業內人士分析表示，內循環政策之下，不僅是商業結構不斷在重塑，也是催生企業轉型的決心，在同質化競爭中脫穎而出的良好契機。

攜內循環的東風，新城控股集團股份有限公司（以下簡稱“新城控股”）在商業地產領域自我發展方面，做出了不少有益嘗試與探索。

“產品升級戰役”正在打響

于新城控股而言，如何主動融入“雙循環”？

新城控股商業管理事業部相關負責人指出，購物中心在線下基礎消費流通中的作用越來越顯著，尤其是“以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進”的新發展格局下，購物中心作為最大的、可以滿足多種需求的實體消費平臺，是城市運營的有機組成部分。

據了解，2012年新城控股第一座吾悅廣場在常州誕生，至2020年9月底全國開業吾悅廣場數量將達到71座。截至目前，開業、在建及擬建吾悅廣場總數量已達到140余座。

截至上半年，新城吾悅廣場已開業面積達586.62萬平方米，同比增長42.72%；盡管受到疫情影響，上半年實現租金收入21.32億元，同比增長22.46%，平均出租率達96.08%。

另外，在推動吾悅廣場全國化的過程中，除了深耕長三角大本營，拓展環渤海、華南、中部地區的商業版圖以外，新城控股還持續開拓西部市場，積極布局云、貴、川、渝，進駐西安、銀川、烏魯木齊、蘭州、西寧等省會城市。

新城控股董事長兼總裁王曉松曾公開直言公司“三個15年”的分析：成立27年的新城，第一個15年靠住宅增加銷售和利潤，第二個15年靠住宅和商業雙輪驅動，未來的15年利潤則主要來自于商業管理。

在新城控股商業管理事業部相關負責人看來，新城吾悅廣場近年的快速成長，與公司堅持“雙輪驅動”發展模式和秉承幸福商業理念密不可分。他表示，經過近十年的發展，新城從拿地、設計到招商運營形成了一整套行之有效的解決方案，新城自有產業鏈也不斷發展成熟，有力保障了新城吾悅規模化發展。

目光回到2008年，新城控股開始涉足商業地產領域，在不斷探索與創新中，商業運營模式歷經了4代產品的迭代進化。對新城來說，

吾悅廣場已成為新城控股區別于其他房企核心競爭力之一，及實現自身長期發展的最重要的抓手。

時至今日，新城控股“產品升級戰役”正在打響，“吾悅”商業產品力再進階。截至半年度末，“產品升級戰役”的各類型創新產品初步成果已基本完成，這一成果既包括創新產品的推出，也包含設計標準的迭代。

據介紹，新城控股商業開發事業部設計研發中心協同11個部門進行了調研和交流，從各個端口了解目前整個產品端的痛點，判斷未來新城產品發展趨勢，對整個價值體系和產品體系進行了梳理和升級。

新城控股商業開發事業部相關負責人介紹，經過數月的研究，從城市供求、民生訴求、客戶需求等多維度出發，提出并形成了以“三區兩線、五位一體”為核心理念的“吾悅”價值體系，這也是此次“產品升級戰役”最為重要的研究成果。

他指出，“吾悅”一詞不再單指吾悅廣場，而是更加豐富的生態圈。其產品升級不僅涉及商業購物中心，更包含室外共享街區、品質化住宅，以及三者之間的協同一體。為此，新城控股商業開發事業部提出了“吾悅·新城”的概念——一個吾悅，就是一座城市。

對新城來說，產品升級是需要堅持的長遠規劃。據悉，下一步“產品升級戰役”會進入加速試點和落地復盤階段，新城控股商開事業部會挑選一些重點項目進行試點，推出mall+X、院街系列、住宅5.0等創新產品。

“首店經濟”帶動消費升級

吾悅廣場布局集中在長三角二三線城市和百強縣市，以及其它地區的二三線城市和部分經濟基礎較好的四線城市。相對一二線城市，三四線城市的購物中心藍海依然存在，這也是新城控股看好三四線城市的原因之一。

新城控股商業管理事業部相關負責人認為，三四線城市有著巨大的消費潛力，人口基數大，消費提升需求旺盛，是典型的“量質同升”市場。

人民網財經實地走訪部分目前已開業多年或新開業不久的吾悅廣場后發現，在新型購物中心帶動下，傳統商業布局逐漸被打破，其所呈現的“首店經濟”、“體驗經濟”等消費熱點，成為其“圈粉”的關鍵所在。

武進吾悅廣場

“通過首店的聚集帶動引領新的消費增長點,可實現消費結構的升級，推動城市服務功能的提升。” 江蘇常州武進區湖塘鎮副鎮長時培紅如此評價常州武進吾悅廣場對區域經濟的帶動作用。

“武進吾悅廣場開業9年來，除了空間格局不斷煥然一新之外，還保持著每年25%的品牌調整比例。”新城控股商業管理事業部常州區域總經理吳小偉表示，常州武進吾悅廣場緊緊把握消費潮流，引進各類品牌首店，也成為了諸多新品牌入駐常州的首選地。

據吳小偉介紹，常州武進吾悅廣場目前共348個品牌商家，這些商戶中，銷售額位于常州同品牌各店之首的共88家，占比25.3%。同時，常州武進吾悅廣場自身的數據成績表現也是可圈可點，客流逐年遞增10%，商場銷售額逐年遞增25%，商場租金及管理費收入也逐年遞增，2017年為1.45億，2018年達到1.79億，2019年超過2個億。作為最早開業的吾悅廣場，歷年來為其它項目輸出商業管理人才30余人。

幾乎每天都來商場的客戶桑桑對吾悅廣場情有獨鐘，她評價，“這里從開業到現在升級換代周期很快，不斷有新的品牌進來，商場也不斷追求溫暖客戶的優質服務，讓我們全家都體驗感十足。”

“不斷地在變化。”是武進吾悅廣場品牌方孩子王店長王宙全對常州武進吾悅廣場最大的感觸。在他看來，品牌受到了商場運營團隊全方位的服務與關懷。目前店鋪繼續保持每年兩位數的穩健增長,營收增速處于蘇南地區同品牌首位。

開業3年多的安徽安慶吾悅廣場同樣表現不俗。安慶市的第一家星巴克店，第一家海底撈，都落戶于吾悅廣場。安慶吾悅廣場總經理張祎告訴記者，對于市場認可的品牌，加大引進力度，對于安慶沒有的品牌，推動其首入安慶，推動品牌層次的提升，激發消費需求。吾悅廣場的高效招商，給安慶市民帶來了新的消費體驗，讓標桿品牌“觸手可及”。而優衣庫、星巴克等商家進入安慶后取得的一項項銷售紀錄，也體現了安慶市場對于知名品牌消費的良好潛力。

安慶吾悅廣場

盡管今年受到疫情影響，但安慶吾悅廣場在4月份就已經實現月度銷售額與去年同期基本持平，此后每月實現同比增長。 “商場銷售額，在2019年相比上年增長35%基礎上，2020年全年，我們希望再有較好增長，從去年的7個億，增加到8億。”張祎介紹說，“如果把這個商場放在合肥，就只是一個普通的區域商業中心，但在安慶，是整個城市的商業中心，還覆蓋臨近一小時車程的池州市，周末，大家來吾悅，吃喝玩樂可以愉快地度過一整天。” 如今，吾悅廣場已成為安慶商業市場領頭人，零售份額占比安慶全市3萬平方米及以上商業體的半壁江山。

而于去年10月份開業的常州天寧吾悅廣場，作為“后起之秀”，除了在品牌引進方面下功夫，還著力打造特色體驗場景。商場內，有馬術館、擊劍館……形成體育主題特色。同時，在智慧商業方面，也有諸多應用，智慧停車、動態導航不迷路、智能衛生間、人臉支付、客戶消費自動積分、商場智能監控等。整個商場營造出年輕、時尚、潮流的氛圍。天寧吾悅廣場總經理史維賢表示，天寧區商業水平正在提檔升級的過程中，吾悅廣場作為區域內的第一家購物中心，就是希望通過自身良好的經營能力，去帶動區域服務功能的升級發展，并在此過程中實現商場自身價值的提升。

天寧吾悅廣場

商業模式培育初見成效

“經過幾個月的恢復，目前吾悅廣場的經營已經恢復到同期水平，并開始穩步增長。疫情猶如雙刃劍，在帶來影響的同時也引發思考，后疫情時代，面對新形勢和新常態，新城商業開始率先變革。” 新城控股商業管理事業部相關負責人提出了兩方面建議：

一是加速產品創新和構建內容粘性。經歷疫情，消費者消費習慣和線下消費偏好正在悄然發生變化，吾悅廣場作為屬地性線下消費平臺，在業態品牌組合和營銷企劃上都在做出相應的創新調整，致力于消費內容更加符合新常態的消費者需求。

二是加快數字化經營和智慧化運營。新城在原有數字化建設的基礎上，正在完善自身的智能化運行管理，提高購物中心的運營效率，致力于深入數字化運營實現線上線下融合的全渠道營銷，強化C端消費體驗的相關技術應用，為消費者提供更加便捷的消費方式和客戶服務。

隨著三四線城市消費力崛起，招商痛點仍然存在。新城商業正不斷探索屬于自己的邏輯和體系。

“消費引導存在不足，導致商業市場滯后于消費市場，商業地產有很大的提升空間。”新城控股商業管理事業部相關負責人指出，近年來，有戰略眼光的品牌商家已經在加大力度布局下沉市場，這對于商業招商而言是一種利好。

“三四線城市招商短期內確實也面臨一些困難，本地商戶資源少，連鎖品牌進駐成本高等制約著購物中心的招商。”她進一步指出，解決三四線城市招商問題的關鍵在于如何帶頭做好商業價值挖掘和成長規劃，實現合作共贏。

“目前已經與100多個連鎖品牌形成戰略合作，這為三四線城市項目招商提供了有力保障。新城還將對本地品牌組合，提供優質的扶持和輔導，也助推了城市整體的商業氛圍形成和商業消費的升級。”新城控股商業管理事業部相關負責人總結道。