住宅小區(qū)不是商業(yè)區(qū)，如果大家都在這兒開商店、辦公司，小區(qū)會(huì)變得雜亂又不安全，而且安裝的霓虹燈廣告牌也影響了住宅小區(qū)的美觀。于是我們向小區(qū)物業(yè)公司投訴，之后物業(yè)公司書面通知該住戶在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，拆除廣告牌。但該業(yè)主置之不理，繼續(xù)經(jīng)營。

請問作為房屋所有人，是否有權(quán)將自己的住宅改為商業(yè)用房？住改商必須滿足什么條件？能否在自家外墻安裝廣告牌？解決上述問題的法律依據(jù)是什么？                            

湖南讀者  馬  麗

馬麗讀者：

關(guān)于你提出的“住改商”問題，以下作出相關(guān)解答。

近年來，城區(qū)住戶房屋時(shí)有“住宅改商用”的現(xiàn)象發(fā)生，不少住戶深受其擾，有人通過物管、社區(qū)、派出所調(diào)解過，甚至投訴到主管部門請求處理。將于2021年1月1日生效的《民法典》明確規(guī)定，“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意”。該條規(guī)定實(shí)際上是對(duì)住宅類房屋進(jìn)行用途管制，對(duì)當(dāng)前各個(gè)小區(qū)有很大的規(guī)范意義，對(duì)于處理社區(qū)關(guān)系也能起到積極的作用。

● 業(yè)主不得擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房

《民法典》第二百七十九條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

房屋所有人即業(yè)主，其負(fù)有不得擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等義務(wù)，其中設(shè)計(jì)用途包括不得將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，比如不得將住宅改變成美容美發(fā)店、餐廳、超市等。因?yàn)閷⒆》扛臑樯虡I(yè)用房，可能會(huì)導(dǎo)致住宅小區(qū)人來人往，缺乏應(yīng)有的安寧，影響業(yè)主住宅的舒適度，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)小區(qū)安全的憂慮，且有的商鋪經(jīng)營項(xiàng)目多樣，亂扔垃圾、夜間營業(yè)、亂立廣告牌、在大街上晾曬衣被等，嚴(yán)重影響市容市貌。所以，業(yè)主不能違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，隨意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。

● “住改商”必須經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意

《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。該規(guī)定對(duì)于“住改商”必須經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，究竟是一致同意，還是多數(shù)人同意，還是只要一人同意，未作出明確規(guī)定，只是籠統(tǒng)地規(guī)定“應(yīng)當(dāng)經(jīng)利害關(guān)系的業(yè)主同意”，這樣模糊的規(guī)定，使得司法實(shí)踐裁判不一。

《民法典》將這一模糊規(guī)定變得明確，“住改商”必須經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，只要有利害關(guān)系的業(yè)主一人不同意，就不得改變住宅用房的用途。根據(jù)《民法典》第二百七十九條的規(guī)定，如果業(yè)主將住宅改變成經(jīng)營性用房，需要滿足的條件除了應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主的一致同意。

● 業(yè)主不能私自決定在自家外墻安裝廣告牌

《民法典》第二百七十八條規(guī)定，經(jīng)業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

建筑物外墻不屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有部分所有權(quán)，而應(yīng)屬于共用部分持分權(quán)和共同管理的成員權(quán)的范疇，業(yè)主對(duì)建筑物外墻的使用不能像使用專有部分所有權(quán)那樣排他性地直接和完全支配，也不能像法定共用部分那樣直接按照功能和用途使用。業(yè)主在建筑物外墻安裝招牌廣告已經(jīng)對(duì)建筑物外墻的功能和使用性質(zhì)進(jìn)行了改變，這種改變應(yīng)當(dāng)屬于《民法典》第二百七十八條所規(guī)定的“應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意”的事項(xiàng)，即在自家外墻安裝廣告牌，應(yīng)該由擁有住房面積加起來超過小區(qū)所有住房面積三分之二并且人數(shù)也超過三分之二的業(yè)主參與表決，同時(shí)，需要參與表決里擁有住房面積加起來超過小區(qū)所有住房面積四分之三并且人數(shù)也超過四分之三的業(yè)主表示同意。

所以，在自家外墻可以安裝廣告牌，但該事項(xiàng)不能由單個(gè)業(yè)主私自決定，必須考慮到其他業(yè)主的共同利益，達(dá)到法律規(guī)定比例業(yè)主同意才能實(shí)施。

從“住改商”的規(guī)定可以看出，《民法典》在一定程度上加大了小區(qū)業(yè)主的自治，這對(duì)提高全體業(yè)主對(duì)小區(qū)利益的關(guān)注、減少小區(qū)矛盾、保證小區(qū)良好居住環(huán)境、建立一個(gè)良好的生活秩序起到了積極作用。

（湖南聯(lián)合創(chuàng)業(yè)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人梁臘梅律師、助理律師楊琴）