保利置業(yè)捂盤8個月被監(jiān)管，加收40萬裝修金被疑變相提價。

近日，保利置業(yè)（00119.HK）接連陷入捂盤和變相提價風(fēng)波。今年6月初，有消費(fèi)者投訴稱，在今年3月認(rèn)籌上海松江保利翡麗華庭房源后，遭到保利置業(yè)旗下項目公司捂盤退籌。事情經(jīng)相關(guān)媒體曝光后，政府責(zé)令保利整改，保利翡麗華庭于6月14日開盤。不過，就在開盤后不久，保利翡麗項目再次遭到投訴，舉報人稱“松江泗涇保利翡麗華庭項目，每戶多收了近40萬元軟裝修費(fèi)用”。

對此，《中國經(jīng)營報》記者多次致電保利置業(yè)上海公司并于6月29日致函該項目開發(fā)商上海盛禹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“上海盛禹”）采訪上述相關(guān)情況，截至7月7日，對方以各種理由推脫，未予以回復(fù)。

而上海松江區(qū)住房保障和房屋管理局則回復(fù)稱“已經(jīng)在處理”。業(yè)內(nèi)人士分析，開發(fā)商捂盤行為或與日前格力、融創(chuàng)高溢價拿下松江泗涇雙子地塊有關(guān)，市場預(yù)期房價將持續(xù)上漲。而保利捂盤事件發(fā)酵之后，周邊部分樓盤也悄然開始變相漲價。

上海保利泗涇項目捂盤8月 被認(rèn)定違規(guī)勒令整改

據(jù)《勞動報》報道，今年6月初，有消費(fèi)者投訴稱，今年3月認(rèn)籌了上海松江泗涇的保利翡麗華庭，在交納了5萬元的認(rèn)籌金之后，非但沒等到開盤，反而被告知退籌。經(jīng)曝光后，引起社會各方關(guān)注，上海市松江區(qū)房管局6月1日發(fā)出《上海市松江區(qū)住房保障和房屋管理局責(zé)令限期整改通知書》，要求保利翡麗華庭在7個工作日內(nèi)遞交整改報告，并一次性公開準(zhǔn)售房源，如實(shí)以備案價格開盤。6月14日下午，保利翡麗華庭正式開盤。

6月16日，《中國經(jīng)營報》記者前往該樓盤項目售樓處進(jìn)行采訪，售樓處工作人員告訴記者，全部房源開盤當(dāng)日已全部售罄。據(jù)了解，此次保利開盤項目均價為36000元/平方米。

公開資料顯示，該項目開發(fā)商為上海盛禹，其投資方為保利置業(yè)集團(tuán)（上海）投資有限公司。《中國經(jīng)營報》記者在上海市住建委官網(wǎng)查詢得知，該項目于2015年10月8日拿到預(yù)售許可證。按照上海市住房保障和房屋管理局2010年制訂的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售至開盤銷售的時間，一般為8~10個工作日。因商品房開盤銷售準(zhǔn)備工作及銷售計劃等原因需要延遲開盤的，不能超過7天。也就是說，保利翡麗華庭項目已經(jīng)捂盤長達(dá)8個月之久。

不過，有知情人士告訴《中國經(jīng)營報》記者，實(shí)際上，保利置業(yè)還是保留了房源的。“他們找人來搖號，到時候再退房就可以了。這都是走正常程序，政府也沒辦法。”知情人士稱，這也是保利以及很多開發(fā)商的“無奈之舉”，“他們這邊沒有地了，只能夠保留房源打探市場，順便溢價。”

加收40萬軟裝費(fèi) 保利置業(yè)再遭業(yè)主舉報

然而，保利翡麗開盤后，有業(yè)主繼續(xù)向相關(guān)人士寫投訴信反映松江泗涇保利翡麗華庭項目相關(guān)情況。記者在寄往易居研究院智庫中心的一封投訴信中看到，舉報人稱，當(dāng)日購房者被強(qiáng)制簽訂了“三份裝修合同”，即《預(yù)售合同》附件三、《裝修標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)充協(xié)議》，以及硬要40萬元的《軟裝飾協(xié)議》；且每戶多收的近40萬元軟裝費(fèi)用并沒有開具國家正式發(fā)票，“只開盛禹公司的收據(jù)，現(xiàn)金直接給開發(fā)商，這又是逃稅的違法行為！”

“40萬就是他們的變相漲價，樓盤本來就是精裝房。”知情人士告訴《中國經(jīng)營報》記者，這次保利捂盤的原因還在于日前格力、融創(chuàng)分別拿下松江泗涇雙子地塊，該地塊兩年后開盤售價保守估計將達(dá)到6萬元/平方米。“這次有人投訴，他們才承壓開盤。40萬元‘裝修費(fèi)’均攤下來就過4萬元/平方米了。”

上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)置評，該樓盤此前已經(jīng)有過曝光，但因為效果一般，結(jié)果業(yè)主繼續(xù)寫舉報信，一定程度上說明問題沒有得到實(shí)質(zhì)性的解決；與此同時，業(yè)主和房企的對話機(jī)制也沒有真正建立起來。“應(yīng)該說把業(yè)主逼到了要寫舉報信給地產(chǎn)專家或其他渠道，本身就說明業(yè)主非常不服此類房企的做法。實(shí)際上對于軟裝費(fèi)用而言，如果是統(tǒng)一收取且沒有說‘多退少補(bǔ)’的字眼，那么基本上是違規(guī)的，換言之，就是一種變相漲價的做法。”

那么，保利翡麗是否多收了業(yè)主40萬元軟裝修費(fèi)用？這40萬元裝修費(fèi)又是否為變相漲價呢？對此，《中國經(jīng)營報》記者多次致電并于6月29日致函該項目開發(fā)商上海盛禹，截至記者發(fā)稿，對方以采訪回應(yīng)需要走流程為由未予回應(yīng)。與此同時，上海松江區(qū)住房保障和房屋管理局在就此事件接受記者采訪時，表示“已經(jīng)在處理”。

無獨(dú)有偶，位于北京市大興區(qū)的朗潤園項目就曾因類似事情被購房者起訴。據(jù)《法治周末》報道，2013年，孫某在購買朗潤園的樓房時，和開發(fā)商簽訂了《幸福家居解決方案協(xié)議書》，其中約定購房者要繳納裝修款50萬元。孫某認(rèn)為《幸福家居解決方案協(xié)議書》中的一些內(nèi)容應(yīng)屬于開發(fā)商交房時必須具備的基本條件，對應(yīng)的費(fèi)用已經(jīng)在購房款中，不應(yīng)再付此款，且開發(fā)商裝修的房屋價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于收繳的裝修款，達(dá)不到對應(yīng)的裝修標(biāo)準(zhǔn)，因而請求法院判處開發(fā)商退還部分裝修款。但一審法院認(rèn)為，《幸福家居解決方案協(xié)議書》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并不違反國家法律，合法有效，在各方均知悉權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的情況下，孫某再次以重復(fù)收取費(fèi)用等為由要求退款，無法律和事實(shí)依據(jù)。據(jù)報道，孫某不服一審判決，已經(jīng)上訴，二審尚未判決。

捂盤風(fēng)波后 周邊樓盤變相漲價

上海保利翡麗華庭位于松江泗涇地鐵九號線附近。據(jù)多名房產(chǎn)中介介紹，該片區(qū)房源緊張，甚至于整個地鐵九號線沿線一手房源，要么是被開發(fā)商捂盤，要么是已經(jīng)售罄，其中，保利翡麗附近的建發(fā)玖瓏灣項目也正在學(xué)保利捂盤，“現(xiàn)在不開盤，以后就可以調(diào)價格了。”

對此，《中國經(jīng)營報》記者以購房者身份前往建發(fā)玖瓏灣了解情況，售樓人員也告訴記者，“什么時候開盤還難說，價格還沒有定。”而記者在上海市住建委官網(wǎng)上查詢得知，建發(fā)玖瓏灣嘉苑項目于今年4月18日取得售房許可證，按照規(guī)定本應(yīng)已經(jīng)開盤。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，實(shí)際上，如今上海很多房企在樓盤銷售方面都存在一個問題——認(rèn)為房子賣太快。“無論是捂盤惜售或者說變相加價，本質(zhì)上是說明營銷部門此前對于房地產(chǎn)市場走勢的判斷是嚴(yán)重失誤的。”

坐等土地溢價，毫無疑問是開發(fā)商所樂見的，由此引發(fā)的“捂盤”現(xiàn)象在北上廣等一線城市更是屢見不鮮。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海土地市場供應(yīng)量逐年減少，開發(fā)商當(dāng)下拿地也越來越難，即便是外環(huán)線上的供應(yīng)量也供不應(yīng)求。土地供應(yīng)一旦出現(xiàn)了短缺，從市場來看，往往就是房價上漲的時機(jī)。以翡麗華庭項目所在的泗涇板塊為例，據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，到今年5月份，該板塊均價就同比上漲16.39%，從約2.37萬元/平方米上漲到2.64萬元/平方米。

一位要求匿名的房地產(chǎn)資深業(yè)內(nèi)人士表示：“市場特別好的時候，很多開發(fā)商不存在回籠資金的壓力，想賺高額利潤，就開始捂盤，導(dǎo)致市場無房可買。這樣的話會引起市場價格急劇上升，引發(fā)恐慌，從而加重購房者負(fù)擔(dān)。”

“市場火爆的時候如何讓定價機(jī)制更透明，這是后續(xù)監(jiān)管層需要做的工作。”嚴(yán)躍進(jìn)說。