2021年，中國各大城市的房地產(chǎn)市場會怎樣？站在年初，面對這樣的問題，房地產(chǎn)業(yè)無不把目光放到上海，這一全國風(fēng)向標(biāo)的身上。

剛剛過去的2020年，沉寂多年的上海土地市場出乎意料地演繹“歷史性的轉(zhuǎn)身”。

如果要回顧2020年上海土地市場的盛況，要從競拍現(xiàn)場說起。比如6月的那一次，北京建工、綠都、融信、大名城四家房企代表齊坐上海土地交易中心，競逐青浦區(qū)朱家角一塊土地。激戰(zhàn)至40輪時，北京建工集團(tuán)放棄舉牌，剩下大名城與綠都鏖戰(zhàn)，又加時7輪后，地價(jià)被大名城推至11.35億元，拍賣師落錘，溢價(jià)率24.5%。

7月22日，嘉定區(qū)菊園新區(qū)一宗商住地吸引了金茂、禹洲、融信、旭輝、路勁等多家房企到來，89輪舉牌后，最終被路勁以17.31億元拿下，溢價(jià)44.9%。

就在這場拍賣前一天，上海浦東唐鎮(zhèn)一幅5.6萬平方米的純住宅地塊吸引了7家房企參拍，5家房企競逐超200輪，央企華僑城最終以50.01億元競得該地塊，溢價(jià)率19%，樓面地價(jià)4.42萬元/平方米，刷新了浦東唐鎮(zhèn)板塊樓面地價(jià)紀(jì)錄。

這樣的場面，上海是久違了的。從2017年，上海招標(biāo)掛牌復(fù)合出讓方式用于住宅用地以來，長達(dá)4年的時間里，上海推出的住宅用地中，溢價(jià)率超過10%的只有3宗，但2020年4月之后，溢價(jià)率超30%的商品住宅用地就有16宗，其中2宗的溢價(jià)率甚至超過了50%。

開發(fā)商的舉牌熱情把上海送至全國城市年度土地收入第一的寶座，取代了常年衛(wèi)冕冠軍杭州。中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年，上海土地出讓金達(dá)2942億元，同比增漲48%。

上海房、地兩市，在2020年疫情之下逆勢走出的拉升行情，不僅關(guān)乎住房市場需求，更是這座城市“補(bǔ)短板”的號角。

規(guī)則調(diào)整競爭者入局

2020年，上海土拍市場上，TOP30房企幾乎全線出擊。中指院數(shù)據(jù)顯示，92宗商品住宅用地被66家房企分獲。

這其中，不僅有萬科、恒大、中海、保利等頭部陣營房企，新城、招商、金地、旭輝、陽光城、金茂等大房企，正榮、禹洲、中駿、建發(fā)、華發(fā)、萬達(dá)等第二陣營房企均有所斬獲。大名城、大家房產(chǎn)、中建東孚、寶華、景瑞為代表的中小型房企的身影也頻頻出現(xiàn)在土地市場上。

細(xì)數(shù)拿地房企，不難發(fā)現(xiàn)那些久違的面孔。

融信在2016年拿下中興路壹號“地王”后，時隔4年再度出手，在8月的10天時間里拿下閔行古美地區(qū)和嘉定南翔的兩塊住宅地塊，總地價(jià)超過93億元；12月，融信又聯(lián)手招商、保利拿下了與中興路壹號位置相近，被稱為“中興路二號”的靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元268-01地塊，總價(jià)52.129億元，樓面地價(jià)約為7.2萬元/平方米。

2016年就將總部搬遷至上海的正榮，2017年聯(lián)合四家企業(yè)拿下一塊青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)的商辦地后，在上海便再無動作了。但在2020年，正榮也以6.79億元競得了上海嘉定區(qū)1宗住宅用地。

2020年收獲土地?cái)?shù)量最多的大名城，上一次在上海公開市場拿地甚至要追溯到5年前。

“失蹤”房企們的回歸與2020年上海土拍市場的規(guī)則調(diào)整不無關(guān)系。

2020年4月開始，上海對土地出讓規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，規(guī)定有效申請人數(shù)為6人及以上則采用有競價(jià)招標(biāo)方式出讓。這意味著房企競價(jià)條件放寬，中小房企有更多機(jī)會入圍競價(jià)。

相比而言，此前的拿地規(guī)則對中小房企的限制要嚴(yán)格得多，2017年4月，上海針對“評標(biāo)”環(huán)節(jié)增加了新的評分體系，房企需要通過打分由高到低獲得競拍資格，評分標(biāo)準(zhǔn)包括房企的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)等方面，中小型房企打分較低，很難拿到土拍的入場券。

單是擁有入場券還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，更大的利好在資金層面。

此前，房企從繳納保證金到參拍，需要凍結(jié)全額土地款20天，而新規(guī)要求，在參拍前一天凍結(jié)資金即可。

一位千億房企的投拓負(fù)責(zé)人透露，千億級房企的安全資金大概在60億-70億元，這筆錢要用在全國拿地時支付保證金。上海此前的競拍規(guī)則要求，必須凍結(jié)與出價(jià)同等金額的保證金，資金占用時間大約半個月，可能會耽誤在其他城市的拿地，對房企來說，資金成本太高，機(jī)會成本也較高。

對比來看，上海拿地的資金成本比江浙滬其他城市高得多。以杭州為例，土拍保證金一般是土地款的20%，拍地當(dāng)天或者第二天就能全部退回。“像在湖州、蘇州，一塊地的保證金可能就一兩個億，假如企業(yè)手里有60個億，可以報(bào)30塊地。而在上海，目標(biāo)可能就是幾塊地，還不一定能拿到”。

一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也表示，之前幾年，許多房企都在“環(huán)滬”拿地并不是不想拿上海的地，而是鮮有入場機(jī)會。

部分取消自持開發(fā)商加快周轉(zhuǎn)

競爭者增加最直接的影響是土地溢價(jià)率攀高。2020年4月土拍規(guī)則調(diào)整后，溢價(jià)率形成了一道明顯的分水嶺。

2017年4月到2020年4月，上海溢價(jià)率超過10%的住宅用地僅有3宗，但從2020年5月開始，上海有37宗商品住宅用地溢價(jià)率超過10%。

2020年6月，萬達(dá)以溢價(jià)率53.13%競得臨港一地塊；8月，華發(fā)地產(chǎn)競拍162輪后，以46.4%斬獲閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)閔行新城一地塊；9月，上海同潤投資競得浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)古鎮(zhèn)東單元地塊，溢價(jià)率達(dá)60.8%，創(chuàng)下了2020年的溢價(jià)率最高紀(jì)錄。

除了增加入局者與放低保證金要求，6月份開始，上海還對部分純住宅用地取消了15%的自持比例以及一定比例的保障房建設(shè)要求。

中指院上海研究總監(jiān)方頏告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，6月至8月，土拍溢價(jià)率逐漸走高，在此期間，住宅用地的平均溢價(jià)率高達(dá)23%。

對開發(fā)商來說，自持比例限制與利潤空間息息相關(guān)。上述千億房企投拓負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，房企已經(jīng)走過高利潤增長時期，之前企業(yè)毛利率超過了30%，而現(xiàn)在，毛利率已經(jīng)快降到20%，尤其是三道紅線下，凈利率就是一兩個點(diǎn)甚至勉強(qiáng)保持盈虧平衡。15%自持比例的取消，一定程度上可以拉大利潤空間，這使得地塊對房企更有吸引力。

另一位從事投拓工作超過10年的房地產(chǎn)人士表示，低利潤空間也迫使房企必須提升開發(fā)節(jié)奏，上海市場在新房售價(jià)和地價(jià)方面都有嚴(yán)格規(guī)定，企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度會快起來，“不像幾年前，價(jià)格的利潤空間夠，可以慢慢開發(fā)。2020年，在上海公開市場拿地的企業(yè)，開盤節(jié)奏比2019年快很多，2019年一般開盤時間在12-15個月，2020年，很多企業(yè)10個月就開盤了。土地周轉(zhuǎn)提速也推高了土地市場的活躍度。”

融資、銷售兩端加熱

2020年，融資環(huán)境相對寬松，為企業(yè)拿地提供了彈藥。

同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年，全國40家典型房企融資總額為9556億元，同比增長近19％，無論是融資規(guī)模還是增速都創(chuàng)下新高。

40家房企公開披露的融資共179筆，其中融資利率5％以下的共72筆；融資利率在5％-7％之間的共65筆；融資利率10％以上的共11筆。相比2019年動輒10％以上的成本，2020年房企融到的錢更便宜了。

在銷售端，橫盤三年的上海樓市由冷轉(zhuǎn)熱，也給房企帶來信心。易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年，上海新建商品住宅成交面積創(chuàng)4年來新高；二手房市場十分活躍，成交套數(shù)同樣創(chuàng)4年來新高。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，上海熱點(diǎn)區(qū)位的新房認(rèn)籌率動輒達(dá)到600%、1000%，而二手房買賣中，賣房者短時間內(nèi)跳漲數(shù)萬元的場景也屢見不鮮。

大名城一位投拓人員表示，疫情影響下，上海的房地產(chǎn)市場恢復(fù)速度是有目共睹的，在看好上海市場的情況下，大名城在市場尚未完全復(fù)蘇的2月份就開始拿地了。

疫情后上海房地產(chǎn)市場的火熱與土地市場的活躍也是融信選擇在2020年補(bǔ)倉的原因。“在當(dāng)時全國冷熱不均的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場快速復(fù)蘇的上海更具有投資價(jià)值，旺盛的市場需求與強(qiáng)勁的購買了保證了未來的去化與回款，在此投資更具安全性。”融信投拓部門相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

實(shí)際上，為了調(diào)節(jié)市場熱度，上海市政府也在采取措施。

方頏告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，9月開始，上海市已經(jīng)通過“降質(zhì)減量”的方式對市場進(jìn)行平抑，9月到12月間，月均成交宅地?cái)?shù)量始終控制在4到5宗，四季度宅地平均溢價(jià)率也回落到了5%以內(nèi)。

而在2021年開年成交的幾幅地塊中，可以看到部分地塊恢復(fù)了自持比例的要求，這也被業(yè)內(nèi)人士視為降溫舉措。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年1月的土拍市場上，成交商住用地共4塊。其中，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)奉賢園區(qū)二期04FX-0002單元地塊已經(jīng)提出住宅物業(yè)自持建筑面積不低于15%，商業(yè)物業(yè)則需全部自持不少于20年。而目前處于待拍階段的12宗商住用地中，有5宗地塊也做出了15%的自持比例要求。

宅地供應(yīng)加碼城市補(bǔ)短板

活躍的成交背后，可以看到上海市土地供應(yīng)力度在明顯加大。2020年4月22日，上海市人民政府辦公廳印發(fā)《上海市擴(kuò)大有效投資穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策措施》的通知，表示將適當(dāng)增加年度土地供應(yīng)量、加快土地出讓收入安排和使用，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求等。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2016年，上海推出的各類土地總面積還不到1000萬平方米；2017年，推地總面積破千，為1027平方米；2018年，推地?cái)?shù)量增加了12塊，面積增加200萬平方米左右。而到了2020年，上海全市供應(yīng)各類土地377塊，比上年增加54塊，總面積達(dá)1732萬平方米，為2016年以來供地面積同比增長最多的一年。

從供地結(jié)構(gòu)看，增加最多的是商品住宅用地，中指院數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月15日，上海全年成交商品住宅用地92宗，規(guī)劃建筑面積由2019年的546萬平方米增加至900萬平方米，同比增加超6成。

經(jīng)營性用地成交共成交187宗，規(guī)劃建筑面積合計(jì)1497萬平方米，同比上漲近40%。

商辦用地增幅最少。

方頏認(rèn)為，2018年以來，上海一方面加大涉宅用地供應(yīng)規(guī)模，另一方面優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，加大商品住宅用地和租賃用地供應(yīng)，近三年商品住宅用地、動遷房用地及租賃用地成交占比分別為46%、39%、15%。未來，上海仍會保持較大的宅地供應(yīng)規(guī)模。

上海市智囊、上海交通大學(xué)特聘教授陸銘在2020年經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)的城市公開課中表示，城市是什么？城市是規(guī)模和密度，而規(guī)模和密度是為了生活質(zhì)量，為了服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，尤其是知識和技術(shù)密集型、創(chuàng)新型行業(yè)的發(fā)展。

2020年9月，上海市高校招生和就業(yè)工作聯(lián)席會議制定的《2020年非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生進(jìn)滬就業(yè)申請本市戶籍評分辦法》，罕見地放寬了上海市的落戶政策，釋放出了積極的信號，陸銘表示，這是往自由流動方向發(fā)展。

如果人口增加，住房、教育、醫(yī)療等社會資源必然面臨緊缺考驗(yàn)，但陸銘認(rèn)為，不是因?yàn)槌鞘杏袉栴}，就要停止城市發(fā)展的步伐，而恰恰因?yàn)樗袉栴}，我們?nèi)パa(bǔ)短板，補(bǔ)充基礎(chǔ)設(shè)施、教育、醫(yī)療公共衛(wèi)生、住房，城市的容量就會擴(kuò)張。

對于上海城市治理需要補(bǔ)足的短板，陸銘表示，從源頭來講，就是人口是不是要嚴(yán)格的控制，還有積分落戶的制度要逐漸地淡化教育水平這樣的落戶條件，相應(yīng)地增加城市建設(shè)用地，建設(shè)更多的住宅，其中大量的廉租房、公租房逐漸覆蓋到長期在本地穩(wěn)定居住的外來人口。在公共服務(wù)上，隨著人口增長，不斷地加強(qiáng)教育、醫(yī)療方面的投資。

陸銘做過上海和東京人口密度的對比，上海加上周圍緊鄰的小城市共同組成的“都市圈”范圍內(nèi)，現(xiàn)在有3000萬人，而東京都市圈有3700萬人。

土地開發(fā)強(qiáng)度上，陸銘的研究顯示，東京都市圈的開發(fā)強(qiáng)度是33%，“上海都市圈”在大致相同面積范圍內(nèi)的土地開發(fā)強(qiáng)度只有29%，并沒有東京都市圈那么高，“換句話講，是可以增加土地供應(yīng)的”。

“上海外環(huán)以內(nèi)的地方，只占上海面積的1/10左右，半徑只有20-30公里，最遠(yuǎn)的地方到松江只有30公里，里面有大量的空地，有大家的想象空間在里面。”陸銘說。

從2020年上海商品住宅用地成交區(qū)域來看，2019年無成交的南匯區(qū)，2020年以211萬平方米的成交規(guī)劃建筑面積拔得各區(qū)頭籌。這與供地大戶臨港新區(qū)有密不可分的關(guān)系。數(shù)據(jù)顯示，臨港新片區(qū)內(nèi)成交的宅地面積占南匯和奉賢兩區(qū)的比重達(dá)到83.8%。

早在2020年4月，臨港新片區(qū)管委會在土地推介會上，就提出了“全年計(jì)劃出讓土地152宗，住宅43宗、新建住宅面積200萬方，爭取達(dá)到300萬方；商業(yè)地塊58宗、新建面積117萬方”。截至2020年12月15日，臨港新片區(qū)出讓住宅用地超過了260萬平方米，占全市近3成。

臨港的大量宅地也讓房企們趨之若鶩，2020年8月，僅在兩天內(nèi)，臨港新城就聚集了包括港城、大名城、萬達(dá)、中建和上海建工等多家房企，連續(xù)成交7幅地塊，總成交金額近75億元。

“臨港自貿(mào)區(qū)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力方向，從板塊發(fā)展來說不會差，而且有海運(yùn)運(yùn)輸、重型裝備、新能源汽車等大產(chǎn)業(yè)，我們十分看好做產(chǎn)業(yè)的住宅配套。”一位剛從臨港新區(qū)看地回來的投拓人士說出了團(tuán)隊(duì)的考慮。