富麗堂皇的豪宅
“我卡里有四個(gè)億，去刷吧。”一位企業(yè)主對他的置業(yè)顧問說。
“2000萬全款直接付，我只需要市區(qū)最核心地段的大公寓。”一個(gè)80后神秘買家低調(diào)地在上海完成了這筆交易。
這是近期北京、上海豪宅客群里的兩個(gè)例子。這些訴求各異的富豪面目模糊，卻真實(shí)地存在于這些財(cái)富聚集的城市。在上海，一套總價(jià)8380萬元的巨鹿路老洋房成交，高達(dá)26.76萬元/平方米的單價(jià)更令人咋舌。
同策咨詢?nèi)涨暗囊环輬?bào)告顯示，全國頂級豪宅(單套總價(jià)超過5000萬)市場容量在2010年至2014年表現(xiàn)平穩(wěn)，年均去化128套，2015年僅上半年就猛增至230套，相當(dāng)于2014年全年的1.6倍。
《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者多方采訪獲悉，隨著資源不斷聚集，僅九個(gè)城市能夠擁有頂級豪宅，而這些城市還在不斷聚集來自中國乃至全球的豪宅買家。
北京、上海財(cái)富聚集效應(yīng)
在中國，頂級豪宅僅分布于九個(gè)城市：北京、上海、廣州、深圳、廈門、杭州、南京、海口、三亞。
?？?、三亞擁有非常優(yōu)質(zhì)的旅游資源，度假型高端別墅吸引了來自國內(nèi)各地的豪宅買家，而杭州、南京、廈門一直是傳統(tǒng)的財(cái)富聚集城市。而這些城市的財(cái)富聚集給這些城市房地產(chǎn)市場帶來了巨大的活力。
同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，2010年至2015年上半年全國頂級豪宅共計(jì)成交871套，分城市看，北京達(dá)372套，上海成交334套，成交總量占全國的80%。被仲量聯(lián)行定義為“超一線”城市的北京、上海正在不斷聚集中國的富豪。
值得一提的是，到了2015年上半年，北京、上海合計(jì)成交數(shù)量占比擴(kuò)大至84%，聚集效應(yīng)還在不斷提高。
同策咨詢研究部分析師許之靜指出，北京、上海頂級豪宅集中度較高，這不僅有宏觀經(jīng)濟(jì)、財(cái)富水平推動的長期因素影響，還有2015年股市利好，京滬兩地股民獲利居前的短期因素所致。
胡潤研究院數(shù)據(jù)顯示，2014年北京和上海兩地的超高凈值人群(個(gè)人總資產(chǎn)超過5億元人民幣的人群)數(shù)量分別達(dá)2854人和2307人，分別占全國的16.8%和13.6%。
許之靜觀察發(fā)現(xiàn)，2015年股市的波動也帶來大批量資金投入到豪宅市場，2015年前四個(gè)月，上海、北京股民人均炒股獲利15.64萬元和8.02萬元，居全國前兩位。而這個(gè)數(shù)據(jù)只是人均值，對于那些金字塔頂端的客戶而言，他們一次出手獲得的回報(bào)可能就是一個(gè)天價(jià)。
一位來自福建的豪宅買家趙勇(化名)告訴記者，上海是金融中心，考慮到未來子女需要有更好的資源和發(fā)展，全家勢必遷移上海，而購置豪宅就成為了考慮的條件。
賣家惜售
由于沿海經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先城市經(jīng)濟(jì)增長，快速驅(qū)動收入增長，“富豪”人群不斷增加，資產(chǎn)配置需求強(qiáng)勁，因此沿海地區(qū)的城市富豪也需要在自己的家鄉(xiāng)進(jìn)行資產(chǎn)配置。
許之靜指出，人均GDP超過1萬美元標(biāo)志著城市的發(fā)展進(jìn)入“發(fā)達(dá)”階段。上述城市除三亞和?？趦蓚€(gè)沿海旅游城市外，含一線城市在內(nèi)的其他7個(gè)城市的人均GDP均已達(dá)此標(biāo)準(zhǔn)。
在上海，截至2015年6月底，上海頂級豪宅存量376套，按照2010年至2015年年均60套的去化速度計(jì)算，上海頂級豪宅存銷比為6.27年。但由于低容積率土地的不可獲批，以及中心區(qū)域土地的日益稀缺，頂級豪宅已經(jīng)成為稀缺品，而這就加劇了這些豪宅的增值價(jià)值。
上海龍湖地產(chǎn)內(nèi)部知情人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者，金字塔頂端的買家通常對資源有一定的占有欲望，景觀設(shè)計(jì)、綠蔭跑道、視野開闊都是買家考慮的點(diǎn)，而這些條件的核心就是不可復(fù)制。
正是由于這樣的不可復(fù)制，北京泰禾中國院子曾出現(xiàn)過買家開價(jià)數(shù)億但是賣家拒絕銷售的情況，對于這些豪宅賣家而言已然有點(diǎn)“恃寵而驕”。
“很多頂級豪宅在開始建造之前就已經(jīng)有了潛在買家，這些豪宅完全是圈層營銷，很多時(shí)候賣不賣、怎么賣都是看老板和客戶的關(guān)系。”一位從事豪宅營銷的開發(fā)商告訴記者。
2015年下半年，上海豪宅還將面臨“貼身肉搏”。瑞安翠湖天地、華僑城蘇河灣、九龍倉濱江18號等豪宅也將入市，豪宅市場是否繼續(xù)火爆，這個(gè)還需要市場來檢驗(yàn)
