中國證券報記者近期走訪北京樓市了解到，在嚴密的限購限貸調控政策下，北京樓市“連環單”成為主流。春節后不少剛需客戶結束觀望入場，加之銀行信貸有所放松，“上車盤”成交量上漲明顯，從而使得改善型客戶和特定需求客戶得以獲得資金進行置換，激活了整個鏈條上的交易。不過整體來看，目前的市場回暖仍然是結構性回暖，大量房屋仍有議價空間，市場難言全面回暖。

　　剛需入場

　　張強（化名）在某中介處掛牌的一套小戶型二手房最近終于成交了。中介告訴記者，3月份是北京房屋成交的傳統旺季，經過兩年的調控，北京二手房市場一直處于下跌通道，但最近不少剛需客戶開始結束觀望入市。

　　張強房屋的買家王先生表示，近期自己在京繳存社保年限已經超過5年，符合非京籍購房條件，加之準備結婚，因此選擇入市購買小戶型“上車盤”。

　　今年以來，信貸環境也略有放松，這使得部分購房者有了更加充足的資金支持。記者了解到，目前北京大多數銀行仍然執行首套房房貸基準利率水平上浮10%，二套房上浮20%的利率水平，但在匯豐等銀行，符合銀行流水要求條件的優質客戶可以享受到二套房上浮10%的利率優惠，貸款購房成本明顯降低。同時，放款速度也明顯加快，某中介對記者表示，目前純商業貸款放款速度大約在1個月左右，混合貸放款速度在一個半月左右，均較此前有所提高。

　　目前，北京對于二套房認定執行“認房又認貸”的嚴格規定，同時二套非普通商品房執行八成首付的規定，加之北京房價本來就處于高位，這使得絕大多數改善型客戶都需要賣掉現有房產才能夠獲得換房的資金。剛需是整個交易鏈條中的最后一環，剛需大量入場，帶來了市場人氣，也使得冰封的市場得以解凍。

　　有開發商讓利搶收

　　春節假期后，某上市房企開展的“打折促銷”活動令業界關注。主打高端產品的該房企自去年起就身陷資金鏈緊繃傳言，大量高管離職，本次讓利也被業內解讀為搶收回款。

　　記者了解到，該房企目前在北京主推的多個疊拼洋房項目，降價幅度在數百萬元到一千萬元不等。同時，為了促進銷售，該房企更是發動廣大二手房中介進行銷售，傭金比例高達5%，這吸引了大量中介“賣力”推銷客戶。

　　“每當在內部喜報中看到有同事順利帶看簽約，大家都羨慕不已。這些項目總價都在1000萬以上，按照一單合同銷售金額5%的提成計算，一單收入至少在數十萬。”一位地產中介對記者表示。

　　除了別墅、洋房項目促銷，北京新房市場自去年也出現了限競房供應量井噴的現象。由于這些項目大多集中拿預售證和集中推盤，項目大多集中于某些區域，因此競爭激烈，個別地區甚至出現“踩踏”導致去化率極低。

　　中原地產研究中心統計數據顯示，3月北京供應新建商品房住宅3707套，庫存積壓也持續上升，目前庫存已經達到了6.88萬套，這也是房地產調控2年多來的最高點。預計2019年入市的限競房有望超過6萬套。

　　激烈競爭下，房企只有兩個出路：一是價廉，二是提升性價比。

　　某房企位于西南四環張儀村附近的某項目近期銷售火爆，其一期項目約500套住宅一日宣布售罄。盡管大多數房企首日售罄都有“摻水”的嫌疑，不過記者了解到，該盤均價在5.4萬元/平方米左右，較周邊新建商品房單價低了1萬元左右，因此受到熱捧。不少購房者已經在關注其二期何時開盤。

　　另一家房企位于馬泉營的項目也受到關注，主要是由于其房型設計能夠滿足大多數家庭的長期居住需求。該項目的戶型圖顯示，其139平米的“3+1”三居洋房南北通透，三間臥室和客廳均朝南，緊湊實用的戶型設計也吸引了不少購房者。

　　回暖僅為結構性

　　多位地產行業人士表示，近期北京、上海、深圳等地出現的樓市成交量明顯放大可以理解為市場的結構性回暖，而非全面回暖。結構性回暖的一個特征就是目前房屋仍有不少議價空間。

　　“目前除了頂級熱門學區的小戶型房屋外，絕大多數房子價格都可以談。業主適當降價有助于房屋成交，畢竟大多數買家也都是窮盡資金買房，購買力有限，我們也積極鼓勵業主降價成交。我們對今年市場較為看好，但回到2017年的市場高點是不大可能的。”鏈家某門店資深店長對記者表示。

　　以北京金寶街附近對口的名校史家胡同小學的次新回遷小區兩居戶型來看，近期成交價格與業主的報價差距大約在10萬元至20萬元左右，這顯示出，市場購買力有限，價格仍需做出一定讓步方可成交。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，近期市場這一波上漲目前看仍較為平穩，主要原因是前期超跌后的反彈。特別是北京在過去接近2年的調控周期內，房價明顯下調，成交量跌幅過半，市場積壓了很多需求，這些需求會逐步釋放。

　　張大偉表示，關鍵還是看信貸政策的寬松程度，最典型的指標是限購標準、“認房又認貸”的標準是否會變化，這些政策不變市場波動不會大。

　　“對于北京樓市來說，嚴格的信貸政策疊加限競房的庫存高位，市場不會出現太明顯的反彈。但經過10個月的市場調整，目前以二手房和部分新建商品房的價格，對于怕踏空的購房者來說，入市的積極性正在提高。”張大偉表示。（張玉潔）