4月9日，《國際金融報》記者梳理發現，目前已披露的21份A股上市銀行2023年年報數據顯示，去年末有15家銀行的個人住房貸款余額較2022年末出現縮水，其中，六大國有行縮水約5166.26億元。

有專家指出，這一現象出現的關鍵原因依舊是房地產市場的需求不足，主要與房地產周期相關。房地產低谷期，商業銀行應當尋找新的業務增長點，開拓適應低谷期的金融創新。

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房貸余額縮水

2023年是房貸優惠政策密集出臺的一年。隨著上市公司年報披露季的來臨，各家銀行的房貸余額縮水引發關注。

具體來看，在6家國有大行中，僅郵儲銀行的個人房貸規模較上年出現3.32%的增長，余額增加了762.28億元，其余5家銀行縮水1%至3%不等。2023年，國有大行個人房貸規模合計約26.43萬億元，較上年整體縮水約5166.26億元。

A股上市的9家股份制銀行中，除浦發銀行和華夏銀行尚未披露年報數據外，僅平安銀行、中信銀行和浙商銀行個人房貸余額增長，而在已披露年報的8家城農商行中，僅有青島銀行較前一年微增1.05%，增量為4.86億元。

值得注意的是，也有不少銀行年報中出現了加大按揭貸款投放量的表述。農業銀行指出，2023年，該行個人住房貸款投放7810億元，較上年多投放178億元。興業銀行也在年報中顯示，該行2023年按揭貸款投放量同比增長30%。民生銀行則在報告期內投放個人住房貸款825.01億元，同比多投放124.74億元，增幅達17.81%。

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數據來源：上市銀行2023年年報 （李若菡制表）

一面是銀行加大個人房貸投放量，一面卻是個人房貸余額的縮減，為何會出現這種情況？

“如果某家銀行個人房貸投放更大了但余額減少了，這說明還貸更多了。這也是可以合理預期的，銀行在房地產低谷期增加個貸投放，那么現在面臨的自然是更多的還款額。”上海交通大學高級金融學院副教授李楠對記者表示。

素喜智研高級研究員蘇筱芮表示，一方面，部分地區的存量房貸利率未跟隨宏觀環境及時調整，處于偏高狀態，購房者出于資金負擔過重的考慮而提前還貸；另一方面，一些擁有閑置資金的購房者并未尋找到較好的投資渠道，存款利率持續走低，理財收益又存在波動，權衡之下，這部分購房者可能會認為提前還貸更加妥當。

市場需求不足

“最近兩年買房的人少了很多。現在租房業務越來越規范，很多年輕人購房的觀念也有所轉變，房貸業務不是很好做，大多數銀行的投放量提不上來。另外，提前還貸的情況也一直有，還款額遠超出投放額，可能我們一個月的投放量在八千萬，提前還款額可以達到一至兩個億。”一位銀行業內人士告訴記者，“現在的情況下，個人房貸余額處在下滑線上，未來可能還會繼續下降”。

李楠告訴記者，從計算方式來說，個人住房貸款余額為前一年余額加上當年的新增額，再減去當年的還款額。因此，2023年個人住房貸款余額不減少的前提就是新增額持續地大于還款額。“在目前環境下，這是不可能出現的。”李楠直言，“多數商業銀行出現個人房貸減少的根本原因并不是提前還貸，而是年初新增額減少。”

“關鍵原因依舊是房地產市場的需求不足，而這一現象的出現主要與房地產周期相關。”李楠進一步分析道，“房地產是長期耐用品，居民購買住房后，在相當長的時間內不會產生新的購房需求。同時，當我國城鎮化達到一定程度，居民的住房剛需得到一定滿足后，房地產市場的需求量會出現斷崖式下跌，其中數量最大的剛性需求快速下跌，而改善性和投資性的住房需求則更加關聯房價預期，在房地產市場低谷期會報復性壓縮。所以，當前房地產低谷期，市場需求不足，每年的個人住房貸款的還款額大于新增額是一個正常的市場現象。”

蘇筱芮也在采訪中表示，房貸余額整體規模出現下降，跟房地產所處的市場環境有所關聯。從增量層面看，一些地區受到房價下跌等影響，購房觀望情緒濃厚；而從存量層面看，提前還貸的發生導致存量規模有所減少，也使得房貸規模受到沖擊。

后市情況如何

4月初，不少二三線城市階段性取消首套房貸款利率下限，有的城市房貸利率已降至歷史新低。在低息政策的加持下，未來房貸走勢將會如何？銀行又要如何應對當下的情形？

李楠指出，中國剛剛經歷了房地產市場的黃金十年，獲得了城鎮化的高速發展，住房剛需已經得到相當的滿足或透支。在此背景下，商業性房地產市場的剛需不足將是近幾年的突出特點，改善性需求依舊旺盛但相對彈性，“房住不炒”作為行業健康發展的長期政策限制了房地產的投資性需求。

“低息政策對改善性、投資性需求有一定的刺激作用，但不會是決定性要素。與之相反，低息政策期間，購房者的付息壓力減少，自然愿意還更多的本金。假設購房者每年的可還款收入是固定的，在低息政策刺激下，理性的業主會把更多的錢用于歸還房貸本金，縮短還款期，快速改善自己的負債狀況。所以，若低息政策對購房需求沒有體現出刺激作用，那么低息對加快還款的刺激反而會出現。”李楠進一步分析道。

“對于商業銀行而言，應該清醒地認識房地產行業周期性興衰的規律，一方面跳出持續十年的舒適區，更多地在房地產行業以外尋找新的增長點；另一方面，在房地產業務中，需要拋棄房地產繁榮期的許多傳統觀念和做法，尋找房地產行業在低谷期的差異化表現，開拓適應低谷期的金融創新。”李楠最后建議道。