（原標題：101家上市房企融資鏈“摸底” 銀行貸款同比增158% “債臺”高筑逼近8000億）

101家上市房企融資鏈“摸底” 銀行貸款同比增158% “債臺”高筑逼近8000億

8月29日，招商蛇口和華僑城聯(lián)合體以310億元的總價拍得深圳新會展中心（一期）配套商業(yè)用地，總建筑面積154.33萬平方米。

該總價已超過此前廣州亞運村地塊255億的全國總價紀錄。而就在不久前的8月17日，位于上海靜安（原閘北）中興社區(qū)的一幅住宅地塊，經(jīng)過400多輪競價，被融信中國以110.1億拍下。可售樓板價達到14.3萬/平方米，業(yè)內預估保本價15萬，創(chuàng)下中國土地成交史上最貴單價紀錄。

2016年樓市的爆發(fā)性開局，究其原因，貨幣流動性持續(xù)寬松影響下帶來的低廉融資成本給予了地產行業(yè)支撐。

半年發(fā)債8千億額度已超去年全年

各地地價屢破紀錄，已經(jīng)成為2016年以來，房地產市場一大現(xiàn)象。

中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月份以來，全國主要城市再現(xiàn)多宗地王，單宗地塊成交額在10億以上的有28宗，超過5億的有65宗，在這65宗高價地中，合計有22宗溢價率超過了100%，而如果計算溢價率50%以上，則多達28宗。

然而，21世紀經(jīng)濟報道通過多個渠道摸底這些高價“拿地”的房地產企業(yè)，發(fā)現(xiàn)一些出手闊綽的房地產企業(yè)背后則現(xiàn)債臺高筑。

同花順數(shù)據(jù)顯示，截至8月29日，2016年房地產業(yè)發(fā)債889只，發(fā)債總額逼近8000億元，已經(jīng)大幅超過去年全年6751.73億元發(fā)債總額。

如有信達地產（2015年以來，信達地產制造了7宗地王），上半年公司涉及發(fā)債融資60億元，其中私募債融資30元，票面利率5.56%。8月22日，信達地產再次表示，為拓寬公司融資渠道、優(yōu)化融資結構，公司擬面向合格投資者非公開發(fā)行公司債券。本次發(fā)行的公司債券規(guī)?？傤~為不超過人民幣110億元（含110億元），債券期限不超過3年（含3年）。由于債權融資劇增，信達地產資產負債率已達85.6%，同比增加了2.36個百分點。

融信中國的發(fā)債情況也如出一轍，去年12月14日，發(fā)行12億元的第一批公開公司債券，今年1月19日，又發(fā)行了總額13億元的第二批公開公司債券。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計，去年底以來，融信中國的債券融資規(guī)模已超過百億。同時，融信中國的半年報顯示，雖然資產負債率比上年同期大幅下降，但是仍然高達89.83％。

同花順數(shù)據(jù)顯示，截至8月29日，已發(fā)布中報的房企達101家，其營業(yè)收入總額5228億元，同比上年同期增長37%。但資產負債率也是居高不下，高達65.68%，負債總額高達3.74萬億元。

中債資信的一名分析師對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，房地產行業(yè)為政策敏感性行業(yè)，受國家宏觀調控政策影響大。一方面，包括除一線城市外大多數(shù)城市的限購取消、降低首付比及放開二孩等一系列的調控政策直接刺激了房地產行業(yè)銷售端的回暖，進而傳導至投資端。

另一方面，直接融資對房企政策的開閘更是為投資端直接加速推動回暖。寬松的貨幣環(huán)境降低房企融資成本，根據(jù)貸款基準利率來看，房企通過銀行貸款融資成本已達到2004年以來最低水平，而通過公開債務融資成本則較貸款融資成本更低，低廉的融資成本推升了房企融資積極性，進而促進房企融資進行投資。

銀行獲貸規(guī)模同比增158%

在發(fā)債規(guī)模狂飆的同時，銀行貸款規(guī)模也大幅增加。

2016年上半年，已公布年報的101家上市房企的銀行貸款規(guī)模較去年同期大幅增長158%，除一月份小幅低于去年同期外，其余月份較去年均有較大增幅。

廣東省內一家中型房地產開發(fā)企業(yè)的董事長在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時也直言不諱，去年下半年房地產行業(yè)又開始大熱，銀行“嗅”到了其中的機會，今年給公司的授信額度又提高了一個臺階。“一些中小企業(yè)貸不到錢，但是房地產行業(yè)卻是多到不知道怎么花，拿地自然就成了不二選擇。”

“現(xiàn)在實體經(jīng)濟仍然偏弱，房地產行業(yè)一枝獨秀，很多資金都愿意流入房地產行業(yè)，形成馬太效應，錢越多越去拿地，地價也越高，形成相互刺激。”克爾瑞研究總監(jiān)薛建雄對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

信達地產的半年報也顯示了銀行對于地產企業(yè)的偏好。

8月23日，信達地產公布的半年報顯示，截至今年6月底，公司合并口徑下的授信總額為478.57億元，而按照信達地產最新的收盤價計算，公司的總市值還不到85億元，授信額度幾乎是公司6倍。目前信達地產已消耗授信接近300億元，可使用余額182.64億元。

對此，廣發(fā)證券房地產行業(yè)研究小組首席分析師樂加棟對記者表示，商品房成交市場持續(xù)活躍，開發(fā)商在重點區(qū)域補庫存意愿較強，配合資金成本端處于歷史低位的狀況，房企對于融資需求逐步走強。

同時，上半年貨幣政策持續(xù)寬松，而整個市場缺乏可投的優(yōu)質資產，導致大規(guī)模的低成本資金借道資產管理公司、基金公司等進入房地產市場，使房地產行業(yè)成為吸收流動性的重要載體。

不過地產行業(yè)不斷加杠桿，業(yè)界人士認為已現(xiàn)危機。中原地產首席分析師張大偉表示：“對一二線城市來說，未來一年房價不漲超過50%，拿了高價地的企業(yè)都將面臨入市難題，巨大的成本壓力將風險擴大。”

而深圳的一家基金公司的高管8月28日接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示：“按照目前這個房價，北上廣深的房價總值，可買下整個美國。出現(xiàn)泡沫已經(jīng)是不爭的事實，既然是泡沫，就會破裂。”

房地產龍頭企業(yè)，也注意到了這個問題，萬科半年報中也指出，主要城市新房銷售面積大幅上升，而供應增長有限，商品住房庫存量快速下降。但此前土地供應較多、人口增長較慢甚至負增長的城市，庫存壓力仍然較大。

而信達地產似乎也出現(xiàn)入不敷出的苗頭。其半年報顯示，信達地產1到6月份實現(xiàn)營業(yè)收入約30.7億元，同比增幅41.8%。上市公司股東應占凈利1.3億元，同比下滑44.66%。不過若扣除非經(jīng)常性損益，信達地產凈利虧損逾7000萬元，同比下滑131%。