對于這個話題，從中國央行突然對人民幣大幅貶值以來，一直放在頭腦中來不及寫，直到今天才有時間做點分析，與大家一起來分享。

國內民眾可能會知道，早幾年的房地產市場快速發展與快速繁榮，融資問題成了房地產企業最大的難點及問題，這也就有了中國影子銀行突然冒起。但是，影子銀行的融資成本高，如果房地產企業不能夠獲得低成本的土地，多以是無能力進入這個市場的，進入這個市場的也只是那些暴利的房地產企業。

但是，也正是在這個時候，美國量化寬松的貨幣政策經歷了一輪又一輪，全球金融市場融資成本降低到歷史上最低水平。而香港這個國際化的金融市場，同樣廣泛受到國際廉價資金青睞，全球大量低成本的資金涌入香港金融市場。而且國內房地產企業也看到這種趨勢。因此，不僅國內的房地產企業一方面大量涌入香港市場上市，另一方面又大量地從香港銀行及債券市場獲得大量低成本的融資。也就是在那短短的幾年時間里，國內房地產企業在海外融資市場獲得的債務融資就達11000多億美元的資金。

國外有媒體說，中國在海外上市的國企、紅籌公司、民企，尤其是國內的房地產企業，都是些被北京寵壞了的小孩。過去10年它們持續不斷地做借美元存人民幣的匯率及利差交易，當中借得最狠的就是國內房地產企業。因為，這些房地產企業在海外市場融資到大量的低成本的美元，而房地產企業獲得的收入又是持續升值的人民幣。這樣，這些房地產企業就可能坐享人民幣升值的額外好處，如果人民幣每年升值3-5%，變相就每年就可少還3-5%的利息，同時，又可從海外獲得比國內融資市場成本低得多的資金。而這樣的一多一少，不少房地產企業在海外融資就可能借了錢，不僅不要支付融資所需要的利息，還可能賺得升值的匯水，無本生利，何樂而不為？

但是，這次人民幣突然貶值，三天之內貶值了4.66%近5%，這自然會讓國內房地產企業早幾年的好夢突然消失。因為，如果人民幣貶值5%，那么以人民幣為收益來源的房地產企業還海外債務負擔就得增加5%，11000億美元，5%可不是一個小數目，550億美元合計人民幣達3520億元人民幣。對于這3520億人民幣，如果是早幾年房地產暴利，或放對國內房地產企業并不是太重要，但是對于當前全國各國房地產嚴重過剩來說，肯定是雪上加霜，不能不說會對國內房地產企業造成嚴重的傷害。

但是事情并沒有至此了結，因為，盡管中國央行在人民幣貶值之后在千方百計地穩定匯率，并反復重申人民幣匯率貶值是一次性的，人民幣沒有長期貶值的基礎，但是全球市場并不是這樣看，都認為這次人民幣貶值僅是人民幣貶值的開始，未來人民幣還會大幅的貶值，有些國際投資銀行還預測人民幣會貶值到一美元兌換八元人民幣，即從現在起人民幣還可能貶值25%。也就是說，人民幣強烈的貶值預期并沒有由于中國央行穩定匯率而扭轉。而這對那些海外債務過重的房地產企業將是致命的。如果這些企業在短期內不能夠還清這些海外債務，都會面臨破產的風險。而這些房地產企業海外債務往往都是中長期債券，這些房地產企業要想在短期還清幾乎不可能。

再加目前國內的房地產市場，近幾個月來看上去有所好轉，但是這只是假象，因為，當前政府房地產救市政策主要是讓持有更多住房的投資者利用各種優惠條件進入市場，而讓整個中國房地產市場的價格頂在天花板不下來。在這種情況下，國內居民真正的住房消費需求根本不可能釋放出來，進入房地產市場的只是少數的住房投資者，這些住房需求是十分有限的。深圳的情況就是一個明顯的對照，上個月的住房銷售環比下降30%。一方面住房市場銷售不暢，房地產企業的資金無法回籠，另一方面房地產企業海外融資負擔增加。這就可能成了壓垮國內不少房地產企業的最后一根稻草。所以，人民幣貶值可能對國內房地產企業造成嚴重的傷害。對此，國內民眾明白了嗎？