王 鵬作（新華社發(fā) ）

位于上海市浦東新區(qū)的青年公寓。 　　沈春琛攝（人民圖片）

　　每年畢業(yè)季，都是租房市場(chǎng)的高峰期。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019屆全國(guó)普通高校畢業(yè)生預(yù)計(jì)達(dá)834萬人，再創(chuàng)新高。隨著大量高校畢業(yè)生走上工作崗位，住宿成了最迫切的現(xiàn)實(shí)需求。這種需求，從近期多個(gè)年輕化社交平臺(tái)上關(guān)于租房的內(nèi)容快速升溫中就可以看出。

　　作為近年來快速崛起的一種住房供給形式，長(zhǎng)租公寓成為越來越多年輕人的選擇。長(zhǎng)租公寓有哪些特點(diǎn)？為何受到年輕人的青睞？發(fā)展還面臨哪些問題？對(duì)此，筆者進(jìn)行了采訪。

　　供需兩端皆有變化

　　長(zhǎng)租公寓脫穎而出，背后是住房市場(chǎng)需求端與供給端所發(fā)生的微妙變化。

　　一方面，住房需求群體將關(guān)注點(diǎn)從買房或者“先湊合租房”向高品質(zhì)租房轉(zhuǎn)移。不久前，有關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的《中國(guó)青年租住生活藍(lán)皮書》顯示：當(dāng)代城市租住群體消費(fèi)不斷升級(jí)，六成以上的人表示更傾向于通過長(zhǎng)租平臺(tái)來租房，近八成人會(huì)用心布置租來的房間，有近四成的“95后”租客愿意把40%以上的收入作為租金，追求更高品質(zhì)的租住體驗(yàn)。與此同時(shí)，2018—2019年度，“90后”租客占比達(dá)到75%，成為城市租住人群的主體。

　　上海白領(lǐng)劉穎過去幾個(gè)月都在找出租房。除了使用58同城、自如等通用的租房網(wǎng)站，她還通過豆瓣小組、BBS、貼吧等社交網(wǎng)站搜尋相關(guān)信息。“我一開始想找中介或房東進(jìn)行直租，但發(fā)現(xiàn)網(wǎng)上的信息魚龍混雜，篩選起來很麻煩。為了盡快穩(wěn)定下來，我還是在進(jìn)行了需求匹配后選擇了長(zhǎng)租公寓。雖然每月產(chǎn)生一些服務(wù)費(fèi)，但總體上長(zhǎng)租公寓還是讓我感到方便省心。”劉穎說。

　　另一方面，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)加快了發(fā)展腳步。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2018年底，中國(guó)市場(chǎng)上的活躍長(zhǎng)租公寓品牌已經(jīng)超過80個(gè)，分布的城市數(shù)量達(dá)到約50個(gè)，涉及1200余座集中式公寓和13.5萬套分散式公寓。具體來看，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)把自營(yíng)房源或從市場(chǎng)上收集的房源進(jìn)行裝修升級(jí)與標(biāo)準(zhǔn)化改造，最終形成相應(yīng)的出租性公寓。

　　在北京建國(guó)門附近的自如寓中，筆者看到工作人員正在忙碌地為客人辦理入住手續(xù)。這座二環(huán)邊上的6層建筑中，地下部分被改造成集健身、閱讀、休閑、辦公、居住于一體的1000平方米的公共空間，地上部分則是上百套16至45平方米不等的居室和一些個(gè)性化主題房間。筆者在位于5層的幾個(gè)空閑房間看到，雙人床、空調(diào)、洗衣機(jī)、大衣柜等生活設(shè)施一應(yīng)俱全。“現(xiàn)在是畢業(yè)季，又正值暑期，很多找工作、實(shí)習(xí)的年輕人都選擇在這里居住。”該工作人員說。

　　長(zhǎng)租公寓快速發(fā)展

　　業(yè)內(nèi)人士指出，消費(fèi)升級(jí)的背景下，人們?cè)絹碓阶⒅鼐幼∑焚|(zhì)，政策也鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)范化的住宅租賃市場(chǎng)，這使得規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)的品牌“長(zhǎng)租公寓”日益受到青睞，如同鯰魚一般，攪動(dòng)了整個(gè)住宅租賃市場(chǎng)。

　　“標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化的租房平臺(tái)相比于個(gè)人房源，合同相對(duì)完整，一般不會(huì)出現(xiàn)惡意克扣押金的現(xiàn)象，連鎖運(yùn)營(yíng)品牌的房源介紹比較清晰，不用擔(dān)心網(wǎng)上照片和現(xiàn)實(shí)不相符的情況。有的長(zhǎng)租公寓品牌采用了統(tǒng)一宜家式的裝修風(fēng)格，對(duì)每個(gè)房間進(jìn)行不同的裝修，拿鐵、木棉、米蘇和布丁的裝修風(fēng)格清新有格調(diào)，比較適合年輕人。”劉穎說。

　　在鄭州生活的葉康康發(fā)現(xiàn)，市面上的租房主要分為個(gè)人房源和中介型房源。“我剛大學(xué)畢業(yè)時(shí)，就遇到了不正規(guī)的中介。租的時(shí)候覺得環(huán)境還可以，價(jià)格也公道。但后來發(fā)現(xiàn)，那里家電設(shè)施的質(zhì)量都很差，壞了也不修，房屋斷電斷水也找不到人來維修，最后也沒有全額退回押金。現(xiàn)在租房就吸取以前的教訓(xùn)了，我更傾向于選擇靠譜的個(gè)人房源或者較為知名的長(zhǎng)租公寓品牌。”葉康康說。

　　數(shù)據(jù)顯示，2018年，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模已突破1.5萬億元，長(zhǎng)租公寓行業(yè)融資規(guī)模近770億元。長(zhǎng)租公寓正進(jìn)入快速發(fā)展期。

　　艾媒咨詢發(fā)布的《2019中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查與消費(fèi)者行為監(jiān)測(cè)報(bào)告》預(yù)計(jì)，2022年中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)租賃面積將達(dá)到80.6億平方米，而中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)租賃人口預(yù)計(jì)2022年將達(dá)到2.4億人。“自如2011年起開始進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。那個(gè)時(shí)候，住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)并不受關(guān)注，但我們堅(jiān)信發(fā)展長(zhǎng)租公寓有著巨大的市場(chǎng)空間和社會(huì)價(jià)值。后來，隨著‘房子是用來住的、不是用來炒的’深入人心，企業(yè)、投資方乃至全社會(huì)都更加重視房屋回歸居住屬性，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)也獲得了更多的關(guān)注與支持。”自如首席運(yùn)營(yíng)官梁占華對(duì)筆者表示。

　　精細(xì)化管理成趨勢(shì)

　　長(zhǎng)租公寓為何能成為住房市場(chǎng)的“鯰魚”呢？

　　有關(guān)專家認(rèn)為，房屋不僅具有一定的投資屬性，更是關(guān)乎民生的重要資源。租賃房源一直大量存在。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)以“中介撮合房東與租客”的零散模式為主流。房東因擔(dān)心租客損壞房屋、投資回報(bào)率低、租客更換頻繁等原因，使房屋長(zhǎng)時(shí)間空置，從而造成住宅資源浪費(fèi)、住房有效供給不足。而長(zhǎng)租公寓則針對(duì)這些痛點(diǎn)，著力加以改善，使市場(chǎng)資源活起來。

　　“數(shù)據(jù)顯示，68%的自如業(yè)主之前有過自己出租房屋的經(jīng)歷。傳統(tǒng)中介依靠信息優(yōu)勢(shì)撮合租房交易其實(shí)并不是件容易的事。比如，有的房屋地理位置優(yōu)越但居住條件較差，房東又不愿投入資金進(jìn)行改善，從而難以滿足租客需要；有的房東對(duì)租客的職業(yè)、生活習(xí)慣等個(gè)人特征較為挑剔，降低了房屋出租的受眾范圍；有的房東沒有時(shí)間為租客提供配套的維修和保潔服務(wù)，引發(fā)租客不滿。”梁占華說，自如將空余房源以長(zhǎng)期合同固定下來，再利用自身積累的設(shè)計(jì)、裝修、管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)房屋進(jìn)行統(tǒng)一裝修，最后通過自如官網(wǎng)及APP進(jìn)行房源發(fā)布以及精細(xì)化管理，從而解決市場(chǎng)痛點(diǎn)，提升租戶體驗(yàn)的同時(shí)保證了房東獲得穩(wěn)定的租金收益。

　　不過，隨著競(jìng)爭(zhēng)者日益增多，利潤(rùn)率降低，資本退潮，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)暴露出甲醛超標(biāo)、隱私安全、哄抬價(jià)格、合同糾紛等問題。特別是隨著品牌的增多，熱門城市爭(zhēng)搶房源現(xiàn)象越來越突出，反倒抬高了房租價(jià)格，使租客成本增加。而時(shí)有發(fā)生的空氣質(zhì)量超標(biāo)事件，也在一定程度上影響了租客對(duì)打“裝修牌”的長(zhǎng)租公寓的信任度。

　　中國(guó)人民大學(xué)重陽金融研究院高級(jí)研究員董希淼認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓剛起步，難免會(huì)遇到各種問題，促進(jìn)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)健康發(fā)展應(yīng)多方協(xié)同發(fā)力。一是健全住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管制度，明確職責(zé)分工，形成監(jiān)管合力，特別是對(duì)于“哄抬價(jià)格”的現(xiàn)象，要從制度上加以制止。二是加強(qiáng)住房租賃信貸審慎經(jīng)營(yíng)，以深入開展互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)整治工作為契機(jī)，加快取締無資質(zhì)的借貸平臺(tái)，保證長(zhǎng)租市場(chǎng)的“居住屬性”；同時(shí)開發(fā)直接面向租客、流程和價(jià)格較優(yōu)的租賃信貸產(chǎn)品，更好滿足市場(chǎng)需求。此外，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)也應(yīng)結(jié)合租戶提出的各種大小問題，主動(dòng)加以改善，塑造可信賴的品牌，以避免曇花一現(xiàn)。