從散售向自持轉型、做了近四年“包租公”的潘石屹曾于今年3月宣布，嘗試拿出旗下個別項目整體出售。距此三個多月后，上海SOHO世紀廣場有了新主人。

7月29日晚間，SOHO中國有限公司(00410.HK，下稱“SOHO中國”)宣布，該公司將旗下SOHO世紀廣場項目整售給總部位于上海的國華人壽保險股份有限公司(下稱“國華人壽”)，成交總額為32.97億元(人民幣，下同)，折合單價達7.67萬元/平方米。

這是否意味著SOHO中國將回到“賣樓模式”?對此，SOHO中國日前對第一財經記者表示，該項目可租面積在公司自持物業中占比較小，出售該項目對SOHO中國投資物業出租模式幾乎沒有影響，未來該公司仍將堅持在北京、上海核心地段持有優質辦公樓的發展戰略。

此外，針對本輪國內資本對國內商辦物業的投資，有資管公司高層對記者分析，在低息資本時代，企業收購資產后，資產本身的財務杠桿作用凸顯，同時，投資之后如何對資產進行管理也十分重要。

不改“出租模式”

SOHO中國此次整售的SOHO世紀廣場位于上海陸家嘴竹園商貿區，是一棟24層樓的高品質5A甲級寫字樓，總建筑面積約為6萬平方米，包括約4.3萬平方米的商業辦公面積。SOHO中國日前提供給第一財經記者的經營數據顯示，SOHO世紀廣場自啟動招租以來，已經連續三年出租率達100%。目前，該項目日租金超過10元/平方米，已入駐的租戶包括上海期貨交易所、光大期貨等金融機構。

早在今年3月的業績會上，SOHO中國董事長潘石屹就對媒體透露了出售SOHO世紀廣場的想法。據了解，該消息發布后即有買家參與競爭，最終被國華人壽收入囊中。針對選擇SOHO世紀廣場項目的原因，國華人壽相關負責人表示，該項目地理位置優越，運營管理成熟，租金水平較高，因此看好它的投資潛力。

2012年8月，在資本市場懷疑的目光下，SOHO中國宣布從散售物業向自持物業轉型，潘石屹放言SOHO中國未來不再銷售物業。此后，加強物業運營能力、保持租金收益穩定增長，成為這家老牌銷售型公司的重任。

在這一戰略下，SOHO中國近年租金收入得到快步增加，利潤率增長則無法避免地受到銷售停滯的拖累。年報顯示，該公司2014年租金收入約4.25億元，2015年達10.52億元，同比增長了148%;2015年該公司凈利潤約5.38億元，同比則下跌約87%。對此，SOHO中國CEO張欣在今年3月的業績會上接受包括第一財經在內的媒體采訪時評價稱，SOHO中國的轉型相當成功，利潤降低是因為不再銷售物業，從銷售型企業完全轉變為出租物業的開發商。

值得一提的是，2014年2月時，SOHO中國也曾出售過上海項目。當時，上海靜安梅村項目和海倫廣場項目分別以21.77億元和30.55億元的總價，銷售給金融街控股股份有限公司(00402.SZ，“金融街控股”)。當時，潘石屹的說法是，SOHO中國在上海投資近500億元，占總量的75%，在北京的投資比例則偏小，銷售項目是出于“優化投資結構”，達到京滬兩地平衡。當時業內估計，這兩個“囤守”近三年后出手的項目，可能讓SOHO中國在交易中凈賺超過11億元。

如今，寬松的貨幣環境下資產價格的攀升，讓SOHO中國有些心動。2016年春節后，以北京、上海、深圳為代表的重點城市房價剛剛經歷上漲，潘石屹在3月的業績會上透露，SOHO中國打算將公司個別成熟、滿租的非核心資產拿出來銷售。彼時，他的說法是“拿出來銷售試一試”，“能為股東賺點錢就賺點”。

截至目前，包括已完工和在建的部分，SOHO中國在北京、上海兩地的核心地段持有約170萬平方米寫字樓。對于未來是堅持自持還是持續賣樓，SOHO中國日前回復第一財經記者采訪時表示，在SOHO中國旗下投資物業分布中，SOHO世紀廣場的面積相對較小，其可租面積只占所有自持項目總可租面積的約3.7%，其出售對SOHO中國投資物業出租模式幾乎沒有影響。該公司稱：“未來，SOHO將堅持在北京上海核心地段持有優質辦公樓的發展戰略，并進一步發展全新的共享辦公產品SOHO3Q。”

險資頻購國內寫字樓

近幾年來，中國險資在購入不動產的消息接踵而至。在海外，安邦保險集團2015年年初宣布以19.5億美元收購了紐約華爾道夫酒店，平安保險公司2014年以5.2億美元收購了倫敦金融區的Tower Place大廈，此前平安保險還曾收購了同樣位于倫敦的勞埃德銀行大樓。全球性房地產服務商戴德梁行去年11月提供給記者的研究報告稱，未來幾年中國保險業的海外房地產投資將還大幅增加，預計至2024年，中國保險商持有的海外投資物業總值將接近1萬億元人民幣。

除了海外不動產，隨著國內重點城市房地產市場去年下半年開始復蘇，國內一線城市商業辦公項目也成為一些險資的投資目標。去年11月，華夏保險購入深圳京基濱河時代大廈高區10層的消息見諸報端，今年6月，太平洋壽險被曝買入深圳市深業上城T2塔樓高區10個整層，這也是繼4月24日太平洋產險購買4個整層后，險資在深圳寫字樓市場的又一“豪舉”。7月又有媒體報道稱，平安信托近期整體購入成都銀泰中心T3寫字樓。

針對本輪以險資為代表的國內資本對國內商辦物業的投資，7月29日由佰仕會和萬商俱樂部聯合主辦的2016年商業地產資產管理峰會上， 嘉豐達資產管理有限公司聯合創始人李宏對包括第一財經記者在內的與會者分析，在如今的低息資本時代，商業地產的確存在很多投資機會。她說，中國正處于利率下降的時期，貸款利率出現明顯下降，從未來利率的長期走向看，向上反彈的空間非常有限，企業收購資產后，資產本身的財務杠桿作用凸顯。

佰仕會創始人陳方勇則在演講中提到了資產管理對投資商業地產的重要性，他說，對于投資商業地產而言，資產管理非常重要，大體分為“投資-投后管理-退出”三個階段，資產荒現象說明優質資產的稀缺、傳統套利邏輯下的高信用等級標的稀缺，而資產最需要的是靠資產管理來“打磨”。

從當下的投資頻度與投資總量看，險資與國內房地產行業的融合趨勢已經確立。克而瑞地產研究院7月發布的報告稱，在政策松動，市場需求的雙重因素下，大規模的險資進入房地產市場，雙方的深度合作已是大勢所趨。該報告稱，兩者合作模式呈現多樣化，有單純的財務投資，如投資相關證券化產品、購買不動產，如購置辦公物業、參與養老或者合作進行項目開發等。