財政部今天公布了8月份的數(shù)據(jù)，1-8月份土地出讓收入比去年同期已經(jīng)減少了超過一萬億，下降38.4%。土地市場的這種快速跌落正在成為今年的新常態(tài)，即使8月份的房地產(chǎn)銷售已明顯回暖，但能拉動的土地市場也僅僅限于少數(shù)一二線城市。
土地出讓收入一直是地方全口徑收入的重要組成部分，也是地方國企資本運作的重要工具。而今，土地市場的大規(guī)模遇冷可能會對地方財政穩(wěn)增長措施帶來一定影響。
導(dǎo)讀
盡管供應(yīng)減少了，但從成交情況來看，大量土地還是出現(xiàn)了流拍。全國300個城市共成交土地1531宗，環(huán)比減少30%，同比減少36%；成交面積5389萬平方米，環(huán)比減少29%，同比減少40%。成交環(huán)比、同比減少的幅度，均大大超過了供應(yīng)環(huán)比、同比減少的幅度。
一面是北京五環(huán)外拍出樓面地價5萬的“地王”，一面是許多二三線城市土地流拍，供需失衡。
這正是當下房屋銷售市場的折射。9月15日財政部公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份房地產(chǎn)營業(yè)稅增長28.1%，主要是受房地產(chǎn)銷售回暖帶動。但銷售回暖并沒有帶動土地收入同步增長，相反土地市場仍保持高速回落的態(tài)勢，1-8月，國有土地使用權(quán)出讓收入同比下降38.4%。
地價、房價無疑具有相互的傳導(dǎo)效應(yīng)，土地市場的火爆僅限于北上廣深這樣的少數(shù)城市，大多數(shù)的二三線、三四線城市樓市依舊冷清尷尬。
一線城市的房地產(chǎn)市場率先回暖成為了開發(fā)商對于該等區(qū)域的“安全性”確證，導(dǎo)致他們集中跑到一線城市哄搶土地，而這反過來又加劇了三四線的去庫存困境。
開發(fā)商們的心里也充滿了矛盾，不能去過剩的三四線，只能搶一二線尤其是一線土地，8月份房地產(chǎn)投資增速再次創(chuàng)下新低；但這種過度的哄搶，已經(jīng)將一線土地價格推至天價，未來經(jīng)營堪憂。
北京：五環(huán)外的地王
8月31日到9月9日，10天內(nèi)，北京出現(xiàn)了連續(xù)4宗樓面價超過5萬的地王。
這四幅地塊分別位于石榴莊、東壩以及孫河，除了石榴莊位于四環(huán)外，其他三幅都是在北京五環(huán)外，在兩三年前，都是入不了開發(fā)商的眼。
然而，在2015年房企扎堆一線、激烈競爭之下，這些地塊也成了香餑餑，地價翻倍增長。而賣出這些土地，讓北京市今年的土地出讓金一舉突破了1000億，達到了1012.83億。
不僅是北京。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至9月13日，一二線城市在金九銀十初期，出現(xiàn)了地王頻出的現(xiàn)象。9月一線城市成交7宗住宅土地，平均溢價率超過34.53%。平均樓面價達到了1.73萬的年內(nèi)最高點，二線城市也已經(jīng)成交了72宗土地，平均溢價率高達47%。平均樓面價也達到了3715元每平米，均為年內(nèi)最高點，也創(chuàng)造了最近幾年的最高紀錄。
從房企動向來看，2015年，前十大標桿房企拿地全面回歸一二線，標桿房企一線城市已經(jīng)購入土地面積684萬平米，二線城市購入土地2959萬平米。這兩大指標均處于歷史最高紀錄。年內(nèi)，標桿房企在一線城市拿地占比高達12.4%，而在一二線城市合計高達65.9%，基本已經(jīng)放棄三四線市場。
進入9月，標桿房企在一線搶地更加明顯。截至15日，標桿房企一線搶地已達130.22億，其中北京一地已過百億。
據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015年以來，總價地王和單價地王均位于一線城市。全國土地成交總價最高為廣州海珠區(qū)廣紙片區(qū)地塊，總價為88.9億元；樓面單價最高的為深圳福田區(qū)深南香蜜立交西北側(cè)地塊，樓面單價為7.77萬元/平方米。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，一線城市最被標桿房企看好，雖然地價不低，但市場成交的熱度高，能夠維持一定的去化，而且一線城市房企庫存、土地部分消耗比較嚴重，房企自然積極補充一二線城市的土地，相對而言，對三四線城市的拿地積極性不是那么高。
