觀望情緒較濃。9月公積金政策調整后，市場購買力尤其是首置剛需購買力被進一步削弱，市場遇冷較為明顯。

　　中原地產首席分析師張大偉則認為，隨著后續供應量的繼續上升，去化難度加大，區位屬性不好的限競房有可能開始價格戰。

　　一線城市價格環比下降

　　除北京外，上海、廣州、深圳等一線城市房價從8月份也都出現了轉折。據國家統計局發布的數據，8月，15個一線和熱點二線城市新房價格首次全面停漲，二三線城市新房價格環比漲幅均明顯回落。9月，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均下降，二三線城市漲幅繼續回落。

　　“多個城市房地產市場出現沖高回落，房價調整開始從點蔓延到區域，熱點城市房價逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續走高。”張大偉表示，北京、上海等熱點城市進入“賣不完”現象，庫存均出現環比上升，除少數熱點剛需項目外，去化率快速下行。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，不管新房還是二手房，近期成交都不活躍。降價促銷是開發商和二手房業主為了促成交易而采取的手段。一方面與年度沖刺銷售業績有關，另一方面，也與對未來預期較悲觀有關。

　　針對后續走勢，陳雷預測，供求雙方一直在變化，部分一線城市新增住房供應大于當月成交，是由于近期限競房集中入市造成，部分需求萎縮是調控導致。去除政策因素，一線城市房地產交易還遠沒有達到供不應求的地步。（記者 董添 歐陽春香）