業(yè)內(nèi)專家表示，去年以來，城市房地產(chǎn)金融政策已經(jīng)進(jìn)行多次調(diào)整優(yōu)化，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制等落實實施，房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求逐步得到滿足。此次住房信貸政策大幅度調(diào)整，更從需求側(cè)上對房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展形成支撐。預(yù)計未來一段時間，我國房地產(chǎn)市場有望企穩(wěn)回升。

擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款

“為了貫徹落實中央政治局會議精神，根據(jù)國務(wù)院部署，中國人民銀行擬設(shè)立保障性住房再貸款，作為新創(chuàng)設(shè)的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具。” 陶玲表示，按照“政府主導(dǎo)、市場化運作”的思路，由中國人民銀行提供低成本再貸款資金，激勵21家全國性銀行機構(gòu)按照市場化原則，向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款，支持以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作保障性住房。

據(jù)陶玲介紹，第一，保障性住房再貸款規(guī)模是3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發(fā)放對象為21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風(fēng)險自擔(dān)原則發(fā)放貸款。中國人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

第二，所收購的商品房嚴(yán)格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴(yán)格把握所收購商品房的戶型和面積標(biāo)準(zhǔn)。

第三，城市政府選定地方國有企業(yè)作為收購主體。該國有企業(yè)及所屬集團(tuán)不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺，同時應(yīng)具備銀行授信要求和授信空間，收購后迅速配售或租賃。

第四，自愿參與。城市政府根據(jù)當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》啃枨蟆⑸唐贩繋齑嫠降纫蛩兀灾鳑Q定是否參與。符合保障條件的工薪群體自主選擇是否參與配售或租賃。房地產(chǎn)企業(yè)與收購主體平等協(xié)商，自主決定是否出售。21家銀行按照風(fēng)險自擔(dān)、商業(yè)可持續(xù)原則，自主決策是否向收購主體發(fā)放貸款。

“這項政策是中國人民銀行為支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式出臺的重要舉措，有利于通過市場化方式實現(xiàn)多重目標(biāo)。” 陶玲指出，一是加快存量商品房去庫存。地方國有企業(yè)在銀行支持下，市場化參與收購已建成未出售商品房，可以推動商品房市場去庫存。二是加快保障性住房供給。收購后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠更好滿足工薪收入群體的住房需求。三是助力保交樓和“白名單”機制。房地產(chǎn)企業(yè)出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項目續(xù)建，改善房企的資金狀況。對于上述政策，近期中國人民銀行將出臺正式文件《關(guān)于設(shè)立保障性住房再貸款有關(guān)事宜的通知》。

招聯(lián)首席研究員董希淼表示，中國人民銀行創(chuàng)設(shè)新的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具保障性住房再貸款，具有三個方面的積極作用：第一，提高銀行助力消化存量商品房工作的積極性；第二，支持地方政府化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，保障性住房再貸款3000億元，可帶動銀行貸款5000億元，對相關(guān)城市房地產(chǎn)“去庫存”是直接、有力的支持。三是促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。存量未出售的商品房被收購，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠后，可用于保交房及其他項目建設(shè)，形成良性循環(huán)。

調(diào)整個人住房貸款首付比例和利率水平

“除結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具提供低成本政策資金外，人民銀行關(guān)于房地產(chǎn)工作的主要職責(zé)是房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，重點是合理確定個人住房貸款首付比例和利率水平。”陶玲稱。

今日，中國人民銀行網(wǎng)站連發(fā)三條房地產(chǎn)金融政策通知，涉及調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率政策、下調(diào)個人住房公積金貸款利率，以及聯(lián)合國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布調(diào)整個人住房貸款最低首付款比例政策。

一是下調(diào)住房貸款最低首付比例5個百分點?！吨袊嗣胥y行 國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于調(diào)整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》顯示，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

2023年8月，根據(jù)國務(wù)院部署，中國人民銀行將全國層面最低首付比例政策統(tǒng)一為首套房20%、二套房30%。各地在此基礎(chǔ)上，因城施策自主決定政策下限。目前，除北上廣深等8個城市外，其他城市均已選擇執(zhí)行20%、30%的全國底線政策。

“此次，我們將全國層面的首套房貸最低首付比例從20%降至15%，二套房貸最低首付比例從30%降至25%。調(diào)整后，城市政府仍可據(jù)此因城施策。在城市政府確定的首付比例下限基礎(chǔ)上，商業(yè)銀行可根據(jù)客戶風(fēng)險狀況自主決定具體的首付比例。最低首付比例優(yōu)化后，可降低居民購房門檻，有助于提振住房消費。”陶玲解釋稱。

二是取消全國層面房貸利率政策下限?！吨袊嗣胥y行關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率政策的通知》顯示，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。目前全國首套房貸利率政策下限為貸款市場報價利率(LPR)減0.2個百分點，二套房為LPR加0.2個百分點。

陶玲進(jìn)一步指出，此次決定，不再設(shè)置全國層面首套房和二套房貸款利率政策下限。對于一線城市和部分熱點城市，城市政府仍可因城施策。自主決定當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限。如未來房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生較大改變，中國人民銀行將及時恢復(fù)執(zhí)行政策下限或指導(dǎo)城市政府恢復(fù)政策下限，調(diào)節(jié)供需。取消房貸利率政策下限后，商業(yè)銀行可根據(jù)客戶風(fēng)險狀況，自主決定利率水平，實現(xiàn)房貸利率市場化。

三是下調(diào)公積金貸款利率0.25個百分點?！吨袊嗣胥y行關(guān)于下調(diào)個人住房公積金貸款利率的通知》顯示，自2024年5月18日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

在光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華看來，公積金房貸利率下調(diào)，一方面是配合商業(yè)房貸利率下行；另一方面，降低公積金購房成本，有助于釋放住房消費潛力。

房地產(chǎn)是我國支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場關(guān)聯(lián)很多上下游行業(yè)，其健康平穩(wěn)發(fā)展對經(jīng)濟(jì)恢復(fù)回升具有重要意義。促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，既是房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的需要，也是防范化解金融風(fēng)險的需要。

“5月17日，金融管理部門連發(fā)三個文件，從住房貸款首付比例、利率兩個方面對住房信貸政策進(jìn)行調(diào)整，具有多個方面積極意義。” 董希淼表示，一是適當(dāng)降低居民住房消費門檻。首付比例顯著下降，將更好滿足剛性和改善性住房需求。二是減輕居民住房消費負(fù)擔(dān)。取消全國性的住房貸款利率政策下限，降低住房公積金貸款利率25基點，將推動住房貸款利率繼續(xù)降低。三是傳遞出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的明確信號。此次住房信貸政策調(diào)整力度較大，超出預(yù)期。房地產(chǎn)短期看金融、長期看人口，住房信貸政策大幅度調(diào)整，有助于穩(wěn)定居民住房消費信心，進(jìn)而提高居民住房消費的意愿和能力。