萬達商業地產即將IPO，王健林不好好利用一個好場合烘托上市公司價值，反而談起行業危機，賣起關子，讓人有點納悶。

前日“2014年第十三屆中國企業領袖年會”上，他說，房地產2008年后屬“非正常態”，目前屬“正常態”,不要再抱任何暴利幻想。留給萬達等公司的，僅10年轉型期。

在我看來，王健林此刻渲染危機，更像傳遞自信。他結尾這么說：“我們明年還會發布我們最新的轉型的報告，怎么轉？究竟這個行業向哪兒轉？那就不是我今天要說的……”

關于轉型，他一年來談論很多。他給萬達集團描繪的未來，主要是通過互聯網改造，變身一個匯聚文化、娛樂、購物、旅游、酒店等服務的O2O企業，重燃增長動力。它主要是借萬達電商構建線上線下一體商業模式。

王健林的自信，就建立在他對萬達電商的發展預期中。在他口中，與萬達文化產業一樣，萬達電商也是集團未來的“戰略支柱產業”。幾天前，萬達商業地產招股書顯示，萬達電商35%股份已被置入上市公司。我相信，這部分將是萬達商業地產估值提升的利器。

關于萬達商業地產估值，機構數據差異很大：湯森路透給的是1612億至1914億元；高盛、瑞信、匯豐、花旗等給出的資產凈值預期超過3000億人民幣，遠期股權估值上限超過4000億港幣。

在我看來，數據差異反映出，機構對萬達商業地產商業模式存在認知誤區。

比如，湯森路透是技術主義，忽視了萬達商業地產的豐富業態與萬達電商；高盛、匯豐、花旗數據高企，但主要依據平均租賃價格，同樣輕視了萬達電商的價值。僅瑞信強調了萬達商業地產線上線下布局因素，認為萬達電商和萬達廣場將會形成協同效應。

萬達集團將這塊業務命名為“萬達商業地產”，但純從地產角度給予估值，很難真正體現它的商業價值。這不僅僅是因為它擁有35%的萬達電商業務。而是因為這是王健林提到的2015年轉型關鍵，后者的估值，足以影響萬達商業地產未來走向與發展潛力。

萬達電商的估值，現在很難給出一個明確數據。萬達商業地產有形部分適用一般估值方式，比如收益法。但電商部分不適用，作為互聯網平臺，這類企業，初期主要體現在流量、活躍會員、客戶數量方面，而不是直接盈利。

我覺得還是應放在互聯網行業考察它。至少不能忽視以下因素：

1、萬達電商所在細分領域的規模和發展前景；

2、萬達電商目前流量、單用戶價值；

3、萬達電商平臺建設推進速度、所處地位；

4、萬達電商模式的盈利預期和獲利能力；

5、創始人的變革動力、團隊能力。 

萬達電商所在的O2O領域，市場前景不容置疑。EnfoDesk易觀智庫監測數據，2013年，中國O2O市場規模達4623億，同比增長69%。其中房地產業O2O占比較高。未來幾年，整個O2O市場有望擴大到萬億規模。  

萬達電商不愁流量。這也是它的最大優勢部分，馬化騰、李彥宏投資它，正是看重這塊。萬達電商初期流量來自萬達廣場，長期則包括萬達集團旗下所有文化、旅游、酒店等流量。萬達電商正是萬達集團龐大線下流量的入口與變現平臺。

有些數據還難以統計。萬達商業地產招股書顯示，2013年，萬達廣場客流量超過12億人次。據說會員達3000多萬，未來一年，有望增至1億。假定萬達電商未來一年成功將萬達廣場流量與活躍用戶導入，每個會員年均消費500元，平臺GMV將達500億元。如果未來兩年萬達酒店、旅游、影院等流量導入，萬達電商平臺GMV有望翻番達到1000億元。

這一粗略數據足以超越阿里、京東之外的中國所有類電商平臺。與京東2013年的規模相當，當時它的估值約300億美元。如果萬達電商未來兩年達到京東2013年估值，即便萬達商業地產實體部分未來兩年不增值，按湯森路透給的最低區間計算，整個線上線下估值也將在3500-3800億元之間。若以高盛區間計算，遠期股權估值有望超過4000億元。

當然，能否達到這一估值，3、4、5因素同樣重要。一個不利的因素是，招股書顯示，截至目前，萬達電商仍未成立。

不過王健林似乎成竹在胸。前段時間，他在昆明萬達廣場開幕時對媒體表示，公司成立沒什么阻力，只是初期必須側重后臺，尤其建設大數據中心，明年7、8月份投入使用。到明年第三季，萬達電商將全面上線。為推動萬達廣場與酒店業與平臺對接，目前，萬達正在同時開發幾十款軟件。此外，他還透露，萬達集團正在并購一家支付公司。

如果成真，萬達將不但獲得交易支撐、諸多商戶資源，還將有利于構建一個完整的閉環O2O模式。

你從后臺建設能感受到，相比一年前，王健林發展電商的態度，已變得相對理性，不再冒進，而是先從基礎端做起。我的判斷是，相比其他初創的電商類企業，萬達電商一誕生就有商戶資源、免費流量支撐，眼下側重后臺建設，屬于糧草先行。我的預感是，一旦大數據中心上線后，萬達一定會沖刺移動端。

我絲毫不懷疑，60歲的王健林具有的創新精神與轉型動力。事實上，自從他與馬云對賭那一天開始，我就感受到他已意識到萬達集團的戰略方向。過去一年多，他幾乎每隔一段時間便對外傳遞轉型信心。

萬達集團O2O化戰略符合中國房地產業升級方向，它也是中國互聯網業與實體經濟持續融合的方向。當你琢磨一下，為何騰訊、百度明明自身都有獨立的O2O業務，還要巨資參與萬達電商，就能明白，萬達在整個房地產O2O化中的分量。

BAT從互聯網一端走向實體一端，全面打造O2O生態，萬達從實體一端融入互聯網一端，雙方并非相對而行，而是從各自角度匯入融合經濟模式大潮。這是擋不住的趨勢。

在萬達商業地產即將IPO的時刻，王健林不但不喊號子，反而渲染危機，恰恰暗示了萬達電商的未來。