2024年初，清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心等發(fā)起課題“中國不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)判調(diào)查”并發(fā)布調(diào)研報(bào)告。自今年5月17日央行等四部門聯(lián)合推出樓市政策“組合拳”以來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來新一輪政策優(yōu)化，后續(xù)政策和市場(chǎng)預(yù)期成為社會(huì)廣泛關(guān)注的話題。在此背景下，2024年中，課題組開展“2024下半年中國不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)判調(diào)查”，對(duì)60余家行業(yè)機(jī)構(gòu)高管發(fā)起深度問卷調(diào)查及訪談交流，其中包含房地產(chǎn)企業(yè)，基金、資管、銀行、券商、信托等金融機(jī)構(gòu)，以及研究、法律與評(píng)估等其他專業(yè)機(jī)構(gòu)。

此系列調(diào)查報(bào)告分為上篇《宏觀·政策篇》，下篇《房企·金融篇》。

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宏觀·政策篇

在宏觀及政策走勢(shì)預(yù)期層面，調(diào)查報(bào)告主要包含以下結(jié)論：

（1）調(diào)查對(duì)象對(duì)2024下半年宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)預(yù)期下調(diào)，超過半數(shù)認(rèn)為下半年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍面臨壓力；房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)預(yù)期進(jìn)一步走弱，近半數(shù)調(diào)查對(duì)象認(rèn)為市場(chǎng)企穩(wěn)需要3年以上時(shí)間。

（2）2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整階段，半數(shù)調(diào)查對(duì)象認(rèn)為2024年房地產(chǎn)銷售面積同比降幅將在30%以內(nèi)；房?jī)r(jià)預(yù)期同步走弱，各線級(jí)城市房?jī)r(jià)降幅預(yù)期分化加劇。

（3）調(diào)研對(duì)象認(rèn)為2024上半年需求端政策效果強(qiáng)于供給端，需求端最為有效政策是首付比例與利率下調(diào)，供給端最有效政策是存量住房收購。

（4）調(diào)查對(duì)象對(duì)2024下半年政策期待度較高，尤其是需求端政策。在需求端，調(diào)查對(duì)象最期待提高房貸利息抵扣個(gè)稅幅度；在供給端，房企最期待全面取消限價(jià)、放開容積率限制等，金融機(jī)構(gòu)則更關(guān)注加大存量住房收購力度政策。

調(diào)查結(jié)果

01 下半年宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整仍面臨壓力

房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)仍需時(shí)間

宏觀預(yù)期層面，調(diào)查對(duì)象對(duì)2024下半年宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)預(yù)期下調(diào)，超過半數(shù)認(rèn)為下半年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍面臨壓力。近七成房企和半數(shù)金融機(jī)構(gòu)調(diào)查對(duì)象對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)持悲觀態(tài)度，相較于上半年調(diào)查僅有三成持悲觀態(tài)度，宏觀走勢(shì)預(yù)期下調(diào)明顯。其中，房企調(diào)查對(duì)象對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期的變化尤為顯著，本次調(diào)查中僅有三成房企認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)走向會(huì)保持穩(wěn)定或樂觀，而上半年調(diào)查這一比例為七成。

 

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圖1 2024年中國宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)

房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)預(yù)期層面，相較于上半年調(diào)查結(jié)果，房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)預(yù)期時(shí)間明顯延長(zhǎng)。五成調(diào)查對(duì)象認(rèn)為市場(chǎng)企穩(wěn)需要3年以上時(shí)間，上半年調(diào)查這一比例僅為三成左右。從不同類型的機(jī)構(gòu)來看，金融機(jī)構(gòu)調(diào)查對(duì)象對(duì)市場(chǎng)企穩(wěn)預(yù)期的變化更加明顯，房企和金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為市場(chǎng)企穩(wěn)時(shí)間需要3年以上的比例分別為40%、60%，而上半年調(diào)查中這一數(shù)據(jù)分別為37%、30%。

 

 

圖2 中國房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底企穩(wěn)預(yù)期

02 房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于深度調(diào)整階段

市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步走弱

住宅銷售層面，調(diào)查對(duì)象普遍認(rèn)為2024年全國住宅市場(chǎng)銷售面積跌幅將進(jìn)一步擴(kuò)大。今年上半年全國新建商品住宅銷售面積已下降21.9%，半數(shù)調(diào)查對(duì)象認(rèn)為2024年全年銷售面積同比降幅在20%以內(nèi)，超七成認(rèn)為在30%以內(nèi)。從不同的機(jī)構(gòu)類型來看，房企調(diào)查對(duì)象相較于金融機(jī)構(gòu)更謹(jǐn)慎，三成房企調(diào)查對(duì)象認(rèn)為2024年銷售面積降幅可能超過30%。

 

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圖3 2024年全國住宅銷售面積走勢(shì)

新房?jī)r(jià)格方面，城市分化預(yù)期依然明顯，整體預(yù)期系統(tǒng)性轉(zhuǎn)弱。城市分化情況與上半年調(diào)查結(jié)果一致，但是平均預(yù)期降幅擴(kuò)大約5%。約七成調(diào)查對(duì)象認(rèn)為一線城市房?jī)r(jià)保持持平或降幅在10%以內(nèi)，而上半年調(diào)查結(jié)果顯示六成調(diào)查對(duì)象認(rèn)為持平或增長(zhǎng)5%以內(nèi)。二線、三四線城市價(jià)格預(yù)期降幅更大，七成調(diào)查對(duì)象認(rèn)為三四線城市價(jià)格降幅在10%以上。

 

 

圖4 2024全國新房各線城市價(jià)格預(yù)期

影響市場(chǎng)恢復(fù)的因素層面，調(diào)查對(duì)象認(rèn)為居民收入、就業(yè)預(yù)期不足為最大阻力因素。調(diào)查對(duì)象認(rèn)為居民收入與房?jī)r(jià)下跌預(yù)期對(duì)市場(chǎng)恢復(fù)的阻力影響有所加大。房企與金融機(jī)構(gòu)對(duì)影響因素的重要性排序基本一致，均認(rèn)為需求端因素更為關(guān)鍵，且更期待政策調(diào)整后的實(shí)際效果；僅在房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題上，金融機(jī)構(gòu)的關(guān)注度高于房企。

 

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圖5 影響2024年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)的因素

注：此為打分題，范圍在1-5分，1分為不影響，5分為非常影響。

03 上半年需求端政策較供給端更有效

供給端政策有效性有所上升

需求端層面，2024上半年需求端出臺(tái)的最有效的政策是降低購房門檻和購房成本，包括下調(diào)首付比例、降低貸款利率、放開限購政策等。房企調(diào)查對(duì)象認(rèn)為降低首付、利率及公積金等政策優(yōu)化更加有效，而金融機(jī)構(gòu)調(diào)查對(duì)象則對(duì)限購、住房“以舊換新”政策有效性的評(píng)價(jià)更高。

 

 

圖6 2024上半年需求端政策有效性評(píng)估

注：此為打分題，范圍在1-5分，1分為沒有效果，5分為十分有效。

供給端層面，政策的整體有效性依然不及需求端，且評(píng)價(jià)普遍不高。但與上半年調(diào)查結(jié)果相比，本次調(diào)查對(duì)供給端政策整體評(píng)價(jià)有所提升。房企調(diào)查對(duì)象認(rèn)為 “設(shè)立3000億保障性住房再貸款用于存量住房收購”政策最為有效，金融機(jī)構(gòu)則認(rèn)為“支持地方以合理價(jià)格收回閑置土地”以及“取消土拍限價(jià)”更為有效。

 

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圖7 2024上半年供給端政策有效性評(píng)估

注：此為打分題，范圍在1-5分，1分為沒有效果，5分為十分有效。

04 下半年政策整體期待度較高

需求端政策期待度高于供給端

調(diào)查對(duì)象對(duì)2024下半年政策的期待度評(píng)分顯著高于上半年政策的有效性評(píng)分，對(duì)需求端政策的期待程度整體高于供給端。需求端層面，與上半年調(diào)查結(jié)果類似，各機(jī)構(gòu)最受期待的需求端政策仍是降低居民購房成本，如提高房貸利息抵扣個(gè)稅幅度、進(jìn)一步降低住房貸款利率等。其中“提高房貸利息抵扣個(gè)稅幅度”成為前兩次調(diào)查中第一個(gè)政策期待度超過4.0分的政策。金融機(jī)構(gòu)調(diào)查對(duì)象對(duì)“一線城市進(jìn)一步優(yōu)化限購”政策的期待高于房企，反映出金融機(jī)構(gòu)對(duì)限購政策優(yōu)化調(diào)整的較強(qiáng)期待。

 

 

圖8 2024年下半年需求端政策期待度評(píng)估

注：此為打分題，范圍在1-5分，1分為不期待，5分為十分期待。

供給端層面，不同類型機(jī)構(gòu)調(diào)查對(duì)象對(duì)政策的期待重點(diǎn)有所不同。房企站在增量市場(chǎng)角度最期待全面取消限價(jià)、放開容積率限制等政策，金融機(jī)構(gòu)站在存量市場(chǎng)角度，最期待加大存量住房收購力度，且金融機(jī)構(gòu)在加快配租型、配售型保障性住房供給與加大存量住房收購力度等政策方面的期待度上均遠(yuǎn)高于房企。

 

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圖9 2024下半年供給端政策期待度評(píng)估

注：此為打分題，范圍在1-5分，1分為不期待，5分為十分期待。

課題組觀點(diǎn)

調(diào)查結(jié)果顯示，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整階段，供需兩端政策仍有進(jìn)一步優(yōu)化空間。為加快房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底企穩(wěn)，推動(dòng)其平穩(wěn)健康發(fā)展，課題組建議關(guān)注如下要點(diǎn)：

一是注重宏觀政策與行業(yè)調(diào)控相協(xié)調(diào)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。調(diào)查結(jié)果顯示，下半年宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整仍面臨壓力，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)走弱。房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期低迷已對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了負(fù)面影響，而居民就業(yè)和收入預(yù)期不足也進(jìn)一步影響了購買力，導(dǎo)致市場(chǎng)逐步陷入負(fù)向循環(huán)。應(yīng)盡快采取措施穩(wěn)定居民預(yù)期，一方面從宏觀層面采取調(diào)控措施，將宏觀政策與行業(yè)調(diào)控相協(xié)調(diào)，不斷提升居民就業(yè)質(zhì)量和收入預(yù)期。另一方面，應(yīng)當(dāng)穩(wěn)定居民房?jī)r(jià)預(yù)期和信心，尤其是一線城市，作為全國市場(chǎng)的“風(fēng)向標(biāo)”，應(yīng)加大政策力度支持，盡快穩(wěn)定一線城市價(jià)格，以恢復(fù)市場(chǎng)信心，推動(dòng)市場(chǎng)盡快筑底企穩(wěn)。

二是供給端政策優(yōu)化重點(diǎn)在于加快保交房進(jìn)度和優(yōu)化存量住房收儲(chǔ)政策。調(diào)查結(jié)果顯示，當(dāng)前政策效果雖已初顯，但市場(chǎng)恢復(fù)的程度和可持續(xù)性可能仍不及預(yù)期。盡管上半年已推出了一系列供給端創(chuàng)新政策，如保障性住房再貸款用于收購存量住房、閑置土地回收等，但政策仍有優(yōu)化空間。課題組建議供給端應(yīng)以更強(qiáng)的政策力度引導(dǎo)居民信心和預(yù)期，如加快保交房進(jìn)度、優(yōu)化存量住房收儲(chǔ)政策以及加大資產(chǎn)盤活力度等，同時(shí)盡快解決土地年限問題，提高不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性。

三是需求端政策優(yōu)化重點(diǎn)在于進(jìn)一步降低居民購房和交易成本。在當(dāng)前居民就業(yè)、收入等基本面預(yù)期不足的情況下，降低居民購房和交易成本將有利于大幅提高市場(chǎng)活躍度，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。以調(diào)研結(jié)果最受期待的需求端政策——房貸利息個(gè)稅抵扣幅度為例：當(dāng)前我國房貸抵扣個(gè)稅為每月1000元稅前收入的標(biāo)準(zhǔn)定額扣除，成熟市場(chǎng)如美國可抵扣實(shí)際支付的按揭貸款利息，按照300萬房貸30年還款期限計(jì)算，平均每月可抵扣6500元。此外，降低房貸利率也是重要政策方向，一線城市的限購政策仍有較大優(yōu)化空間。

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《房企·金融篇》

在房企、金融機(jī)構(gòu)及其他專業(yè)機(jī)構(gòu)預(yù)期層面，調(diào)查報(bào)告主要包含以下結(jié)論：

（1）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)信心相對(duì)不足，超八成房企調(diào)查對(duì)象預(yù)計(jì)下半年銷售額持平或下降；房地產(chǎn)開發(fā)投資謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)仍在延續(xù)，但以大型央國企為主的房企拿地預(yù)期開始修復(fù)。

（2）超八成調(diào)查對(duì)象預(yù)計(jì)下半年房企融資難度不會(huì)繼續(xù)提升，但不同性質(zhì)房企對(duì)融資成本的預(yù)期分化明顯，民企[1]面臨較大融資壓力；房企整體融資渠道相對(duì)單一，白名單措施效果不顯著，需加強(qiáng)政策針對(duì)性和落地速度，助力行業(yè)信心修復(fù)。

（3）超八成金融機(jī)構(gòu)下半年不動(dòng)產(chǎn)投資總額無增加預(yù)期，超六成調(diào)查對(duì)象預(yù)計(jì)公募REITs將成為下半年最重要的不動(dòng)產(chǎn)投資類型，資產(chǎn)的回報(bào)率和城市線級(jí)是最受關(guān)注的資產(chǎn)因素。

調(diào)查結(jié)果

01房企銷售額增長(zhǎng)預(yù)期普遍不足

拿地意愿延續(xù)疲態(tài)但有修復(fù)跡象

銷售層面，銷售額環(huán)比增長(zhǎng)信心普遍不足，不同性質(zhì)房企預(yù)期產(chǎn)生變化。超四成房企調(diào)查對(duì)象預(yù)計(jì)2024下半年所屬公司的銷售額與上半年基本持平，持下降預(yù)期的調(diào)查對(duì)象比例超四成，而僅有不到兩成的房企有增長(zhǎng)預(yù)期。相較于上半年調(diào)查結(jié)果，不同性質(zhì)房企預(yù)期有明顯變化：央國企調(diào)查對(duì)象預(yù)期轉(zhuǎn)弱，預(yù)計(jì)銷售額小幅上升者由上半年的超四成縮減為約一成；民企的預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，持銷售額下降預(yù)期者由七成降至四成。

 

 

圖1 2024下半年房企銷售額預(yù)期

投資層面，房地產(chǎn)開發(fā)投資謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)仍在延續(xù)，但以大型央國企為主的房企投資拿地意愿開始修復(fù)。相較于上半年調(diào)查結(jié)果，預(yù)計(jì)所屬房企拿地金額減少的調(diào)查對(duì)象由約五成縮至四成，而預(yù)計(jì)拿地金額增加的企業(yè)比例從約兩成提升至近三成。不同性質(zhì)房企調(diào)查對(duì)象的投資拿地意愿相對(duì)分化，央國企預(yù)期有所修復(fù)，預(yù)計(jì)拿地金額增加者從約兩成上升至超三成，且主要為銷售額500億元以上的大型企業(yè)；民企預(yù)期相對(duì)謹(jǐn)慎且內(nèi)部分化加劇，僅兩成預(yù)計(jì)拿地金額小幅增加，而其余四成預(yù)計(jì)大幅下降。

 

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圖2 2024下半年房企拿地金額預(yù)期

02房企融資環(huán)境需針對(duì)性改善

白名單作用有待加強(qiáng)

融資環(huán)境層面，超八成調(diào)查對(duì)象預(yù)計(jì)房企的融資難度不會(huì)繼續(xù)提升，不同性質(zhì)房企對(duì)于融資成本的預(yù)期分化明顯，房企融資環(huán)境需針對(duì)性改善。關(guān)于融資難度，近六成調(diào)查對(duì)象認(rèn)為融資難度無明顯變化，持改善預(yù)期者雖由上半年的約四成縮減至約兩成，但也高于持惡化預(yù)期的比例；值得注意的是，相較于房企調(diào)查對(duì)象，金融及其他專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)于融資難度的樂觀程度稍遜一籌，說明金融機(jī)構(gòu)的支持有待加強(qiáng)，市場(chǎng)信心仍需修復(fù)。

 

 

圖3 2024下半年房企融資難度預(yù)期

關(guān)于融資成本，央國企對(duì)下半年所在企業(yè)的融資成本預(yù)期更為樂觀，超半數(shù)央國企調(diào)查對(duì)象預(yù)計(jì)融資成本小幅降低，而四成民企調(diào)查對(duì)象認(rèn)為融資成本仍有增加可能，說明一視同仁的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制仍需給予民企更多關(guān)注與支持。

 

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圖4 2024下半年房企融資成本預(yù)期

融資渠道層面，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道相對(duì)單一，高度依賴于銀行貸款。與上半年調(diào)查結(jié)果一致，銀行貸款和國內(nèi)債券融資仍為下半年房企預(yù)計(jì)獲得更大支持力度的融資渠道。國內(nèi)債券融資延續(xù)不同性質(zhì)房企的分化趨勢(shì)，但占比由上半年的央國企超七成、民企近四成，下降至央國企超三成、民企不到兩成，說明下半年獲得新增債券融資的預(yù)期下滑。一部分企業(yè)由于難以獲得新增融資，將預(yù)計(jì)融資支持轉(zhuǎn)向了債務(wù)展期，其中，民企對(duì)債務(wù)展期的期待更高。而在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境中，不同性質(zhì)房企均難以獲取新增的股權(quán)融資、海外融資等，應(yīng)挖掘多元化融資方式，助力行業(yè)形成良性循環(huán)。

 

 

圖5 2024下半年房企融資渠道預(yù)期

房地產(chǎn)項(xiàng)目融資白名單措施的幫助效果尚不顯著，應(yīng)加強(qiáng)針對(duì)性和落地速度。當(dāng)前約半數(shù)房企調(diào)查對(duì)象提及項(xiàng)目進(jìn)入白名單卻尚未獲得實(shí)際資金，民企尤為明顯，應(yīng)加強(qiáng)一視同仁并推進(jìn)資金落地。對(duì)于央國企和強(qiáng)民企而言，在主體信用加持下，多數(shù)情況可正常獲取信貸資金，對(duì)于白名單支持的需求不大。因此，白名單措施未來須加強(qiáng)針對(duì)性和落地速度，壓實(shí)銀行等金融機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的責(zé)任，應(yīng)更傾向支持企業(yè)主體融資能力不夠強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

 

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圖6 房企調(diào)查對(duì)象對(duì)白名單措施的幫助效果評(píng)價(jià)

03不動(dòng)產(chǎn)金融投資預(yù)期走弱

公募REITs成為焦點(diǎn)

投資總額層面，金融機(jī)構(gòu)下半年投資不動(dòng)產(chǎn)仍相對(duì)猶豫，超八成不傾向增加投資。相較于上半年，由于行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍在蔓延，部分企業(yè)的危機(jī)尚未解除，市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)較少，超四成金融機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)下半年投向不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的總額將減少，僅有不到兩成機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)增投不動(dòng)產(chǎn)。

 

 

圖7 金融機(jī)構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)投資總額變化預(yù)期

資產(chǎn)類型層面，超六成調(diào)查對(duì)象預(yù)計(jì)公募REITs將成為下半年金融機(jī)構(gòu)的熱門投資標(biāo)的，使得公募REITs的關(guān)注度由上半年的第三位升至第一位，這得益于該類產(chǎn)品相對(duì)不錯(cuò)的資本市場(chǎng)表現(xiàn)和日益豐富的底層資產(chǎn)類型帶來的差異化選擇空間。長(zhǎng)租公寓和保障性住房仍然是投資重點(diǎn)關(guān)注類別，但是比例有所下降。數(shù)據(jù)中心、倉儲(chǔ)物流、持有型ABS產(chǎn)品及倉儲(chǔ)物流成為關(guān)注度提升最大的資產(chǎn)類別。

 

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圖8 2024下半年金融機(jī)構(gòu)可能投資的資產(chǎn)類型

近七成調(diào)查對(duì)象表示金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資時(shí)，對(duì)于資產(chǎn)相關(guān)因素將首要關(guān)注回報(bào)率和城市線級(jí)。相較于上半年調(diào)查結(jié)果，回報(bào)率躍升為最重要的關(guān)注因素，增長(zhǎng)預(yù)期仍作為最末位考慮因素，說明金融機(jī)構(gòu)投資時(shí)更關(guān)心微觀項(xiàng)目的當(dāng)前回報(bào)率，對(duì)宏觀增長(zhǎng)趨勢(shì)不抱過多期待。城市線級(jí)依然重要，但市內(nèi)區(qū)位重要性加強(qiáng)，說明目前市場(chǎng)普遍對(duì)核心城市內(nèi)部的資產(chǎn)分化產(chǎn)生共識(shí)。退出渠道重要性降低，一方面反映出當(dāng)前投資者對(duì)資產(chǎn)長(zhǎng)期持有的認(rèn)知加深；另一方面也反映出國內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)的退出渠道在不斷完善，逐漸不構(gòu)成金融機(jī)構(gòu)最主要的關(guān)注因素。

 

 

圖9 金融機(jī)構(gòu)投資時(shí)重點(diǎn)關(guān)注的資產(chǎn)因素

課題組觀點(diǎn)

調(diào)查結(jié)果顯示，房企的銷售端預(yù)期普遍偏弱，央國企和民企的投融資預(yù)期分化持續(xù)，大多金融機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)投資預(yù)期有待提振，仍需積極研究并落地針對(duì)性措施，幫助行業(yè)筑底企穩(wěn)。課題組建議關(guān)注如下要點(diǎn)：

一是加快解決保交房問題，推動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)出清。調(diào)查結(jié)果顯示，盡管“5·17”新政出臺(tái)了一系列樓市刺激政策，但下半年房企銷售端增長(zhǎng)預(yù)期仍普遍不足。課題組推測(cè)這或與市場(chǎng)的保交房信心不足有關(guān)，居民更傾向購買二手房，而非可能爛尾或擁有質(zhì)量問題的新房。課題組認(rèn)為應(yīng)警惕房企交付問題與新房銷售低迷這兩個(gè)因子相互影響并形成“下降螺旋”，建議加強(qiáng)房企主體信用，做到保項(xiàng)目與保主體并重，滿足房企合理融資需求，加快房企重組、推動(dòng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)出清，通過激活房企完成保交房任務(wù)，避免房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延。

二是強(qiáng)化針對(duì)性政策落地，切實(shí)解決民營(yíng)房企融資難題。調(diào)查結(jié)果顯示，民營(yíng)房企在融資成本與難度等方面的預(yù)期不如央國企樂觀，且在相對(duì)較大的流動(dòng)性壓力下對(duì)于債務(wù)展期的需求更強(qiáng)。課題組建議加快城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的落地實(shí)施，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)制定盡職免責(zé)具體實(shí)施細(xì)則，增強(qiáng)白名單的實(shí)際支持力度、減少應(yīng)貸未貸的情況，一視同仁支持多種所有制企業(yè)的項(xiàng)目，給予民企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目獲取新增融資及債務(wù)展期充分的優(yōu)惠與便利。

三是鼓勵(lì)多元參與者共建不動(dòng)產(chǎn)全生命周期良性循環(huán)。調(diào)查結(jié)果顯示，房企融資渠道相對(duì)單一，且由于行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)分化，大多金融機(jī)構(gòu)暫無增投不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)期；即便如此，公募REITs及其底層資產(chǎn)仍擁有較高關(guān)注度，說明能打通“投融管退”良性循環(huán)并帶來不錯(cuò)的收益是不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)獲得投資的關(guān)鍵。課題組認(rèn)為行業(yè)筑底企穩(wěn)、重?zé)ɑ盍Φ年P(guān)鍵在于活躍的參與者和有效的金融工具，為此提出三點(diǎn)建議：首先，建議出臺(tái)政策鼓勵(lì)多元參與者形成“多頭”力量，例如存量商品房收儲(chǔ)的參與者可不限于地方國有企業(yè)；其次，應(yīng)豐富不動(dòng)產(chǎn)金融工具，例如公募REITs的底層資產(chǎn)應(yīng)持續(xù)擴(kuò)容，并打通其與私募投資基金、持有型ABS產(chǎn)品等銜接；最后，應(yīng)給予針對(duì)性領(lǐng)域、主體和項(xiàng)目以融資優(yōu)惠，例如建議存量商品房收儲(chǔ)的再貸款擴(kuò)大總規(guī)模、拉長(zhǎng)期限、降低利率使其低于住房租賃收益率，助力實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。