剛剛過去的3月，全國多地樓市開始回暖。除了住宅市場，商業地產市場也一直暗潮涌動，背后推動的主力就是外資。近段時間以來，市場屢屢傳出寫字樓和購物中心空置率走高的消息，但外資卻仍在加碼投資北上廣深等一線城市的商業地產市場。

　　大宗交易不斷

　　在2018年中國商業地產陷入低迷之際，外資卻在中國開啟了一路“買買買”模式。世邦魏理仕集團的數據表明，2018年外資在商業地產上的投資激增62%，達到780億元人民幣，創下自2005年以來的最大規模，黑石集團和新加坡開發商凱德置地一舉成為最大的兩個買家，特別是凱德和新加坡政府投資公司(GIC)斥資約128億元收購由兩棟50層的辦公樓和一體式購物中心組成的“上海最高雙子塔”，成為去年最大的一筆收購。

　　戴德梁行的數據顯示，去年外資機構參與北京大宗物業收購金額達到了169億元，占北京大宗物業總成交的三成；外資機構參與上海大宗物業收購金額占上海大宗物業總成交的六成。

　　今年以來，以國際私募巨頭黑石為首的外資買家繼續“買買買”。黑石先是以4.8億美元收購了美國商業地產巨頭塔博曼旗下西安、鄭州和韓國三家購物中心50%股權。隨后，黑石又以70.23億港元回購海航地產開發子公司香港國際建投69.54%股份。最近，有海外媒體爆出，黑石擬以15億美元收購上海長泰廣場。

　　今年1月，凱德集團連續發布公告，先是將與一家非關聯第三方公司成立合資公司，斥資27.52億元收購上海浦發大廈約70%面積。隨后，集團與淡馬錫達成交易，以110億新元收購其附屬公司星橋騰飛旗下兩家全資子公司的所有股份。據悉，此筆交易完成后將使凱德集團在中國管理的資產增長9%至482億新元，并進一步提升該集團在華項目儲備至近560萬平方米。

　　而在今年2月，在港交所上市的REITs領展房產基金發布公告稱，與賣方簽訂框架協議及股權轉讓協議書，領展同意以66億元的總代價收購深圳福田區的怡景中心城購物中心，零售面積為8.39萬平方米，可租賃面積5.99萬平方米，另有741個停車位，交易順利完成后將成為深圳第一宗外國基金并購商業資產的案例。

　　記者調查發現，位于深圳福田CBD的怡景中心城購物中心近年來表現一直“不溫不火”，但商場基本處于滿租狀態。有商戶表示，中心城的多數租約將于今后3年陸續到期，不排除領展收購后在商場和品牌定位上做出改變。對于深圳怡景中心城高達66億元的價格，當時不少聲音認為價格偏高，領展對項目未來的升值前景過于樂觀。不過目前該項目的投資回報率至少在4%以上，高力國際華南區董事總經理馮文光表示，“這已經屬于很高的水平，該項目還有進一步優化的空間，未來的前景價值樂觀，所以才能讓領展以66億元的價格買下。”

　　就在1日，綠地香港控股有限公司發布公告宣布短暫停牌。公告稱，該公司股份及合共4.5億美元的票據及4億美元債券4月1日起短暫停止買賣，以待該公司發出一份有關公司內幕消息公告。市場消息指出，綠地香港停牌或與旗下上海五里橋項目三棟寫字樓及商業出售給海外基金Brookfield一事有關。

　　外資為何“買買買”

　　其實，外資機構對國內商業地產的收購始于2004年，主要集中在一二線城市的核心地段，被收購的資產標的涵蓋寫字樓、購物中心以及綜合體。據統計，有35%的標的已經實現退出。例如在2013年，黑石斥資4億美金收購深國投商用置業集團（后更名為印力集團）40%股權。2016年，萬科收購印力集團，黑石繼而退出。

　　活躍的外資也正逐步改變由內資主導中國大宗地產交易市場的局面。世聯行的報告指出，2018年大宗交易內資買家交易數量和交易金額分別為60%和55%，外資買家交易數量和金額占比分別為40%和45%，外資活躍度較2017年有大幅提升。此外，北上廣深港五大城市的大宗交易數量占比高達83%。

　　目前，國內房地產市場已經趨于平穩，一些城市的寫字樓和商業租金甚至出現下調的跡象，為什么外資仍不斷“買買買”？有業內人士表示，國內房地產市場從增量市場轉入存量市場，住宅如此，商業地產更是如此，但這些存量資產本身是有巨大價值。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，相對于以往主要用于投機，外資“買買買”顯示出對中國產業經濟發展持看好的態度，預計市場在2019年下半年會出現復蘇態勢，利好此類市場的物業交易。此外，外資投資此類不動產的約束減少，投資收益也在上升。

　　戴德梁行華南區資本市場主管陳俊儒認為，與北京、上海及廣州對比，在大宗交易的投資者結構中，深圳的外資買家占比遠低于其他城市，預計在接下來的幾年中，深圳大宗交易市場的外資機構比例將逐漸增加。

　　高緯環球大中華區資本市場主管弗朗西斯表示：“雖然外國投資者已投了很多錢，但他們并未用盡彈藥。今年，外資將成為中國商業房地產投資的一支重要力量。”