雙周供重現江湖

　　在房貸市場，一月一次的還款方式是購房者們最為熟悉的。而一種名為“雙周供”的還款方式在五六年前出現，但這項業務隨后在市場銷聲匿跡。近日，有消息傳出，平安銀行(8.980,0.04, 0.45%)在廣州地區重啟了雙周供服務。北京商報記者發現，今年春節過后，平安銀行在上海、溫州等地就已重新推出了這一還款方式。

　　對此，平安銀行北京分行人士表示，雙周供業務一直都有，不過目前是專營團隊正在做，并沒有在網點鋪開。平安銀行總部相關人士表示，各地分行會根據當地監管政策開展業務，因此各地會存在區別。

　　北京商報記者隨后調查了本地多家銀行網點，但沒有一家目前開展了雙周供業務。一位股份制銀行個人貸款部人士表示，沒有聽說過這項業務，有些銀行的政策相對靈活一些，所以產品種類比較豐富。

　　可能很多人對雙周供都不熟悉，這是怎樣的一項業務呢？事實上，就像它的名字一樣，雙周供就是由傳統月供的每月還款一次改為每兩周還款一次，每次還款額為原來月供的一半。由于還款方式的改變、還款頻率的提高，借款人的還款總額能獲得有效減少，還款周期得以明顯縮短，因此客戶在還款期內能省下不少利息。

　　以按揭貸款200萬元、貸款期限30年為例，根據目前北京市場上普遍的8.5折計算，等額本息的傳統月供方式，每月要還款9739.53元，還款總額350.6萬元，雙周供每兩周還款4869.765元，相當于原來月供的一半。

　　但由于還款次數頻密，本金減少速度加快，最后算下來雙周供方式還款總額約326.7萬元，比月供節省24萬元左右。同時，雙周供每年大約還款次數為26次（一年約52周），借款人只需要25.8年時間就可以還清貸款，比月供方式縮短了4.2年。

　　據了解，雙周供的還款方式適合長期資金流充裕且穩健型的投資者，它能令閑置的資金通過快速還款得以高效運轉。不過，一位國有大行個貸部人士提醒，雙周供對于資金安排的要求大大高于月供，不能及時還款或忘記還款的話都會被罰息。

　　此外，在業內人士看來，雙周供本質就是提前還款。中原地產首席分析師張大偉表示，從計算結果來看，雙周供的還款利息是減少了，但只是因為還款時間節點提前，變相的有一半的錢提前還了，相當于每個月月供的錢有一半少跟銀行借了15天，所以利息肯定是減少了。

　　“如果有足夠的錢，完全可以提前還貸。”張大偉說道，雙周供之所以中間停了幾年，就是因為業內都發現了這種方式，其實就是銀行爭取客戶的一個噱頭，而且對銀行而言，每月兩個還款期，計算起來也比較繁瑣。

　　隱藏高過橋費的轉按揭

　　除了雙周供，近日某股份制銀行還在廣州地區針對轉按揭的客戶推出了8.3折的優惠利率。

　　為此，北京商報記者調查了本地多家銀行網點，但沒有發現此類業務。

　　這里的“轉按揭”是指跨銀行間的貸款轉接，借款人在甲銀行辦理了住房按揭貸款，但甲銀行提供的折扣不如乙銀行大，借款人可以將按揭轉到乙銀行，以便享受更優惠的利率。2008年，轉按揭業務曾一度盛行，后被監管叫停。而近兩年來，中小企業、小微企業貸款業務風險升高，不少銀行出于自身業務結構的需求紛紛下調房貸利率，導致房貸利率在不同銀行出現了明顯差距，房貸“搬家”的需求也隨之出現。據了解，去年10月沈陽地區部分銀行就出現過轉按揭業務，且咨詢量高漲。

　　然而，貸款“搬家”時，不低的“過橋費”容易被忽略。業內人士介紹，由于貸款的抵押在原來的銀行，需要該行將原來的房貸結清，但同時原來的抵押尚未解除，對于該行來說存在風險，因此需要購房者交一定額度的抵押金。同時，如果按揭的轉出銀行事先有提前還款違約金的條款，則借款人需支付一定比例的違約金。此外，可能還要收取房產評估費、公證費、房屋抵押登記費等。

　　而比起過橋費用，轉按揭的政策風險更需要警惕。偉嘉安捷房貸專家吳昊介紹，由于兩家銀行房貸過程無法無縫對接，中間存在一段不確定的時間差，央行早已于幾年前明確禁止辦理轉按揭。

　　另有業內人士進一步表示，雖然近幾年放松該管制，但并未命令放開，部分銀行在偷偷地辦，處于打擦邊球狀態，一旦被禁止，正在辦理中的購房者將處于兩難狀態。

　　此外，吳昊介紹，還有一種“轉按揭”是個人與個人之間的。“例如你買房，我是業主，我的房子有尾款，必須尾款還清才能交易，但是我還不清，先用你的錢把我的貸款還清之后才能做過戶。”這種方式風險較高，曾出現過買主將錢付給業主后業主卷錢跑路，買主得不到房子的情況。

　　吳昊表示，這樣的轉按揭方式能夠加速買賣流程，但沒有風險保障，現在北京地區有資金監管要求，這種交易也無法進行了，買家的錢必須先放到銀行，業主的尾款只能自己還。

　　不難看出，無論是跨行間的轉按揭，或是私人間的交易，這種“倒手”房貸的方式都容易被監管舉紅牌。但隨著銀行在房貸市場的競爭加劇，銀行更希望通過房貸競爭獲得優質個人客戶發展其他相關業務，因此轉按揭重出江湖就不難理解了。

　　有條件的利率戰

　　在張大偉看來，購房者最看重的還是按揭折扣，如果有行業內較低的利率就不用那么多噱頭了。上述股份制銀行人士也建議，做貸款的時候就選好銀行，無需再在過程中多次倒手了。

　　為了“搶客戶”，銀行的價格戰從來沒有休止過，反而更加激烈。

　　北京商報記者調查發現，目前本地銀行多實行8.5折優惠利率，農行對貴賓客戶最高執行8.3折利率，浦發銀行(15.690, 0.06, 0.38%)對鉆石客戶或貸款200萬元以上的客戶最高執行8.3折利率。民生銀行(9.190, -0.03, -0.33%)北京分行實行差異化按揭利率政策，依據貸款期限不同，執行相應的利率水平，優質客戶首套房貸款最低利率可在8.1-8.5折區間浮動。

　　銀行競相飆低利率，加上去年以來央行多次的降準降息，房貸利率已進入史上最低時期。融360近日發布的月度報告顯示，6月全國首套房平均利率為4.48%，繼續創歷史新低。北京地區首套房利率平均折扣為8.52折，平均利率為4.17%，位列全國十大利率最低城市的第二位。

　　擺脫壞賬房貸業務成香餑餑

　　一位銀行業內人士表示，經濟形勢下滑令商業銀行普遍遭受不良貸款雙升的沖擊，相比之下，首套房按揭貸款屬于優質資產，銀行需要加大此類業務占比調整信貸業務配置，降低貸款利率來吸引優質客戶。另外，有些高端客戶、優質客戶本身就是企業主或高收入人群，對銀行存款、理財等業務的貢獻大，違約風險低，而且以后進行其他業務的推廣、展業也更容易，對這類客戶房貸利率多打一些折也是正常的。

　　值得注意的是，研究人士普遍認為，北京的房貸利率已經處于較低水平，未來降低空間有限。張大偉認為，除非央行進行大幅降息或降準，否則以目前資金成本來看，銀行基本不會再降了。受訪的多位銀行人士也表示，北京地區的房貸利率很有可能維持8.5折水平，像之前下降到7折的可能性非常小了，反而回調的可能性更大，購房者要“且貸且珍惜”了。

　　今年以來，為防止樓市過熱引發的投機性行為，市場已多次傳出關于銀行收緊房貸的消息，間接給樓市降溫。融360分析師認為，未來隨著樓市去庫存壓力的加大，因地施政模式將逐漸推廣開來，各城市間的房貸政策差異會越發明顯。

　　吳昊補充表示，每家銀行留的放貸額度不同，沒完成任務的銀行，可能會嘗試低利率或雙周供等業務來吸引客戶。但在北京地區，從往年慣例來看，要是全年額度沒放滿的話，銀行會一直延續優惠利率，一般在“十一”之后才會收緊貸款；再從今年的交易量來看，整體穩定，一季度比較好，二季度持平，三季度就會穩中有降了，所以預計會維持現有利率水平。北京商報記者 程維妙