一線城市成交斷崖式下跌 豪宅保值升值預(yù)期破滅

作為中國高凈值人群投資的首選，房子尤其是豪宅，在過去的很多年間備受青睞，豪宅資產(chǎn)可以保值增值，似乎也成為某種共識。

然而2018年以來的市場正在顛覆以上認知。克而瑞數(shù)據(jù)以及21世紀經(jīng)濟報道的一線調(diào)查顯示，北上廣深的一手豪宅成交斷崖式下跌，二手豪宅則正在失去流動性，價格腰斬的案例也已出現(xiàn)。

豪宅成交量暴跌背后，首先是過去幾年亢奮的市場對需求的透支。此外，經(jīng)濟下行、信貸緊縮、改善型需求被抑，使更多的買家選擇了觀望；一手豪宅庫存壓力大增，二手市場流動性降低，形成了惡性循環(huán)。

豪宅“不再豪”。當住房回歸居住屬性、投資增值效應(yīng)不再，豪宅的流動性缺乏、降價或者降配，有很大可能在未來發(fā)生。

“豪宅還是一個好的投資品嗎”？站在2019年的開端，這或許是中國房地產(chǎn)市場從業(yè)者、投資者都需要思考的問題。

慘淡的豪宅

2018年，盡管主流房企都實現(xiàn)了銷售的明顯上升，但北上廣的豪宅項目操盤手，日子卻不好過。

中國豪宅市場高度集中在一線和準一線城市，其中北、上、深、杭這4城的占比超過70%。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2018年豪宅市場明顯降溫，以京、滬、廣為代表的傳統(tǒng)一線城市豪宅市場成交套數(shù)分別為2156、3610和503套，不足2016年成交的30%；北、上、廣、深、杭五城豪宅成交總量也僅9493套，創(chuàng)下5年來新低，不足2016年全年交易量的4成。

“2018年北京、深圳的豪宅成交量腰斬，更為極端的是，三亞市場的頂豪幾乎全沒。”易居集團首席執(zhí)行官丁祖昱說。

杭州、南京等準一線城市，豪宅雖未如此慘淡，但成績亦不如2016年。以杭州為例，全年成交豪宅623套，同比上漲21%，但依舊不及2016年的一半。

不僅豪宅開發(fā)商難過，那些想要變賣豪宅的業(yè)主更難。2018年，一線城市二手豪宅普遍 “有價無市”，成交的都要大幅降價。

在廣州，珠江新城豪宅標桿凱旋新世界等知名豪宅，目前掛牌價的跌幅均在10%左右，成交量寡淡；在上海，年前有消息傳出，上海浦東陸家嘴世茂濱江花園近20套豪宅拋售，且“嚴重低于市價”。

在深圳，已經(jīng)出現(xiàn)了好幾例豪宅大幅降價成交。去年12月，南山區(qū)深圳灣翡翠海岸一套89平米房源從1650萬的高位下跌270萬，以1380萬成交。

最慘的是那些在2016年9月左右高位入市的業(yè)主，如今自住的是“浮虧”，投資的則確定是虧損了。

“北京市場基本有價無市，一套房子總價在500萬，還有流動性，而且大部分是剛需。一上千萬，流動性就很差了，一上三四千萬基本就沒流動性。”2018年3月以后，經(jīng)濟學(xué)家魏杰在中介門店的實地調(diào)研中，觀察到了這一現(xiàn)象。

“千萬級以上的二手物業(yè)買賣情況，在市場不好的時候，成交會更加不樂觀，”美聯(lián)物業(yè)全國研究總監(jiān)何倩茹表示。

破滅的神話

房地產(chǎn)研究者杜麗虹對多個國家和經(jīng)濟體的樓市研究發(fā)現(xiàn)，在下跌的市場中，豪宅產(chǎn)品的抗跌性并不比普通住宅高，相反，其波動性可能更大。

“房地產(chǎn)誰來接盤是個大問題，” 魏杰則指出了當前豪宅的最大問題：流動性。

克而瑞發(fā)現(xiàn)，1000萬-2000萬以內(nèi)的一手豪宅占到所有豪宅成交量的75%，2000萬以上就很難賣了；魏杰在二手房市場的調(diào)研也反映了這一點。

克而瑞認為，究其原因，主要是由于當前經(jīng)濟下行，居民收入水平增幅放緩，購買力不足，部分城市房價收入比已經(jīng)接近30，豪宅就更加難以企及。另一方面，豪宅市場在2015、2016年曾有一波供應(yīng)和銷售的大爆發(fā)，很多需求被提前透支了。

而美聯(lián)物業(yè)全國總監(jiān)何倩茹表達了不同看法，“所有的居住產(chǎn)品的成交量都下降了，豪宅的成交量減少是合理現(xiàn)象。”

何倩茹認為，豪宅產(chǎn)品向有錢人開放，流通性本來就不算很大，而且隨著樓價的上升，高總價產(chǎn)品的流通領(lǐng)域只會變得更窄。

但即便是在1000萬-2000萬的市場，由于改善性換房需求被抑制，限貸政策仍較嚴格，也進一步阻滯了豪宅市場的流動性。

21世紀經(jīng)濟報道的調(diào)查顯示，在這一價格階段的購買者，一般都是二套房，目前一線城市的二套房首付普遍在七、八成，接近全款，他們的資金實力不足，普遍考慮換房，也就是要賣掉一套再買，但在當下的市場，并不好出手。

一個例子是，廣州的葉女士今年計劃換房，“因為家里添了新成員，想要換一套更大點的房子，但因為二套房首付很高，要先賣房才能支付，但自己的房子現(xiàn)在也賣不出去。”葉女士說。

深圳的林慧看上了同小區(qū)一套170平米的房子，總價最近降了兩、三百萬，但要先賣掉自己的兩房才能買得起，目前也被卡住了。

多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，由于過去3年房價的普漲，在當前的一線城市，1000萬、2000萬的房子已經(jīng)算不上真正的豪宅，再進一步的品質(zhì)升級要到3000萬及以上，這部分產(chǎn)品的購買力和流通性更差。

克而瑞的統(tǒng)計顯示，總價在5000萬左右的別墅、獨棟別墅在2018年非常不好賣；二手市場同樣如此。

價格高企、購買力不足、無人接盤，這些都導(dǎo)致豪宅的流通性大減，保值增值的光環(huán)消失。

“內(nèi)地的豪宅無法追上香港。”深圳一大型開發(fā)商人士認為，包括深圳在內(nèi)，豪宅不具備稀缺性，各個城市可開發(fā)豪宅的土地也仍然很多；況且，香港的樓市也是全球的一個特例。

從全世界范圍看，多家機構(gòu)的研究顯示，也僅有極少數(shù)城市、區(qū)域的豪宅，可以實現(xiàn)長期的保值增值。

當前，部分城市的豪宅已出現(xiàn)庫存上升的壓力。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，廣州180平米以上大戶型產(chǎn)品去化壓力顯著，獨棟、復(fù)式產(chǎn)品嚴重滯銷；深圳復(fù)式、五房及以上產(chǎn)品嚴重滯銷。

克而瑞給開發(fā)商的建議是，因城施策，減少復(fù)式產(chǎn)品供給，提高產(chǎn)品適配性；控總價，適當降低總價門檻，可以適度多做“經(jīng)適型”豪宅。

這意味著，一手豪宅市場的降價、減配不可避免。

對那些手握豪宅的業(yè)主而言，最好不要遇到需要變賣房產(chǎn)的資金危機；若資金充裕可長期持有，但仍需考慮房地產(chǎn)稅的影響。