對于這個話題，從中國央行突然對人民幣大幅貶值以來，一直放在頭腦中來不及寫，直到今天才有時間做點分析，與大家一起來分享。

國內(nèi)民眾可能會知道，早幾年的房地產(chǎn)市場快速發(fā)展與快速繁榮，融資問題成了房地產(chǎn)企業(yè)最大的難點及問題，這也就有了中國影子銀行突然冒起。但是，影子銀行的融資成本高，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能夠獲得低成本的土地，多以是無能力進入這個市場的，進入這個市場的也只是那些暴利的房地產(chǎn)企業(yè)。

但是，也正是在這個時候，美國量化寬松的貨幣政策經(jīng)歷了一輪又一輪，全球金融市場融資成本降低到歷史上最低水平。而香港這個國際化的金融市場，同樣廣泛受到國際廉價資金青睞，全球大量低成本的資金涌入香港金融市場。而且國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也看到這種趨勢。因此，不僅國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)一方面大量涌入香港市場上市，另一方面又大量地從香港銀行及債券市場獲得大量低成本的融資。也就是在那短短的幾年時間里，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在海外融資市場獲得的債務融資就達11000多億美元的資金。

國外有媒體說，中國在海外上市的國企、紅籌公司、民企，尤其是國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，都是些被北京寵壞了的小孩。過去10年它們持續(xù)不斷地做借美元存人民幣的匯率及利差交易，當中借得最狠的就是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。因為，這些房地產(chǎn)企業(yè)在海外市場融資到大量的低成本的美元，而房地產(chǎn)企業(yè)獲得的收入又是持續(xù)升值的人民幣。這樣，這些房地產(chǎn)企業(yè)就可能坐享人民幣升值的額外好處，如果人民幣每年升值3-5%，變相就每年就可少還3-5%的利息，同時，又可從海外獲得比國內(nèi)融資市場成本低得多的資金。而這樣的一多一少，不少房地產(chǎn)企業(yè)在海外融資就可能借了錢，不僅不要支付融資所需要的利息，還可能賺得升值的匯水，無本生利，何樂而不為？

但是，這次人民幣突然貶值，三天之內(nèi)貶值了4.66%近5%，這自然會讓國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)早幾年的好夢突然消失。因為，如果人民幣貶值5%，那么以人民幣為收益來源的房地產(chǎn)企業(yè)還海外債務負擔就得增加5%，11000億美元，5%可不是一個小數(shù)目，550億美元合計人民幣達3520億元人民幣。對于這3520億人民幣，如果是早幾年房地產(chǎn)暴利，或放對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)并不是太重要，但是對于當前全國各國房地產(chǎn)嚴重過剩來說，肯定是雪上加霜，不能不說會對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)造成嚴重的傷害。

但是事情并沒有至此了結(jié)，因為，盡管中國央行在人民幣貶值之后在千方百計地穩(wěn)定匯率，并反復重申人民幣匯率貶值是一次性的，人民幣沒有長期貶值的基礎(chǔ)，但是全球市場并不是這樣看，都認為這次人民幣貶值僅是人民幣貶值的開始，未來人民幣還會大幅的貶值，有些國際投資銀行還預測人民幣會貶值到一美元兌換八元人民幣，即從現(xiàn)在起人民幣還可能貶值25%。也就是說，人民幣強烈的貶值預期并沒有由于中國央行穩(wěn)定匯率而扭轉(zhuǎn)。而這對那些海外債務過重的房地產(chǎn)企業(yè)將是致命的。如果這些企業(yè)在短期內(nèi)不能夠還清這些海外債務，都會面臨破產(chǎn)的風險。而這些房地產(chǎn)企業(yè)海外債務往往都是中長期債券，這些房地產(chǎn)企業(yè)要想在短期還清幾乎不可能。

再加目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，近幾個月來看上去有所好轉(zhuǎn)，但是這只是假象，因為，當前政府房地產(chǎn)救市政策主要是讓持有更多住房的投資者利用各種優(yōu)惠條件進入市場，而讓整個中國房地產(chǎn)市場的價格頂在天花板不下來。在這種情況下，國內(nèi)居民真正的住房消費需求根本不可能釋放出來，進入房地產(chǎn)市場的只是少數(shù)的住房投資者，這些住房需求是十分有限的。深圳的情況就是一個明顯的對照，上個月的住房銷售環(huán)比下降30%。一方面住房市場銷售不暢，房地產(chǎn)企業(yè)的資金無法回籠，另一方面房地產(chǎn)企業(yè)海外融資負擔增加。這就可能成了壓垮國內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)的最后一根稻草。所以，人民幣貶值可能對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)造成嚴重的傷害。對此，國內(nèi)民眾明白了嗎？