導讀

　　樓市資金正在從“強二線城市”外溢，在東部核心城市周邊和中西部區域中心城市，尋找新的投資出口。從上半年開始，部分房企就意識到“強二線”的競爭激烈，其目光也轉移到天津、福州、佛山等東部熱點區域的其他城市，以及武漢、鄭州、成都等中西部區域中心城市。

　　二線城市受到持續不斷的政策壓力，正在給房地產市場帶來聯動影響。

　　8月11日，南京、蘇州同時出臺政策，從提高信貸門檻、實施限購等方面對樓市進行調控。這也是繼年初之后，兩地今年出臺的第二波調控政策。在6月和7月，合肥、廈門也已經發文強化調控。

　　這正在對樓市資金形成擠壓。分析人士指出，近日，武漢、福州、南寧等城市先后誕生高價地，即體現出這種趨勢：經過從一線城市到“強二線”的流動后，樓市資金正在從“強二線城市”外溢，在東部核心城市周邊和中西部區域中心城市，尋找新的投資出口。這也預示著新一輪市場熱點的誕生。

　　在此之前，一度十分火爆的“強二線”樓市，已經出現大幅降溫。數據顯示，從6月開始，杭州、南京、蘇州、廈門等城市進入降溫模式，且降幅明顯超出市場平均水平。到今年7月底8月初，這些城市的周成交量降幅都比高點時下降了三成以上，蘇州、廈門的成交量降幅則超過50%。

　　成交量已遭“腰斬”

　　在春節之后房地產市場的上漲行情中，杭州、南京、蘇州、廈門等“強二線城市”的表現尤其突出。杭州、南京等市場的商品住宅成交面積甚至超過了京穗深等一線城市。

　　根據中信建投的數據，杭州商品住宅成交面積的峰值出現在今年3月，當月的周成交面積超過50萬平方米。但隨后，其成交水平一路下滑，到7月末8月初，杭州商品住宅周成交面積降至35萬平方米左右，降幅達到30%。

　　南京樓市的成交高點出現在今年4月，其商品住宅的周成交面積約為40萬平方米。到7月底，該指標下降到不足30萬平方米。8月首周，南京樓市的成交面積僅24.51萬平方米，比高點時下降約40%。

　　蘇州樓市同樣在3月達到成交高峰，但“限價令”出臺后成交量一路走低，周成交面積從3月的30萬平方米左右，下降至7月的10萬平方米，降幅超過60%。8月首周，受樓市調控政策出臺預期的影響，周成交量反彈至19.53萬平方米，但仍比高點有大幅下降。

　　廈門樓市的周成交量，則從4月的10萬平方米，下降至7月底8月初的不足3萬平方米，降幅超過70%。

　　根據上述機構的數據，今年以來，這4個城市的周平均成交數據仍然高于去年同期，但蘇州、廈門兩地的成交優勢并不明顯。分析認為，若市場進一步走低，不排除今年市場成交量跌至去年水平以下的可能。

　　對于出現上述下滑的原因，市場普遍認為，除市場的后續自發降溫外，政策調整成為主要因素。今年3月和4月，蘇州和南京先后出臺措施，限制商品房價格漲幅；合肥、廈門分別于6月和7月出臺新政，對政策予以強化；8月11日，蘇州、南京同時發布政策，南京提高購房首付比例等，蘇州則直接啟動限購。

　　被稱為房價上漲“四小龍”之一的合肥，近期也傳出將出臺新的政策，強化樓市調控，但并未得到官方證實。

　　上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，這些政策出臺的主要目的，在于抑制投資需求，但也會不可避免地“誤傷”一部分合理需求，并使未來市場進一步降溫。

　　企業的應對同樣不可忽略。中原地產首席分析師張大偉指出，由于企業上半年的任務完成情況較好，未來有可能放緩銷售節奏，并擁有較強的漲價動力。這將進一步影響這些城市的成交量。

　　根據中原地產統計，今年前7月，30家標桿房企的銷售總規模為1.33萬億，同比上漲72.2%，平均完成年度指標74.3%。張大偉指出，即便恒大、碧桂園、旭輝等房企上調了年度銷售目標，但未來放緩節奏、謀求利潤將成為企業的主要策略。

　　外溢效應繼續體現

　　市場交易的冷淡，以及政策層面的重壓，將加劇“強二線”城市的一種變化：資金外流。

　　8月9日，經過500余次競價，臨近武漢火車站一宗地塊被首開股份(12.550, 0.85, 7.26%)以73.5億元拿下，溢價率達185%，樓面價為1.42萬元/平方米。同日，武漢市場還有兩宗商服地塊分別被華僑城和前海人壽獲得。

　　8月11日，融創斥資20億元競得廣西南寧五象新區的兩幅居住地塊，首次進駐南寧。兩宗土地的總體量約34萬平方米，樓面地價分別為5657元/平方米和5957元/平方米。

　　8月11日，福州市以55.86億元的價格出讓五宗土地。其中，五一新城地塊經過近60輪激烈爭奪，被陽光城(6.160, 0.19, 3.18%)以總價15.5億元競得，溢價率達106%，實際可售樓面價45511元/平方米。這不僅創下福州歷史單價新高，且明顯高出周邊房價水平。

　　今年上半年，隨著一線城市率先出臺調控政策，房企紛紛前往南京、蘇州、廈門等“強二線城市”拿地，使這些城市的土地市場一度火爆。這一過程也被稱為資本的“溢出效應”。

　　如今，“強二線城市”同樣遭遇政策重壓，土地市場的熱點開始向其他二線城市轉移，被認為是“溢出效應”的進一步體現。

　　事實上，從上半年開始，部分房地產企業就意識到“強二線”的競爭激烈，并尋求新的區域布局。其目光也從東部核心二線城市，轉移到天津、福州、佛山等東部熱點區域的其他城市，以及武漢、鄭州、成都等中西部區域中心城市。據21世紀經濟報道記者了解，不少房企在今年年初就成立了項目公司，在上述區域尋找項目。

　　張大偉指出，當前資金成本較低，房地產企業的庫存又相對不足，拿地補倉意愿十分強烈。

　　與此同時，投資資金也將會出現一定程度的“溢出效應”，并率先從核心城市流向周邊區域。

　　某大型房企蘇州區域負責人向21世紀經濟報道記者表示，從今年年初開始，就有相當部分的蘇州購房者去無錫、常州等地買房。預計隨著蘇州、南京強化調控，以及兩地的去化周期繼續處于低位，未來江蘇中部和南部一些城市的樓市可能會出現明顯升溫。

　　張大偉表示，在當前資產荒的背景下，未來房屋交易市場和土地市場仍有繼續升溫的動力，但熱點區域將會發生轉移。在“強二線”城市經歷了一輪行情后，未受到政策打壓的區域中心城市將成為資本關注的熱點。