這幾天，房貸族曲女士被一個(gè)問題困擾——選固定利率還是浮動(dòng)利率？這道“必選題”到了給出答案的時(shí)候了。

今天，工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、郵儲(chǔ)銀行五家國有大行均發(fā)布公告稱，將于8月25日起對符合轉(zhuǎn)換條件但尚未辦理轉(zhuǎn)換的存量浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換為LPR，貸款定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

到底該轉(zhuǎn)嗎？銀行工作人員和專家提示，究竟是否轉(zhuǎn)換還是基于個(gè)人對未來利率走勢的判斷。

五大行房貸25日統(tǒng)一“換錨”

還沒來得及將自己房貸合同的定價(jià)轉(zhuǎn)換為參考LPR的浮動(dòng)利率？房貸族不用急了，距離房貸合同轉(zhuǎn)換的最后期限還有不到20天，五家國有大行今天集體發(fā)布公告稱將統(tǒng)一對尚未將房貸定價(jià)基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換。

各銀行公告均表示，將于2020年8月25日起，對符合轉(zhuǎn)換條件但尚未辦理轉(zhuǎn)換的存量浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換為LPR。

也就是說，2020年1月1日前已發(fā)放或已簽訂合同未發(fā)放，且截至2020年8月24日（含），尚未辦理定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的存量浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款（含個(gè)人商用房貸款，不含公積金貸款和公積金貼息貸款），五大行將統(tǒng)一自2020年8月25日起批量轉(zhuǎn)換，用戶無需自己進(jìn)行任何操作了。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，同時(shí)各家銀行都規(guī)定如果不希望轉(zhuǎn)換，可與銀行提前聯(lián)系或者轉(zhuǎn)換后協(xié)商撤銷。根據(jù)各家銀行公告，批量轉(zhuǎn)換完成后，若對轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議，可于2020年12月31日（含）前通過手機(jī)銀行自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。

另一家國有銀行交通銀行在7月20日就發(fā)布了浮動(dòng)利率房貸定價(jià)基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換的公告，于2020年8月21日對尚未轉(zhuǎn)換為貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）或固定利率的存量浮動(dòng)利率房貸，統(tǒng)一調(diào)整為LPR浮動(dòng)利率加減點(diǎn)方式。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，各家銀行此次規(guī)定了“批量轉(zhuǎn)換”的概念，通俗來說就是“8月底房貸都要默認(rèn)調(diào)整為LPR定價(jià)方式”，此類規(guī)定有效提高了存量貸款換錨的工作效率。

2019年8月，按國務(wù)院部署，央行改革完善貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制。2019年底，央行發(fā)布公告稱，自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。

選擇固定利率或浮動(dòng)利率有何區(qū)別？

銀行工作人員介紹，固定利率還款的優(yōu)勢在于計(jì)算方便，包括還款總額以及每個(gè)月還本付息的金額都是固定的，同時(shí)不會(huì)受未來外界因素影響發(fā)生比較大的變化。不過如整體利率環(huán)境下跌，固定利率還款還是會(huì)維持相對比較高的利率，LPR還款方式正好相反，會(huì)隨著外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境浮動(dòng)。

具體來看，轉(zhuǎn)換后的利率計(jì)算方式為“重定價(jià)日最近一期5年期以上LPR+固定點(diǎn)數(shù)”。

舉例來說，如果王先生在前幾年利率較低的時(shí)候貸款買了房，當(dāng)時(shí)與銀行簽的合同是基準(zhǔn)利率打8折，即4.9%×0.8=3.92%。那么他的加點(diǎn)值就是3.92%-4.8%（2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR）=-0.88%，即負(fù)88個(gè)基點(diǎn)。

由于大部分銀行規(guī)定重定價(jià)日為每年1月1日，所以最近的參考LPR為2020年12月將公布的5年期以上LPR。假定該數(shù)值與當(dāng)前LPR一樣，為4.65%。那么在上述例子中，王先生轉(zhuǎn)換后的年利率為LPR-0.88%，即4.65%-0.88%=3.77%，比原利率低了0.15%，但此后利率的變化取決于未來LPR的變動(dòng)幅度。

“究竟是否轉(zhuǎn)換，還是基于個(gè)人對未來利率走勢的判斷。”嚴(yán)躍進(jìn)說，如果認(rèn)為未來LPR利率大概率降低，就可以選擇轉(zhuǎn)換。

記者留意到，雖然近3個(gè)月來LPR報(bào)價(jià)均保持不變，但總體來看有一定降息幅度。從LPR機(jī)制推出以來，5年期以上LPR利率已累計(jì)下降了20個(gè)基點(diǎn)，從4.85%降到了4.65%，以首套房貸100萬元貸款30年為例計(jì)算，每月房貸可以少還120多元。

LPR未來走勢如何？中國民生銀行首席研究員溫彬說，利率下降更多是傾向于1年期LPR利率，由于國家政策是保持房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)，因此5年期以上LPR利率水平下降幅度有限。中長期LPR走勢受到經(jīng)濟(jì)形勢、通脹水平、就業(yè)情況、國際收支狀況等多因素影響，目前難以預(yù)測。

“7月LPR沒有下調(diào)，但保持了低息的水平。”嚴(yán)躍進(jìn)分析，這表明利率政策是有定力的，不會(huì)盲目無限、高頻進(jìn)行下調(diào)，總體上以有效服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，下半年LPR下降空間在減小。

溫彬建議，房貸族應(yīng)根據(jù)自身情況，包括貸款價(jià)格、貸款期限、貸款余額等，綜合選擇更適合自己的利率轉(zhuǎn)換方式——

如果此前房貸利率價(jià)格折扣力度大，月供剩余時(shí)間比較長的話，可以選擇固定利率，有助于鎖定月供成本，也便于做好家庭的收支安排；

如果月供剩余時(shí)間較短，貸款余額也不大，LPR一旦反轉(zhuǎn)，可以通過提前還款方式來規(guī)避利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，則可以選擇浮動(dòng)利率。