最近一個朋友去日本回來，非常感慨，日本人的收入平均是國人的6倍以上，但東西卻相當的便宜，而且當年最讓日本引以為傲的房地產，現在經過了二十幾年的下跌之后，已經完全變成了破爛。我說不對啊，根據亞洲房價的排名，東京房價要十幾萬人民幣，明顯高于北京的4萬，到底是哪出了問題？

他說在東京市中心，也就100多萬人民幣，根據東京鑒定公司公布的2014年首都圈（東京及附近地區）的房價，每套新公寓平均價格4653萬日元，合230多萬人民幣（平均使用面積63.16平米），如果是二手房的話則為每套2710萬日元，頂多140萬人民幣（平均使用面積63.01平米）。換句話說，市區里，新房不到4萬一平米，二手房2萬出頭，這還是那個曾經揚言，一個東京買下整個美國的日本嗎？據說現在很多國人都去日本買房，很顯然，日本的房價跟國內相比，已經具有了吸引力，另外，人家還是精裝哦，還是永久產權哦。當然算上稅，就單說了。

我們的印象中，日本人14億美元買下了洛克菲勒中心，和整個夏威夷，然后沒過幾年，就半價賣了回去。所有人都覺得日本人傻X，美國人通過廣場協議，一下子干掉了日本這個潛在的對手，但后來仔細想想，竟然還是那句話，不作就不會死！

日本其實當年的景象，跟今天的中國特別的相似，高增長、城鎮化、房價飛漲、本幣升值、出口導向、人口拐點、股市泡沫。到了1985年，日本的增長逐漸降下來了，恰巧跟今天中國的GDP差不多，雖然再也回不到10以上，但那個時候日本還能保持7-8的增長，房價還在漲，股市還在漲，本幣在升值。出口在下滑，制造業企業被廣場協議搞的很頭疼，日本制造的價格優勢不在，想多賺錢，就只有去炒樓和炒股，維持企業的盈利，那時候錢有的是，不知道該干點什么，于是一波一波的樓市價格飛漲，那會的日本人，連想法都跟現在的中國人一樣，他們覺得日本地少人多，特別是核心的東京、大阪這樣的城市帶，土地資源稀缺，有房子怎么也不會跌的。于是出現了一波土地神話，56年到85年，日本GDP漲了30倍，土地價格漲了50倍。金融機構忙著貸款，大的財團也在炒樓，國內的炒高了，就去國外買，買美國的相對價格更低的房產，世界正在驚呼，日本人二戰沒有征服的土地，都將用美元買下來。

最后就是這張圖，有沒有似曾相識的趕腳，如果把日元改成人民幣，放在今天一樣適用。海外沒那么多生意可做，又拿著那么多錢，利率還很低。然后就是各種瞎炒，而炒本國的資產是最容易的，所以日本很快就糟了宰，資產價格飛漲，把樓市炒成了世紀泡沫，股市也炒到了38000點，直到今天才回到20000點。

隨后的故事，大家都知道了，隨著人口結構的變化，工作人口頂峰之后，日本經濟迎來重大拐點，很快爆發了金融危機，先是股市暴跌8成，之后房價暴跌了46%，日本人所有的財富全部被洗劫一空。之后便開始了長達25年的經濟低迷。

日本給我們提供了一個很好的范本，一個外需為導向的國家，在外需突然萎靡的情況下，影響了實體經濟制造業的原有增長，于是他們開始拉動內需，結果不小心，讓寬松的流動性搞成了資產泡沫，從而洗劫了人民財富，造成金融風暴。金融風暴反過來講實體經濟進一步摧殘。讓創新和增長的希望徹底破滅。

所不一樣的是，日本當年在爆發泡沫破裂之前，人均GDP達到了世界第一，達到了3萬美元，當年日本泡沫破裂之前的房屋收入比達到了9.2。返回頭看北京上海，最新的數字，北京人一年收入7萬7，雙職工就是15.4萬，一套60平米的房子大概240萬，那么神奇的一幕出現了，目前我們一線城市的房屋收入比，已經達到了15.6,。全國平均算下來，也早就超過了10，之前我們還能很淡定，因為股市一直沒起來，似乎金融危機少一個引爆點，但去年下半年開始，問題來了，股市也開始漲起來了。如今已經過了5000點。

一個經濟下滑的實體，一個正在被東南亞取代的制造業，一個外需不振的市場，一個即將老去的人口結構，一個剛剛升值完成的本幣，一個市盈率過百的股市，一個寬松的經濟政策，當然還有一個房價收入比高達15的樓市……所唯一不同的是城鎮化的進程我們確實沒有日本當年高，我們只有50%，日本當時已經接近80%。但日本沒說農村土地不讓流轉，沒說16億畝的紅線，沒說糧食一定自給自足，也沒說戶籍限制不讓農民子女高考，所以這個能不能比較，我心里是存在一個巨大問號的。

不過我們也不用太擔心，如果我們不幸跟日本一樣，至少他們有索尼、豐田這樣的制造業，堅挺了日本制造25年，我們的互聯網產業如今也同樣強大。真正需要擔憂的，大概就是大家手里的錢，如果你把全部身家都壓在了股市和樓市里，那只有自求多福了。25年過去了，日本人現在提起樓市，還是一肚子辛酸淚，據說東京地區的自有住房率不到一半，有些人干脆放棄了買房的打算。日本房價也幾乎沒怎么漲過。